九部委發文—瀋陽成為全國首批住房租賃試點城市！

摘要：住建部等九部委發文，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市被選為首批開展住房租賃試點的單位。

《九部委發文—瀋陽成為全國首批住房租賃試點城市之一》

在去年瀋陽市政協港澳委員座談會上，市長潘利國披露了一組數據：瀋陽近幾年人口保持在每年凈增長30萬左右，將來總人口數可能要達到1000萬人。人口、人才的集聚是不同類、不同層次的。以武漢為例，武漢的在校生120萬人，每年有一半的畢業生能留在當地。瀋陽高校的數量在全省佔三分之二，可是畢業生留下來的比例卻沒有武漢那麼高。這是我們現在特別關注的。我們希望把瀋陽的大學畢業生留在本地。

在此背景下，本次九部委發文，瀋陽作為人口凈流入的大中城市，成為全國首批住房租賃試點的12座城市之一。分析其影響，主要看幾個方面：政策的出台滿足租房需求的同時盤活存量資產，還將對城市房價起到一定的調節作用。

再對瀋陽的情況做具體分析：

1、根據新峰地產大數據統計顯示：截至6月末，瀋陽新建商品住宅庫存去化周期已不到17個月（年初是22個月），逐步回落至合理區間的目標是確定能實現的，供需關係良性循環。

2、為解決城鎮中等偏下收入住房困難家庭、農業轉移人口、外來務工人員及外地新就業中高等教育畢業生的住房困難問題，截至2017年7月，瀋陽市已進行了第八批公租房電腦搖號配租，可以說做到了「中端有市場，低端有保障」。

3、再看房價，根據國家統計局數據，2017年，瀋陽市新建商品住宅成交價格雖然4月、5月、6月連續三個月環比漲幅進榜全國70城排行之前10名 ，房價累計漲幅同比去年上漲了近11%，但是在全國70城中只排名第38位。

綜上所述，瀋陽樓市的供需良性其實要遠遠好於本次入選的其他一、二線熱點調控城市—根據新峰地產大數據，按調控強度量化排名依次為：1深圳、2廣州、3南京、4廈門、5鄭州、6杭州、7成都、8武漢、9合肥、10佛山——而瀋陽和肇慶則是12城中唯一沒有施行限購、限貸政策的城市。

數據說話，理性分析，可見，瀋陽本次作為試點城市入選，可能更多的是體現在地域代表性——打個比方，不是「頭孢克肟」，更像「板藍根」——這個政策還不足以影響瀋陽市民租房還是買房的決定。

這次試點，瀋陽入選，跟那些熱點中的熱點城市「相提並論」，有些出乎意料——另一個角度看，瀋陽作為東北地域代表了，是好事，說明在某個標準上，我們被住建部共同對待。那麼找到「這個標準」，就是關鍵、題眼！

（關於瀋陽的流動人口和房屋租賃市場規模，中介只有部分數據，還有很多租賃雙方的直接成交是統計不到的--租賃合同備案要繳稅，同樣，派出所外來人口登記也很難全面覆蓋——只能說政策是針對瀋陽未來1000萬人口預期的未雨綢繆。）

其實，我們還可以關注一個重要方面：瀋陽市政府、房管部門是否藉此次政策發布，按住建部明確要求將預期在年底前建立的「二手房交易信息發布系統」進一步涵蓋瀋陽市住房租賃交易市場，以及具體操作方式。

這也是對本次政策要求的具體落實：住建部房地產市場監管司交易租賃和產權管理處處長沈悅表示，搭建住房租賃交易平台，最主要的目的是解決租賃市場信息不對稱和假房源的問題，同時希望藉助這個平台，能夠進一步加強對於租賃市場的監管。

近日，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。

九部門通知亮點

明確各地要搭建住房租賃交易平台

為解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明等問題，讓群眾安心租房，《通知》要求人口凈流入的大中城市，要搭建政府住房租賃交易服務平台，通過平台提供便捷的租賃信息發布服務，保障租賃雙方合法權益。住建部房地產市場監管司交易租賃和產權管理處處長沈悅表示，搭建這個平台，最主要的目的是解決租賃市場信息不對稱和假房源的問題，同時希望藉助這個平台，能夠進一步加強對於租賃市場的監管。

ps: 瀋陽市房產局計劃：1、用2-3個月的時間啟動二手房網簽系統：一是房源信息更加可靠，確保沒有權利瑕疵；二是交易過程全部信息化，縮短交易遞件時間；三是有利政府部門對二手市場監控。2、年底前進一步建立二手房交易信息發布系統；3、是否藉此次政策發布，按住建部明確要求將系統進一步涵蓋瀋陽市住房租賃市場——讓我們拭目以待！

土地政策方面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

金融政策方面，《通知》要求各地加大對住房租賃企業的金融支持力度，針對租賃企業回款慢等特點，鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度。

運營政策方面，《通知》進一步落實「放管服」改革：針對住房租賃企業在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實施並聯審批。住房租賃企業申請工商登記時，經營範圍統一規範為住房租賃經營；公安部門要比照酒店業管理方式，將住房租賃企業登記的非戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統。

宏觀層面來看，政策的出台滿足租房需求的同時盤活存量資產，還將對一二線城市居高不下的房價起到一定的調節作用。然而，一旦站在一個個具體租房人、出租人的角度，便會發現，真正實現「租售並舉」還有幾道硬坎兒要過。

一、畸高的租售比。數據顯示，在房價持續上漲的拉動下，目前一線城市及部分二線城市租售比已達到1∶500。在房價漲幅遠高於房租漲幅的前提下，究竟有多少房主願意將房產長期出租、而放棄一次性買賣帶來的「痛快增值」，確實是個問題。說到底，如果租金漲幅跑不贏房價，「重交易輕租賃」 的格局短時間內便難以撼動，長租的實現可謂霧裡看花。

二、如果長租不能解決住戶子女教育問題，那吸引力就會大打折扣。這些都需要進行「制度性的」探索和破解，否則租售並舉解決居住問題就會成為空話。

租賃市場需求旺盛 各地政策頻出

近日，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，《方案》在北上廣深一線城市中率先提出保障「租購同權」，其中「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益」的提法，引發社會關注。

在此之前，上海還在7月初推出了兩宗「只租不售」的地塊，這一運營模式在上海尚屬首次。

政策頻出讓「租房」在住有所居中也能成為常態：

近年來，國家連續出台政策，多管齊下建立購租並舉的住房制度，就是要滿足多層次的住房需求。

2015年年底，中央經濟工作會議明確提出，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

2016年6月，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

2016年年底，中央經濟工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

為此，2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，向社會公開徵求意見，這個條例也成為首部專門針對住房租賃和銷售的法規。