別多想了，北京未來只有商住這樣的房子，才會真正屬於你！

在上周五的時候，有一個會員問我，目前這個政策情況下，對於北京商住市場的未來是不是特別悲觀？其實，她的心情我非常理解，尤其是在目前政策如此頻繁的背景下，對於商住市場持有懷疑的態度是非常正常的。

今天，我(wys0720)就來談一談商住這類產品在如此繁雜的政策背景下，我們究竟如何來判斷它的市場價值。而要想說清楚商住的市場價值，我們就必須要看清楚這一輪政策的本質目的到底是什麼。

在我看來，這一輪政策的核心目的就是要實現住宅產品去「產權化」，通過去產權化來達到「房子是拿來住的，而不是拿來炒的」的最終目的。

自從2016年年底習大大提出「房子是拿來住的，而不是拿來炒的」，就掀起了一輪住宅市場去「產權化」的政策運動。

就拿北京為例，首先要把保障房全部改成共有產權房。8月3日，北京市就發布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》和《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》通知，雙雙公開徵求意見。

所謂的共有產權房，本質上和過去的公房沒啥區別，就是要控制你的自由流轉。你不賣可以，如果你要賣，就必須要徵得政府的同意，甚至政府所得部分還要佔大頭。

這本質上就是一種只能住，而不能投資的房子，因為產權不是你的。

其次，北京宣布也要執行租售同權。8月17日，北京市住建委、市發改委等部門聯合發布了《關於加快發展和規範管理本市住房租賃通知》徵求意見稿。在這個意見稿中，明確提到關於租房可以實現上學的目的。這個意見稿本質上為了後面推出租賃房的一個伏筆。

8月28日，國土部聯合住建部出台文件，確定在北京、上海、廣州等13個城市試點發展利用集體建設用地建設租賃住房，至此租售同權正式落地為安。

以上三大政策的實質是要推動北京住宅的去「產權化」，沒有了完全產權，就無法實現房子的自由流轉、繼承、處理等權利，自然就只能住，而不能炒了。

這是一場深刻的住宅「產權」改革，相信不出三年，北京新增住宅將全部失去「完全產權」，未來想通過購買住宅資產來實現保值增值，已經成為不可能的任務。

因此，如果你僅僅是想購買一套房子來自住，那麼你可以考慮所謂的共有產權房或者是公租房及小產權租賃房。

但是，如果你想購房投資，來實現保值增值，那麼你只能選擇目前具有完全產權的房子，而低總價的商住是北京投資類房產中最具性價比優勢的產品。

相信在不久的未來，完全產權的概念，將會顯得愈發珍惜和稀缺，從目前的政策趨勢看，這絕對不是誇大其詞的片面之言。

所以，商住類產品的核心優勢在新政中並沒有發生改變，擁有獨立的完全產權加上低總價的投資門檻，這是一種你未來可以短時間內快進快出的現金流型產品。尤其是隨著貨幣貶值的加強，任何時候現金為王都是一場善意的「謊言」。

在過去的三年間，外匯儲備流失了1萬億美金左右，從而給金融系統帶來了巨大的債務風險，而從2016年開始，全面控制資金流出，關起門來打狗，大量貨幣在國內自運行，從某種程度依然會推高資產的價格。

那麼，我們又該如何看待目前商住產品的市場問題呢？我個人覺得目前的商住市場主要存在兩個關鍵問題：

第一，房地產政策缺乏穩定性，導致客戶觀望情緒非常嚴重。

自從2016年930新政以來的政策是一波接著一波，317,326,418,523以及後面的租售同權，小產權轉正等等，可以說是你方唱罷我登場，據說後面馬上就要出台新購商品房五年禁售的政策。

這些政策，有些是對商住的利好，有些是對商住的利空，政策的相互糾纏非常容易讓人迷失掉準確判斷的意識，從而導致潛在購買客戶存在嚴重的市場觀望情緒。

第二，買賣雙方對於心理價格沒有形成共識。

自從去年326新政以後，整個北京商住成交立馬進入谷底，但是我們並不能因此而判斷商住市場就已經歇菜了，因為在政策執行伊始，有兩點是非公開的。

1，北京建委要求幾乎所有的商住項目都要停止銷售，進行整改，導致商住市場是無人賣，也無人買，市場進入了一個幾乎停擺的狀態。

2，幾乎所有的大型房產中介機構，都第一時間停止了代理商住項目，也是商住在短期之內幾乎沒有市場成交的主要原因之一。

但是儘管如此，在商住新政伊始，市場仍然有零星的簽約成交，如下圖，是5月份到7月份各周商住的簽約成交情況【6.25-7.1是平谷某個商住項目自己賣，自己買的例外個案】。

隨後，在7月份中旬以後，隨著行政手段的放開，大型中介機構的介入，新低價項目的入市，市場成交開始呈現明顯的回暖跡象。

如下圖，從7月16日開始，北京市場商住每周成交量明顯呈現上升態勢。但是市場成交量最高的節點，仍然是在價格相對較低的節點。

因此，新政以後，隨著金融桿杠的消失，加上企業註冊購買的成本增加，新政導致商住的購買成本至少增長了30%以上，因此就算價格不變，本質上新政也是推動了實際價格的提升（因為購房成本增加了）。

所以，政策成本如果一味讓買方來承擔，就相當於透支市場至少2-3年的上升空間，這樣一來，商住產品的投資價值在短期內肯定是看衰的。

因此，要想市場短期之內重新振作，賣方就必須讓渡價格空間，這是作為一個理性投資型市場不得不正視的問題，尤其是在政策密集期。

如果我們來看一下商住的成交排名，就更能看出商住市場的政策期特點：

新政以後，賣的最好的項目是海淀綠地中央廣場，這個項目才剛開盤不到一個月，就已經實現了106套的簽約銷售，所以說商辦類產品沒有市場需求是沒有任何根據的，關鍵還是價格預期的問題。

海淀綠地中央廣場的位置在北清路，周邊的住宅包括天閱西山等高端項目，新房的住宅價格接近8萬，而其商辦部分價格僅為住宅價格40%不到，投資價值是不言而喻的。

因此，新政后商住市場已經進入了買賣雙方高度博弈的市場階段，市場需求並沒有因此而消失，只不過是在強勢政策背景下，供需雙方在現階段並沒有就心理價位形成共識，從而導致市場進入了一個「停滯」的市場階段，而這一切均需要時間來進行消化。