個人房貸開啟「量跌價升」模式 剛需購房者怎麼辦？

個人住房按揭貸款，是樓市晴雨表之一。梳理上市銀行半年報可以發現，當前個人房貸呈現「規模降」「利率升」的特點。房貸收縮對購房者有哪些影響？促進樓市降溫的同時如何滿足剛需的合理需求？未來個人房貸走勢如何？

個人房貸市場出現了哪些變化？

由於風險低，房貸一直以來都是銀行眼中的「香餑餑」。去年全年以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款佔全國新增貸款的比重達到45%。而這一勢頭目前正在發生改變。

梳理上市銀行剛剛發布的半年報可以發現，多家銀行的個人住房貸款增速在放緩。截至上半年末，中信銀行個人房貸餘額4825億元，增長佔全部個人貸款增量的比重比上年減少16.6個百分點；浦發銀行個人房貸餘額5096億元，佔全部個人貸款的比重比去年末降低3.62個百分點；招商銀行個人住房貸款餘額7999億元，較上年末增長11.05%，增速放緩。

從區域看，北京等熱點城市的房貸規模收縮明顯。北京銀監局副局長蔣平表示，近幾個月北京市個人住房貸款發放金額持續回落，6月份的發放金額較3月下降約三成。

不僅規模縮減，以前司空見慣的房貸利率折扣也難覓蹤影。中信銀行半年報顯示，上半年新發放住房按揭貸款加權平均利率4.55%，比上年提升0.09個百分點。

從多個城市的多家商業銀行了解到，大部分銀行首套房貸利率維持在基準至上浮10%的水平，二套房貸款利率則上浮10%至30%不等。數據顯示，7月全國首套房平均利率為4.99%，相當於基準利率1.02倍，環比上升2.25%，同比上升12.38%。

房貸收緊，會否誤傷「剛需」？

額度吃緊、利率提高、放款變慢，房貸政策收緊毫無疑問會增加購房者的壓力。不僅是利率的上浮，首付比例的提高對購房者來說也是不小的壓力。專家表示，由於當前部分城市採取「認房又認貸」的政策，很多在老家已經購房的群體，到大城市繼續購房，首付比例就會很高，如果利率也同時提高，對這類剛需群體來說壓力不小。

房貸利率尤其首套房利率的提高，會否「誤傷」剛需？社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，今年以來，在金融去槓桿、貨幣政策穩健中性的背景下，市場資金價格整體處於上行趨勢，勢必會傳導到包括住房按揭貸款在內的信貸市場上。

「房貸利率的提高，不能簡單看做是房地產調控政策的影響，這和整個市場環境有關。」曾剛說，「目前來看，保護剛需，主要是保障對剛需貸款規模的供給，讓商業銀行以較低的利率水平向剛需放貸不具有商業可持續性。」他說。

事實上，監管部門一直要求銀行實施差異化的住房信貸政策。銀監會政策研究局副局長徐潔勤表示，要牢牢把握住住房居住屬性，分類調控，因地因城施策，督促銀行業金融機構落實差別化住房信貸政策，同時大力支持居民自住和進城人群購房需求等。

北京銀監局發布的數據顯示，今年6月發放的個人住房貸款中，對無房群體發放的貸款金額佔比83.11%、貸款戶數佔比81.17%，兩項佔比均環比明顯提高。

樓市調控持續，房貸怎麼走？

在各項調控政策持續作用下，房地產市場已現降溫態勢。7月份，國家統計局監測的全國15個熱點城市中，有10個城市新建商品住宅價格下降或持平。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.2個百分點。

嚴躍進表示，各類收緊政策會提高購房的成本和門檻，對一些投資投機需求會產生明顯的抑制作用。而對一些有著迫切改善性需求的購房群體來說，高房價依然是不能承受之重。

曾剛表示，今年房貸增速較去年會有大幅放緩，一方面和房地產調控有關，另一方面也和銀行自身貸款結構的主動調整有關。「實際上，不考慮監管部門的指導要求，從自身收益和流動性管理的角度出發，銀行也會主動進行資產配置的調整。」他表示，在資金成本上升、負債期限越來越短的情況下，銀行發放收益率不高、期限長的住房按揭貸款的意願在下降。

房地產調控是一盤大棋局，金融手段只是工具之一。專家表示，政府各部門應協同發力推進房地產市場長效機制建設，住房、土地、金融、財稅、租賃等配套改革要組合發力，共同推動房地產市場平穩健康發展。