中國40餘城收緊樓市 「認房又認貸」成各城市調控普遍標準

40餘城收緊樓市，「認房又認貸」成各城市調控普遍標準。房貸出現全面收緊的信號，難道樓市要變天了嗎？業內人士表示，在當前「去槓桿，控風險」的背景之下，春節過後樓市頻繁傳出房貸收緊消息，不足為奇。（中金網 4月7日）

雄安新區橫空出世，對當地和周邊房地產市場的嚴格限制緊隨而來，霸州、文安、任丘、保定定興、保定滿城、高碑店、保定徐水等區域樓市全面限購，也讓這種環熱點城市的「城市群」調控模式逐漸浮出水面。

這種多城區全面發力、封堵投資投機的模式實際上也在京津冀、長三角和珠三角等幾大城市群中出現。

指數研究院發布的一份報告顯示，2016年9月底至今，共計40餘個地級以上城市和部分縣市出台調控收緊政策。其中今年3月以來，有30餘城(縣市)出台政策，包括15個地級以上城市和2個縣市樓市調控升級。

值得注意的是，本輪樓市調控政策呈現新的變化，表現為中心城市和周邊城市政策同步調控，城市群「調控場」形成。而且，今年3月以來的新一輪密集調控更加重視利用金融方式，推動城市協同，穩定市場預期。

以京津冀城市群為例，核心的一線城市北京市3月以來已經發布了11次房地產相關政策，包括認房認貸，封堵假離婚貸款買房，商住限買，將非京籍納稅年限調整為連續60個月等。與此同時，環京周邊縣市也集中出台調控措施，廊坊、張家口崇禮限購升級，保定市區、涿州、淶水、滄州、石家莊、天津、青島等地開啟限購限貸。城市群政策形成合力，全面封堵「炒房」。

除各地「因城施策」的調控政策之外，日前國土資源部、住房和城鄉建設部聯合出台調控新政，成為房地產政策全面收緊的又一註腳。

新政規定，各地根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

中原地產首席分析師張大偉指出，過去官方的調控政策也提及庫存壓力大的區域要減少土地供應，但此次明確了消化周期的時長和針對不同周期的應對措施。利用土地市場調控做加減法，庫存多的地區減少土地供應，土地少的地區增加供應。一系列措施將促2017年房地產市場供需結構逐漸走向平穩。

針對未來政策走向，業內人士預計，除限購限貸外，「認房又認貸」將成為各城市調控普遍標準，北京對於商住的嚴控、廈門福州對於購房再交易的限制政策也將被更多城市效仿。目前廣州已經對商住進行限購，同時廣州、青島也已向廈門、福州看齊，限制購房再交易。

中指院統計數據顯示，進入2017年，100個受重點監測城市的新房均價環比漲幅繼續收窄，一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個百分點。一線城市受調控影響漲幅收窄最為顯著，環比收窄1.30個百分點；二線代表城市漲幅較去年四季度收窄0.70個百分點，但海口、三亞等旅遊城市漲幅較大。三線代表城市累計上漲2.57%，在各線城市中漲幅最為突出。

中指院報告顯示，未來在政策干預和市場力量的共同作用下，一線城市有望得到整體降溫，二線熱點城市在調控進一步升級後部分非理性需求將加速離場，三四線城市則將在去庫存和控風險的政策博弈中繼續分化。

中央定調樓市：房子是用來住的，不是用來炒的

2016年12月16日閉幕的中央經濟工作會議明確了2017年樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

「這意味著決策層進一步明晰了房地產市場的定位，強調房地產發展的首要目標是實現『住有所居』，讓住房回歸其居住屬性。」社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，將房地產業定位為支撐經濟社會發展的民生產業，有助於擠出泡沫，促進市場健康平穩發展。

2016年，部分一二線熱點城市房價一度迅猛上漲，專家指出其背後與巨額資金湧入樓市直接相關，與貨幣、信貸政策的寬鬆有直接關係。

對此，中央經濟工作會議明確提出，2017年要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

同時，從會議看，明年將採取多項舉措緩解住房供需矛盾：

——要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標；

——要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地；

——特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展；

——要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展；

——加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行為。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，中央經濟工作會議明確的樓市發展方向，釋放出新型城鎮化背景下以長效機制引導市場穩預期的積極信號，對於實現房地產市場的平穩健康發展具有重要意義。