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萬達的「輕資產」模式究竟是什麼?

萬達的「輕資產」模式究竟是什麼?

7月10日上午,萬達商業、融創聯合發布公告稱,融創以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目股權,並以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店。此次交易總金額近632億元,創下了近年來房地產行業最大一起併購行動。...

7月10日上午,萬達商業、融創聯合發布公告稱,融創以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目股權,並以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店。此次交易總金額近632億元,創下了近年來房地產行業最大一起併購行動。

王健林在公開回應時表示:「轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債,並進一步實現輕資產化運營,這次回收資金全部用於還貸,萬達商業計劃今年內,清償絕大部分銀行貸款。」

那麼,王健林口中的「輕資產化」究竟是什麼,它在未來的萬達帝國中將扮演什麼角色,又會如何續寫萬達傳奇呢?

鑒往知來,讓我們先回顧「萬達模式」的歷史,以此管窺「輕資產化」到底蘊含著怎樣的傳承與創新。基於行業研究和以及其他的公開資料。萬達模式一般被劃分威四個階段:見龍在田(1988-1998年),以大連市舊城改造開發為基礎,主要從事住宅開發工作;君子終日乾乾(2000-2006年),奠定「住宅+商業」戰略,成立萬達商業,發展了三代產品線,開創萬達模式;或躍在淵(2007-2014年)第三代萬達廣場異地快速複製,並拓展文化旅遊業務,推出第四代產品線文化旅遊項目萬達城;飛龍在天(2015年至今),引入外部投資主推輕資產模式。

那麼到底什麼是「輕資產」模式。萬達的經營模式是「銷售+自持物業」雙輪驅動,其中住宅、寫字樓和商鋪為銷售型物業,銷售額為收入和現金流的主要來源;購物中心和高星級酒店為自持物業,產生租金收入及物業增值收益,提升地段價值,促進物業銷售。而「輕資產」更體現在開發階段即引入私募股權基金,聯合多家開發主體聯合投資開發建設和運營管理,萬達商業收取一定的運營收益作為服務對價。在2017年,公司預期新開業萬達廣場 50 個,其中 11 個為重資產項目,另外39 個計劃全部為輕資產項目。

根據公開資料,萬達的房地產開發大量集中在二三線城市,其出售的文旅項目也集中於此。根據公告,萬達將以註冊資本金的91%即295.75億元,向融創轉讓包括西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目在內的13個文旅項目91%的股權,並由後者承擔項目的現有全部貸款

文旅項目被外界普遍認為是萬達的優質資產。此次出售,業內人士分析,文旅項目後期投入巨大,與它的輕資產戰略不符;同時萬達在過去幾年的發展中大量投資於二三四線城市,隨著房地產周期的下行,積累下的不良資產將會越來越多,及時「甩包袱」,集中力量做轉型成為萬達的生存戰略。

在今年初召開的萬達集團2016年會上,王健林曾說「萬達要堅決實施企業轉型,去地產化。」甚至提出到2017年底或2018年把商業地產的名字改為商業投資管理服務集團,甚至喊出「別再當地產商了」的口號。此次大刀闊斧的「甩賣」也可認為是萬達實行輕資產轉型的里程碑式行動。

《易經.乾卦》的上九的爻辭是「亢龍有悔」,意思是龍飛到高處,則有後悔,意思是要及時反思,儘力轉型。萬達在風光正當頭的時候,選擇急流勇退,可謂勇氣巨大,由此可洞悉其管理層的洞見與智慧。

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