德國如何確保「房子是用來住的」

在實踐中科學落實「房子是用來住的、不是用來炒的」，有必要有效吸收國際先進經驗，以推動政策設計優化。舉目全球，德國不僅人均居住水平高，而且較好地解決了中低收入家庭的住房問題。更為可貴的是，德國住房價格長期穩定，幾乎從來沒有出現過房價的大起大落，還成功抵禦了各種外部衝擊的影響，從而也對國民經濟的穩定發展起到了穩壓器作用。德國在消除投機炒作、還原住房居住屬性、促進全民住有所居的同時，實現了住房市場的持續發展，這一成功經驗值得借鑒。

當地住房市場概況

房價較低。2012年，德國商品房均價為每平方米3094歐元，遠低於英國每平方米19100歐元和法國每平方米14696歐元的均價。即使在大城市，2014年柏林的平均房價也僅為4578美元/平方米，遠低於倫敦的28713美元/平方米。從房價收入比或房貸收入比角度看，慕尼黑、柏林在眾多國際化大城市中也是很低的。

房價穩定。1985年至2015年，德國個人收入增長了3倍，房價僅上漲60%，而同期美國的房價上漲了2倍。2008年國際金融危機讓英國、美國房價大跌，德國房價反而逆勢有所增長。

居住水平高。較低的房價並沒有抑制德國開發商建造房屋的積極性，德國住房供應一直比較充足，而且開發水平高。2014年，德國只有6.6%的居民存在某種程度的住房擁擠，只有1.6%的居民存在較為嚴重的住房困難。這兩項指標在主要發達國家中都處於最低之列。

租房市場高度發展。2014年，德國居民以市場租金水平租賃的比率為39.6%，是主要發達國家中比例最高的。另外，有8%的人住在政府補貼或社會公益型租賃住房裡。這也就是說，社會總體上不需要為居民的住房補貼過多的公共資源。

「獨善其身」的關鍵原因

德國住房市場穩定發展，有效增進社會和諧與經濟發展。在其他發達國家頻頻被房價波動困擾下，德國得以「獨善其身」的關鍵原因包括：

從供給側入手，增產能、補短板，優化供給結構。二戰結束后，德國有6200萬人口、1460萬戶家庭，卻只有940萬套房屋可供居住，房屋極度短缺。德國政府採用多種辦法鼓勵新房建設，尤其是鼓勵私人建房。例如，提供30年至35年的無利息住房建設貸款，對私人建房予以稅費優惠，等等。

除了鼓勵私人建房，具有保障性質的公共住房、社會住房也得到發展。德國分別在1950年和1956年制定了第一部、第二部住房建設法，規定政府通過稅收減免和低息貸款支持包括私人資本在內的投資主體開展社會住房建設，逐漸建立包括城市政府、公有企業興建的公租房和依託民間資本建設的社會住房在內的多途徑供應模式。1950年至1955年，德國範圍內有180萬套住宅得到資助。到上世紀50年代末，德國的社會住房佔新建住房的70%。

住房市場導向清晰，有完善的法律制度設計。德國政府明確把住房政策看作是國家社會福利體系的一個重要組成部分，刻意淡化房地產業的「支柱」地位。德國的住房建設法、住房補助金法、住房租賃法和私人住房補助金法分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規範和私有住房提供法律框架，被稱為德國住房政策的「四大支柱」。

特殊的住房金融制度對穩定住房市場購買預期，起到了穩壓器作用。在市場經濟國家中，德國實行獨樹一幟的「先存后貸」「低存低貸」和固定利率的合同住房儲蓄模式。其前提是德國貨幣政策十分穩健、通脹預期穩定。在這個背景下，消費者購買力得到有效保障，也就穩定了供應預期，房價水平亦相應得到鎖定。

注意優化結構，租賃購買「兩條腿」走路。德國在市場租房領域實施「解約保護」和「租金約束」政策。「解約保護」指的是承租人可以不用給出理由跟出租人解約，但出租人需要在符合法律規定的情況下才能提出解約要求。「租金約束」即3年之內出租人不得加價至當地房租水平的20%以上，各州政府每年根據數據分析制定當地租金水平。

經驗不能切割性移植

德國在打擊投機炒房、促進全民住有所居方面取得了世人矚目的成績，很多經驗值得借鑒。但必須注意的是，這一整套政策根植於德國社會、經濟、金融體系乃至歷史文化的土壤中。對其他國家而言，很難碎片化學習，也不能切割性移植。

比如，德國房價穩定與發達的經濟、穩健的貨幣政策直接相關；極具特色的合同住房儲蓄制度，曾在上世紀90年代被引入試點，但出現了水土不服的情況；德國房價區域差異小，更是該國區域相對平衡發展的產物；德國居民的購房需求不太強烈，與社會保障制度發達、不需要「以房養老」等存在關係。

總的來看，在住房市場的法制建設、租賃市場的規範、社會住房與市場住房的協調統一等方面，德國的相關做法和經驗值得我們學習和吸收。此外，德國住房金融制度對於住房金融體系改革，尤其是政策性住房金融體系的建立和完善，也有參考價值。

（作者為上海財經大學教授）