Facebook加入
LINE加入
2021/12/25
而高價地圍城的南京，在房價再攀新高的前夕，還有多少機會留給剛需呢？
南京最新房價地圖出爐，置業門檻255.5萬元起步
據統計，南京最新新房均價已經達到了26145元/㎡，以90平米戶型來計算，置業門檻已經提高到255.5萬元，相比去年年底12月上漲了20.5萬元！
多個剛需板塊房價漲幅明顯，出現由「剛需」向「改善」轉變的趨勢。
2016年1月南京房價地圖如下：
2017年1月南京房價地圖如下：
一年的時間裡，大部分板塊房價都往上跳了一級，發展較好的板塊甚至連跳2-3級，曾經的剛需板塊離我們越來越遠。去年，江寧、江北等板塊房價仍在20000元/㎡以內，如今20000元/㎡以內的房子只集中在六合、江寧濱江、祿口、江北高新區等地，靠近主城的區域房價都在2萬元以上，南京的置業門檻正式進入了2.0時代。
樓市現狀：調控政策不斷加碼 房價卻依然堅挺。南京樓市近期政策調控力度不斷增大，房價卻依然堅挺毫無降價趨勢，有些熱門板塊依舊熱銷，可以說局部熱，整體冷，是目前的趨勢。
春節后，多家銀行收緊房貸規模，首套房利率全面進入九折時代。業內人士分析稱：房地產是一個資本過度集聚的產業，對利率的變化格外敏感。本次央行收緊房貸，提高房貸利率，將對樓市造成一定程度上的衝擊。
最近房地產稅即將到來的消息瘋傳，反映出廣大群眾對房價下降的期盼。但業內人士指出，關於房地產稅的諸多爭論尚未達成共識，今年不太可能施行。
政府調控手段不斷加碼，但南京房價依舊穩中有升。南京樓市自調控以來，上市量屢屢縮水，供不應求的現狀難以緩解。去年房價一輪上漲后，我們不難發現，曾經的剛需板塊如今已漸行漸遠，紛紛邁向改善。南京房價現在雖被調控之手牢牢壓住，但上漲的苗頭仍然明顯。
單價2萬元/㎡以下的在售樓盤屈指可數
| 樓盤名稱 | 目前均價 | 最新動態 |
| 中交錦蘭會 | 12300元/m² | 中交錦蘭薈目前在售A2號樓，面積137、141平方米，僅剩少量房源，均價12800元/平方米。預計11月加推3號樓，面積88、116、127平方米，共計90套左右。 |
| 弘陽時光里 | 16200元/m²（前期） | 項目還剩最後一棟住宅樓——南區10號樓，18層，兩梯四戶，共計72套，戶型面積75㎡、92㎡，加推時間不確定。 |
| 亞泰山語湖 | 16570元/m² | 亞泰山語湖項目預計4月底5月初推一批房源，項目剩餘總計8棟洋房（不帶電梯），共248套房源，戶型為84㎡三房和124㎡四房。 |
| 招商蘭溪谷 | 17000元/m² | 住宅預計3月底加推，房源信息暫不確定，89㎡住宅樣板間已經公開 |
| 力標贊城 | 19600元/m² | 力標贊城有少量房源在售，面積73㎡ 、90㎡和105㎡ ，均價19500-19800元/㎡。後期計劃推7、8、20號樓，面積72㎡、90㎡和105㎡，具體時間待定。 |
目前江北2萬內樓盤主要集中在橋北、高新和六合。備受剛需青睞的高新區房源也越來越少，新城花漾紫郡已經收官。江北僅剩弘陽時光里、中交錦蘭會、招商蘭溪谷、威尼斯水城、亞泰山語湖五家樓盤，而且房源都不多。
而中交錦蘭和力標贊城也將近期加推
| 樓盤名稱 | 樓盤名稱 | 最新動態 |
| 新城保利天地 | 17277元/m²（前期） | 目前暫無在售房源，預計3、4月份將推出剩餘所有房源，面積78、88、109㎡，共467套。 |
| 朗詩青春街區 | 12503元/m²（前期） | 暫無房源在售，預計2017年年中加推新房源。 |
| 翠屏城 | 12026元/m²（銷許） | 翠屏城目前在售部分117㎡房源，均價11610元/平米起，毛坯交付，另預計2月底或3月初加推102號樓，共232套，面積86、94、117㎡ |
| 中鐵原香頌 | 10632元/m²（前期） | 預計3月加推新房源，面積88-126平米，約300多套，毛坯交付。 |
| 禹州濱湖裡 | 12000元/m²（前期） | 預計4、5月份加推4、6、7、8、9號樓，面積90-120平米，共500多套 |
江寧單價2萬以內的樓盤主要分佈在祿口、江寧濱江，近期中鐵建原香頌和禹洲弘陽濱湖裡兩家樓盤都有加推計劃，價格雖然未劃定，但估計近期不會有太大漲幅。
