聯合辦公空間盈利模式待破局

原題：

噱頭下的「二房東」

聯合辦公空間盈利模式待破局「『全民創業、萬眾創新』的政策背景下，聯合辦公成為一種新潮。但是，當下的聯合辦公模式依然存在著市場定位不清、盈利模式單一等問題」

法治周末記者

代秀輝

從滴滴出行，到共享腳踏車，再到共享汽車，共享經濟模式正在滲入到我們生活的方方面面。而如今，在商業辦公領域，聯合辦公空間正成為當下的另一種共享新潮。

所謂聯合辦公，指的是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，來自不同公司的個人在聯合辦公空間中共同工作；與此同時，辦公者可以與其他團隊分享信息知識、技能、想法和拓寬社交圈子等。

共享經濟的浪潮下，商業辦公領域的聯合辦公空間正在迅速發展，並受到眾多資本的青睞。

克而瑞調研報告顯示，截至2016年年末，聯合辦公空間運營商數量已超3500家，提供超過10萬張工位。這其中不乏知名者，如毛大慶創辦的優客工場、SOHO潘石屹創辦的SOHO 3Q、李開復創辦的創新工場、36氪旗下的氪空間等。

「『全民創業、萬眾創新』的政策背景下，聯合辦公成為一種新潮。但是，當下的聯合辦公模式依然存在著市場定位不清、盈利模式單一等問題。」易居房地產研究院總監嚴躍進對法治周末記者說。

共享辦公「熱」

孟艋(化名)從開放式的辦公區域走了出來，腳步停在一個載有各種零食的貨架前。

他挑選了一包雀巢咖啡，用微信掃了一下貨架黏貼的二維碼直接轉賬支付了咖啡的標價。他打算沖包咖啡，去公共休息區歇一會兒。

北京市東三環京糧大廈4層，這裡是聯合辦公運營商方糖小鎮的一處社區門店。

3個月前，從事廣告設計的孟艋在這裡租了一個工位，每月租金兩千元左右。

「感覺還不錯！環境氛圍很好，這裡可以提供印表機，有免費開水提供，還有臨時午休的地方，甚至打電話都有專門的電話室。客戶來了，也可以在公共區域洽談合作事宜。」談到在方糖小鎮工作的感受，孟艋對法治周末記者說。

方糖小鎮京糧大廈店的工作人員告訴法治周末記者，目前店裡配備了400多個工位；現在只剩3個還未出租。「公共區域配套里，為辦公者配備了瑜伽室、母嬰室、伸展走廊，氧氣胞、電話間等服務。」

實際上，這樣的服務也並非只有方糖小鎮一家。

4月24日，法治周末記者陸續走訪了北京市內包括優客工場、納什空間、Funwork在內的幾家聯合辦公場所。

記者走訪發現，相比較傳統寫字樓和商住兩用公寓，聯合辦公空間多配套開放且豐富的公共區域。例如，納什空間中關村Space店，公共區域則配套了健身房、咖啡廳、榻榻米休息室、母嬰室；Funwork世貿天階店還設有滑梯、撞球桌、冥想室。

「實際上，近兩年來，為了推動經濟結構調整和經濟增長方式轉變，中央政府發出『大眾創業、萬眾創新』的號召。在這樣的政策紅利下，隨之也催生了大量小微企業的辦公需求。」嚴躍進介紹，「而這樣的需求，也促使以優客工場、3Q等為代表的聯合辦公空間大批湧入市場。當下，共享辦公熱潮正盛。」

事實也正如嚴躍進所言。以方糖小鎮為例，公開資料顯示，截至2017年4月，方糖小鎮已經擁有24家社區門店，工位數18000個，出租率高達90%，服務近2000家公司。

同時，來自好租網發布的《2016年度商辦地產白皮書》顯示，僅北京目前已有聯合辦公品牌數達99家，布局網點228家，辦公工位達4.7萬張；而在上海，已有的聯合辦公品牌數達96家，布局網點數192家，辦公工位達3.2萬張。

「在辦公需求強勁的一二線城市市場，聯合辦公模式不僅對於初創團隊有吸引力，對於希望節約租金成本、提高團隊運營靈活性的中小型公司來說同樣是一個不錯的選擇。」嚴躍進說。

