房貸量跌價升，房價調整來不來？

想必關心房貸市場的朋友，已經主觀感受到了兩大趨勢：利率上升、貸款增速下降。

這兩個主觀感受，是可被一系列統計數據證明的。

先說增速降。

就舉最受關注的北京、上海雙城數據為例——

北京銀監局數據：3月至5月，北京市個人住房貸款新發放金額分別為239.21億元、236.08億元和218.15億元，分別比上月下降31.63億元、3.13億元和17.93億元。

央行上海總部數據：算到今年5月份，上海市個人住房貸款增速已連續6個月回落。5月份，上海市本外幣個人住房貸款新增154.86億元，環比少增31.37億元，其中二手房貸款當月增加90.87億元，環比少增27.41億元，月末上海市本外幣個人住房貸款餘額同比增長28.8%，增速環比下降3.6個百分點。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進在接受媒體採訪時說，商業銀行信貸資金成本最近出現上升趨勢，房貸會被率先收緊。市場人士評論稱，北京、上海等一線城市金融機構落實房地產調控措施效果顯現，貸款發放節奏持續放緩。

再說利率升。

融360近日發布監測數據顯示，5月份全國首套房貸平均利率4.73%，環比提升21BP，同比提升28BP，自年初以來實現連續5個月環比增長。有分析認為，商業銀行對房貸的限制會進一步增加居民償還房貸的負擔，從而冷卻商品房銷售市場。

在融360監測的35個城市中，大連的首套房房貸平均利率最低，為4.43%；石家莊最高，為4.99%。

「愉見財經」採訪北京、上海、廣州、深圳等地多家股份制銀行及城商行也發現，不少銀行近期已經上調了首套房貸款的最低利率：首套房貸款利率較基準利率已經上浮1.1倍，二套房則上浮至1.2倍。即便如此，不少銀行房貸額度仍然「吃緊」，放款周期明顯拉長。

對於利率上調的原因，中原地產首席分析師張大偉表示，隨著資金成本繼續上升，包括餘額寶在內的固定理財收益年化資金成本已經超過4%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款4.9%的基準利率對於大部分銀行來說，已經屬於低利潤產品，預計後續銀行將逐漸上浮基準利率。

「大偉看樓市」整理數據顯示，本次調整，首套房購房者每貸款100萬相比2016年市場寬鬆月供增加1202.7元，相比「3•17」政策之前的基準新增加287.6元，購房者的負擔有所增加。

中信證券通過比較5~10年中長期貸款基準利率與上浮10%后的房貸利率發現，上浮后的貸款餘額（金融機構中長期貸款季度總額）利息占城鎮居民可支配收入的比重將平均增加5個百分點。其認為，商業銀行對房貸的量與價的限制會在一定程度上抑制居民的房貸需求，從而使商品房銷售市場冷卻。

宏觀數據也的確如此。國家統計局近日發布數據顯示，1~5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1~4月份回落1.4個百分點。商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個百分點。

數據讀完，下面追問兩個問題，並由專家解讀。

1、銀行會不會大面積停貸？

2、房價走勢？

對於問題一：

《證券報》發文稱，多位專家表示，儘管部分銀行房貸發放速度放緩，但房貸一直是銀行的優質資產，大面積停貸現象可能性較小，目前作為主力軍的五大行住房信貸政策基本保持平穩。

相比上輪與上上輪樓市降溫時期的房貸利率（2014年二三季度超過6%、有的接近7%），當前的利率仍處於歷史低位。

對於問題二：

針對近期房價走勢，社科院近期發布的5月《住房市場發展月度分析報告》預計，伴隨著近期資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌。

值得一提的是，近期銀行縮表的推進也將造成地產行業信用的定向收縮，由需求創造信貸的模式會得到一定抑制，熱點城市銷售端購買力將得到進一步的削弱，同三四線城市的背離程度預期進一步走強。

方正證券首席經濟學家任澤平在此前發布的研報中提及，近幾輪房價周期上漲時間長、調整時間短，平均36個月左右為一輪房價周期，其中平均上漲24個月，調整12個月。當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調整周期，預計房價將調整到2017年底~2018年上半年。

摩根士丹利首席經濟學家邢自強則認為，當前房地產周期跟2013~2014年完全不一樣，現在房地產的庫存大為減少，再次陷入深度調整的可能性比較低。