而在今年1月12日的土拍里，魯能拿下的江寧濱江G90地塊地價破萬，未來房價也是「沖2」的節奏。
純新盤藍天星港預計今年上市
目前售樓處及樣板間正在建設中，預計4、5月份首開，戶型面積約72—117平米。
據悉，藍天星港即G44地塊，由南京祿口國際機場建設在2015年以底價2.53億元競得，樓麵價3622元/平米。根據規劃，項目分為2個地塊打造，A地塊為旅館用地，B地塊規劃12棟住宅產品。
城東麒麟單價2萬內樓盤只有2家，分別是銀億東城和麒麟山莊公園境。而城北2萬以下的樓盤，只有堯化門的華潤幸福里1家，均價為18500元/㎡左右。
| 樓盤名稱 | 目前均價 | 最新動態 |
| 銀億東城 | 19600——20300元/m² | 銀億東城在售小高層1、7、11、17、20號樓，預計5月份加推9街區新樓棟，戶型110、120平方米四房戶型，精裝交付。 |
| 華潤幸福里 | 18500元/m²（前期） | 項目暫無加推計劃 |
曾經的剛需重地——板橋，因為靠近河西南，未來享受河西新城的利好輻射，在去年也開始了飛漲，板橋內已經有藍光公園1號已經突破2萬，其他樓盤的價格也已經浮上17000元/平，破「2萬」的大關似乎已經很近了。
| 樓盤名稱 | 樓盤名稱 | 最新動態 |
| 明發浦泰夢幻家 | 17500元/m²（前期） | 目前暫無房源在售，剩餘最後兩棟樓預計後期4、5月份加推 |
| 弘陽春上西江 | 16500元/m² | 還剩餘4號樓兩套144㎡複式頂躍房源，單價在18200—18300元/㎡。 |
| 鳳凰美地 | 17396元/m² | 已領銷許，已加推3號樓，面積90-100㎡，共66套，均價17396元/㎡。 |
| 和昌灣景 | 18000元/m²（前期） | 預計4月加推1號樓高層和3棟洋房 |
小結：
南京市場的剛需房源經過去年一年的去化，總體庫存量已經不多，後續補給也不是很充足。而每次剛需盤開盤必光也反應了市場缺口依舊很大，南京剛需依舊是主力。建議剛需把握好今年調控的政策環境利好，在滿足基本生活需要的前提下，區域，品牌、物業公司等都應當成為你權衡的砝碼，而有些新房和二手房價格倒掛比較嚴重的區域更是首選。當然沒有十全十美的房子，把握機會，適時出手。
莫愁湖-南湖-應天大街
主城內老小區面積會影響貸款
很多銀行對於二手房貸款限制較多，有的要求房齡不超過20年，有的要求房齡+貸款年限不超過40年，另外，銀行對面積也有要求，一般在50-60平以上，如果年限較長面積較小，貸款難度會有增加。
剛需房也可以有好學區主城不少總價200萬以內的二手房小區其實學區條件也不錯，買下學區房與享受學區名額還是兩碼事。入學還需滿足一定條件，比如通常學校會要求業主及小孩的戶口都在房子內，並且居住滿一年等。此外學區名額每年還會動態調整，需要提前了解清楚，而且學區房的價格門檻往往相對高一些，200萬以內總價所能購買到的面積就比較有限了。
橋北和高新區眼下掛出的二手房大部分都是2003以後新建的次新房小區，並且這其中有很多是新空房源，對於想自己裝修婚房的剛需來說是不錯的選擇，江寧也有很多以中小戶型為主的次新房小區，其中有很多也是新空房。
老小區房源量增加是趨勢眼下換房置業的本地買家越來越多，這些買家為了賣舊換新，往往會急於出手手中的老小區房源，這部分的掛牌量也會越來越多，而且去年底以來二手房成交節節走低，年初價格運行平穩，不少小區的掛牌價相比前期還略有下降，加上市場預期已經趨向理性，房主為了順利成交，輕易也不會掛出高價，建議年輕剛需首選此類換房出售的房源，或許也能贏得更多的議價空間。
他是資深置業投資分析師，也是江蘇城市頻道《老潘說房》欄目主播。
每晚23:15分，江蘇城市頻道《第1地產》欄目，老潘與省台當家主播同台合作。
最新一期節目，
年終啦和曉樂老師一起展望下2017年的樓市，有興趣可以收看哦
他是地產營銷專家，是搜索南京地產特約評論員。進入南京房地產行業15年，在多家知名上市房企負責過營銷操盤工作，對於南京各板塊投資置業機會有獨到見解，能從宏觀市場角度給予買房人最直接的置業投資建議。
現在老潘通過微信社群，想要分享經驗給更多的群友。截止目前，老潘幫助很多群友樹立了科學正確的置業投資觀，並且對南京各板塊樓市價值有了深入了解，當然，聽老潘建議買房賺錢更是不在話下。
而現在，你和老潘之間只差一個的距離。
熱門推薦
留言回覆
