加息了，限購了，房價為何還在漲

加息了，限購了，房價為何還在漲

原上草

美聯儲又加息了，這是美國金融危機以來，也是最近2年多的第三次加息。讓很多人困惑的是，這次加息之後美元反而下跌了，股市卻上漲了，究竟是什麼原因？

3月15日凌晨，美聯儲宣布將聯邦基金利率目標區間上調25個基點到0.75%至1%的水平。前兩次是2015年的12月和2016年的12月，跟這兩次加息不同的是，前兩次因為受全球經濟波動太大和美國自身經濟不穩定影響，中間間隔很長，多次推遲加息時機。

但是這次加息顯然不同，美聯儲主席耶倫不僅表達了持續加息的決心，而且節奏會明顯加快，年內至少還有2次加息頻率，甚至不排除3-4次加息。

這一次加息還一個明顯不同，加息之後，美元不僅沒有像前兩次一樣大漲，還全面下跌。國際上，包括人民幣、英鎊、歐元、日元在內的主要貨幣都紛紛上漲。全球大多數的股市債市也迎來上漲，黃金，原油也紛紛上漲。這與2016年美國加息后，金融市場的表現情況截然相反。

這除了美聯儲加息符合市場預期，靴子落地，市場擔憂解除，「買預期賣事實」的心裡因素之外，恐怕還跟各國央行的不同程度干預密切相關。

特別是像，今天人民幣兌美元中間價報6.8862，上調253點，上調幅度創近兩個月最大。

央行這一動作意圖非常明顯，市場已經100%相信美聯儲加息已毫無懸念，一旦單邊預期太強烈，人民幣不適當加以控制，就可能加速貶值。決策層顯然不願意看到人民幣因為美元堅挺而快速貶值，成為不穩定因素。但是，跟著加息或者調升準備金率的一刀切做法，又容易打擊剛剛企穩的經濟。

所以我們看到，在美聯儲加息之後，央行除了逆勢上調人民幣對美元中間價外，還馬上採取了以下行動：

一是上調公開市場逆回購中標利率10個基點：7天期逆回購操作中標利率2.45%，此前為2.35%；200億元的14天期逆回購操作中標利率2.6%，此前為2.5%；400億元的28天期逆回購操作中標利率2.75%，此前為2.65%。

二是上調6個月和1年MLF（中期借貸便利）操作利率10個基點，6個月期MLF操作利率為3.05%，1年期MLF操作利率為3.20%。

央行的這個動作，雖然是在貨幣市場上引導市場利率上行，是金融機構之間的競標價格，而不是調整存貸款基準利率，不影響個人和企業的銀行信貸成本，但是，銀行向央行借錢的成本提高了，最終肯定會慢慢傳導到銀行信貸市場，整個市場資金成本上升成為必然。

一旦利率傳導到信貸市場，商業銀行把成本轉嫁給企業貸款和個人房貸， 「房奴」們將遭遇滅頂打擊，供樓成本會突然大增。

根據官方公布的數據，2016年年末，個人購房貸款餘額19.14萬億元，如果考慮到公積金貸款，這一數額估計要到22萬億左右，房貸餘額佔到GDP的30%。這麼大規模的房屋貸款，個人每年需要付出的利息就超過5000億元。

面對如此高的負債和還貸負擔，很多城市的房價還在上漲。

北京房價在近17個月內達到了近64%的漲幅，三亞曾經認為要「大跌」的城市，也暴漲23%。2017年1-2月三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%，保持快速增長。

隨著各地房價新一輪的上漲，從3月起截至3月15日，出台或升級限購限貸措施的城市已有十個，除了贛州、南京、青島外，還有涿州、淶水、杭州、張家口崇禮區、嘉善、滁州、三亞等七個城市。

市場資金在收縮，資金成本在增加，限購限貸措施也不斷出台，為何房價還在不斷上漲？

很顯然，用普通的經濟學原理已經無法來解釋這一現象了，房子已經成為了一個典型的金融產品，它的估值已經脫離了經濟基本面，脫離了居民收入可承擔的極限，需要透支未來幾十年的收入利潤，需要用股票估值的方式來評估房子價格了。

因為大家都預期房價會漲，因為裡面有大量的槓桿資金，因為不少房子是用來炒作和保值增值的，所以市值率、市盈率（收益率）、市盈增長率等股票里使用的估值工具，就被套用到房子上來了。一套300萬的房子，一旦成為金融產品和炒作工具，它的估值必然會是原來的三五倍，透支三五代人的財富，所以被炒到800萬、1000多萬並不稀奇。何況，很多房子還附著了學校、戶籍等社會功能。

但是需要提醒各位的是，金融產品是有泡沫的，估值在被幾倍提高的同時，也面臨著泡沫破滅后跌破凈值的可能。大家都不希望看到這個事實的發生，但前提是居民收入能夠趕上房價上漲的收入，目前看這只是空中樓閣。