噱頭下的「二房東」？

然而，多位業內人士卻表示，共享辦公熱潮之下，其實許多聯合辦公空間創始人卻並未找到一條真正的盈利模式，而這也成為當下聯合辦公市場的弊端。

「目前，多數的聯合辦公空間以創業者租金作為主要收入。現實來看，聯合辦公在快速發展的同時也暴露出噱頭大於實際的現狀。雖然運營商多數不是只做『二房東』的心態，但是我認為現實確實存在這樣的問題。」嚴躍進說，「最突出的表現是，當下的聯合辦公空間運營模式過度依賴創業者租金。」

嚴躍進認為，聯合辦公首先是一個「二房東」的概念，通過賺取租金差價支撐企業成長，但如果只是一個單純的「二房東」，並不能作出大的估值。

「過高的租金收入依賴也使得共享辦公空間對於空間的入駐率極為敏感。」嚴躍進說，「這也將會將聯合辦公的共享模式帶入一個困局之中。」

公開資料顯示，優客工場目前的租金收入和非租金收入的比例是7：3；無界空間的租金收入和非租金收入的比例則是9：1。此外，有數據統計顯示，只有空間的入駐率達到70%左右，共享辦公空間才可以實現盈利。

實際上，盈利模式單一的弊端也造成了2016年國內聯合辦公空間一度出現「關閉潮」，一些經營不善的企業在行業優勝劣汰中不幸出局。

例如，2016年2月，深圳的創客空間「地庫」宣布倒閉；2016年4月，曾經是深圳南山區孵化器明星項目之一的「孔雀機構」因拖欠物管費、虧本嚴重而關門；2016年10月26日，北京運營時間不到一年的Mad Space宣布破產倒閉。

優客工場創始人毛大慶曾坦言，租金是優客工場收入的主要來源，要想走出過於依賴租金收入的恐慌，就必須豐富自身的商業模式。在他看來，聯合辦公未來還會有很多衍生品，其中未來企業流量搭載、企業生態培養等，都會是盈利方向。

「這些知名的聯合辦公尚且難以依賴簡單的創業者租賃實現盈利，對於那些單一的聯合辦公空間而言，如果沒有釐清運營邏輯，顯然都將陸續面臨生存問題。」嚴躍進說。

或出現行業整合潮

在嚴躍進看來，聯合辦公企業的盈利模式單一註定需要以一定規模和數量作為基礎發展。「所以，聯合辦公空間經過2016年的爆髮式發展，在2017年可能會觸發一系列的行業整合。」

法治周末記者注意到，實際上各大聯合辦公運營商也有此打算。

目前，國內的多數聯合辦公運營商都在有計劃地意圖擴大規模。

公開的信息顯示，WE+計劃2018年在布局200家；氪空間2017年計劃在全國新開60個社區，僅在北京就計劃新開20至30個社區；SOHO3Q計劃在2017年工位數達到10萬個；而優客工場計劃擴張到21個城市。

實際上，聯合辦公市場中也已經出現了一些整合動作。

4月26日，優客工場與洪泰創新空間共同宣布，雙方已正式簽署戰略合併框架協議。合併后，優客工場董事長將由毛大慶出任，聯席CEO將由毛大慶、王勝江共同出任。擴大后的公司總體估值將達約九十億元人民幣。而這也意味著，聯合辦公領域迄今為止最大的一起合併交易就此誕生。

而在一個月前，WE+聯合辦公空間與酷窩COWORK辦公社區宣布正式合併，合併后的WE+酷窩將成立新的集團公司，空間、資源、社群全部打通，規模覆蓋全國16個城市，共計擁有47個辦公空間。

此外，2016年3月，氪空間斥資數千萬元，戰略入股納什空間；同月，優客空間耗資數千萬元，戰略入股無界空間；2017年年初，無界空間全資收購了北京當地一家只有3個空間的聯合辦公品牌Fourwork。

「規模大了，成本就會降低或減壓，比如，線上平台搭建、免費的配套設施建設等費用。」嚴躍進說，「這樣的規模化使得聯合辦公空間的盈利能力增強。在這樣的基礎之上，然後聯合辦公空間可以利用跨地域的資源去做線上平台，尋求增加除了租金以外的收入。」