2017年樓市平靜開年 房地產迎新挑戰

概述

1月份，全國70個大中城市中，45個城市的新建商品住宅銷售價格錄得環比上漲，較12月份的46個繼續減少。5個城市的價格指數較上月基本持平，20個城市則環比下跌。

其中，住宅銷售價格漲幅最大的三個城市依次為：三亞（1.7%）、重慶（1.3%）和九江（1.1%）。

而價格環比下跌最為明顯的六個城市依次為：無錫（-0.5%）、深圳（-0.5%）、烏魯木齊（-0.3%）、天津（-0.3%）、寧波（-0.3%）和福州（-0.3%）。

1月份，70個大中城市新建商品住宅平均銷售價格環比上漲0.24%，為連續第21個月上漲，較去年12月份0.26%的環比漲幅繼續放緩。平均銷售價格較去年同期上漲10.69%，自最早指數基準時期（2010年12月）累計上漲19.61%。

圖1：70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比變動情況

(國家統計局; 第一太平戴維斯市場研究部)

圖2：70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比變動情況（按城市等級劃分）

(國家統計局; 第一太平戴維斯市場研究部)

一線城市市場表現

1月份，一線城市住宅銷售價格繼續漲停，這主要是由於去年四季度調控收緊和現有政策的從嚴執行，使房價漲幅受到抑制。同時，1月各線城市均錄得相對最小房價漲幅。

作為過去一線城市中房價表現一直相對滯后的城市，此次廣州依然是一線城市中唯一一個房價上漲的城市，環比漲幅為0.6%，然而2010年以來的累計漲幅依然相對落後。其他一線城市環比均小幅下跌或維穩，其中深圳已從去年9月份的峰值累計下跌1.7%。

表 1： 一線城市新建商品住宅銷售價格環比變動情況

(國家統計局; 第一太平戴維斯市場研究部)

圖3：一線城市新建商品住宅銷售價格環比變動情況

(國家統計局; 第一太平戴維斯市場研究部)

由於經濟活力、擁有大量就業機會和持續的置業需求，一線城市的待售庫存接近歷史最低水平。但同時，持續上漲的房價和限購限貸從嚴已使短期市場增長勢頭得到抑制。

各等級城市市場表現

1月份，四線城市增速加快了7個百分點，其他等級城市房價漲幅均有放緩。僅一線城市房價未見環比漲幅，四線城市則錄得0.49%的環比最大漲幅。

表 2：新建商品住宅銷售價格環比變動情況（按城市等級劃分）

一、二線城市市場表現

圖4：一、二線城市新建商品住宅銷售價格指數

(國家統計局; 第一太平戴維斯市場研究部)

1月份，二線城市中表現最優的五個城市依次為：重慶（1.3%）、西安（0.8%）、長沙（0.6%）、青島（0.1%）和瀋陽（0.1%）。

6個二線城市房價環比上揚，較去年12月的2個城市有所增加。

圖5：重點二線城市新建商品住宅銷售價格環比變動情況

區域市場表現

1月，所有地區房價指數均錄得環比上漲，然而僅華中和西南地區增速加快。

東北地區樓市發展依然相對緩慢，房價下跌速度最為明顯，這主要是由於幾個城市相對落後的表現：哈爾濱（-0.1%，增速放緩0.9個百分點）、瀋陽（0.1%，增速放緩0.5個百分點）和吉林（-0.1%，增速放緩0.5個百分點）。

表 3：新建商品住宅銷售價格指數（按地區劃分）

展望

隨著去年年末調控政策的相繼收緊，樓市熱度逐漸降溫，1月份70個大中城市房價指數數據和近期土拍市場表現即為佐證。面對當下樓市調整局面，開發商或調整戰略以迎接全新挑戰，或根據預期適當調整來年銷售目標。如若成交量繼續下降，開發商或考慮以價換量。

近期樓市成交量和價格漲幅已逐漸放緩，預計2017年（尤其是上半年）樓市將以政策為導向。預計成交量將有一段時間維持相對低位（同比或下降二到三成），銷售金額或見0-5%的小幅下跌。

儘管各地政府應當有能力通過供需側調控當地樓市，但各地推出的樓市調控舉措日益紛繁複雜，無論對於投資者、開發商還是買家而言，認識並參與國內房地產市場的難度正與日俱增。假以時日，應將各地調控試行舉措（包括對土地市場管理和房價調控）進行歸總回顧和分析，並擇優向地方推廣。此外，應從全國、省、市及區縣等各層面對樓市及土地政策進行系統性記錄匯總。房地產市場作為經濟的重要支柱之一，亟需進一步提高樓市透明度。