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[華泰證券]中國版逆城市化?三線的大周期

  一線城市的獨孤求敗,每次三線的躁動都被證偽

  曾經在 2010 年、 2013 年,都因為樓市的調控開始了「炒作」三四線房產,然而,2010 年的證偽來自於三四線的人口外流和庫存高企,2013 年也沒有得以根本變化,最後每一次三四線的預期都被證偽。

  然而,越來越嚴格的土地管控,2015 年一線人口開始出現一絲逆流

  2014 年流動人口達到頂峰 2.53 億人後開始下降,同時上海在 2015 年首次出現常住人口下降。2016 年北京常住人口僅增長 0.1%,排除自然人口增長因素后,人口外流 4.1 萬人,同樣首次出現人口機械下降。北京和上海常住人口已接近飽和。

  背後的邏輯主要在於經濟增長方式變化,要求提效、而非增人

  當卡住土地供給的情況下提高經濟增長,也就需要提高單位面積產出,然而由於單位面積的人口承載有限,導致要求提高勞動生產效率,也就意味著,未來一線城市會自發的清退部分低效企業和低效人員,產業結構向更高層級升級。 相反, 三四線憑藉更高的 GDP 增速, 通過勞動力拉動能夠承載更多的人口,形成對一線擠出的承接,進而帶動需求。

  從哪裡來,回哪裡去,人口+庫存帶來三線趨勢性大周期

  過去三四線城市證偽的最大原因就是兩點,一是庫存高企、二是人口外流。當前,我們認為這兩個因素都有了變化,而且會在未來的 3~5 年之內出現根本的變化,就是庫存下降(我們判斷三線的去化周期下降到 2~3 年時就具備漲價空間),和城鎮化減速。資金流動只能夠帶來短周期,人口流動能夠帶來中周期,以上庫存和人口的問題解決,對三線城市將帶來一個趨勢大周期。

  人口迴流已經開始,關注三四線城市的發展

  2015 年全國一共有 14 個省直轄市處於人口凈流出狀態,城鎮化率基本上在 50%以下,依然處於靠省內農村人口轉移帶動城鎮化發展,是勞動生產力釋放拉動型,勞動力需求處於增長狀態,對於返鄉人口來說同樣具有工作機會。同時,三四線城市的土地成本便宜,而建安成本全國差別不大,這就導致通常一個三四線城市的樓盤銷售 50%左右即可收回成本,剩下的即為利潤。不管是房企自己視市場情況調整價格出售,還是未來出售項目公司股權給品牌房企,三四線城市項目都具備漲價的動力。關注逆城市化的發生,關注三四線城市的發展,同時也要關注流動人口的家鄉。

  風險提示:貨幣超預期收緊。



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