今年是換房最佳時機嗎？別再糾結這個問題了

早期的購房人由於資金有限，不少人買的房子戶型偏小，隨著收入的增加，老人、孩子的到來，讓換房的需求變得迫切，現在是換房的時機嗎？換房需要注意哪些問題？融360房貸君（fangdai123）認為，決定是否換房，要從以下幾個方面考慮。

1 、了解政策

買房前首先要了解當地的政策，包括貸款政策、首套房、二套房認定政策，因為不同城市政策有差異，在執行「認房認貸」的城市，即使賣掉第一套房子，再買房也算二套，首付、利率都要按照二套房的政策執行，比如北京首套房的貸款首付為35%，二套房普通住宅首付為60%，非普通住宅首付為80%。

以目前北京的房價和政策，五環內的多數房子都能算非普通住宅了，換房族要承擔80%的首付，一套500萬的房子，光首付就要400萬，縱然是賣掉第一套房，也要承擔一百多萬的貸款，而且如果第一套房子還有沒還清的貸款，得先把貸款還了才能賣房子，得留出提前還貸款的資金，對於一般家庭來說壓力著實不小。所以換房前先要了解政策，不然之後做什麼可能都是徒勞的。

2、摸清二手房市場價格行情

換房族，手裡已經有一套房子，換房的話選擇配套成熟二手房的情況居多，房價決定了你的支付能力，成交時間決定了房子的變現效率。因此，摸清二手房房價行情，重點了解二手房掛牌價走勢，二手房掛牌到成交所需時間顯得很有必要。在確定了房價後進而可以篩選出能接受的購房範圍，接下來就是尋找房源，實地看房，只有這樣才能更加深入的了解交易市場的真實情況，看中了一套房就意味著你要跟它的主人產生交集，一涉及到人的層面，問題也許就複雜的多了。

賣方市場的時候，房主可以坐地漲價，交了定金也能照樣反悔，把房子賣給出價更高的買家；買方市場則相反，中介門店看房的人寥寥無幾，房價也有議價的空間，就連中介費也有可能打折，房價出現了微跌也是正常的，橫盤的走勢還是比較利於一些換房族出手的。

3、賣房、買房之間的資金、時間成本差

除了政策、房價，最需要考慮的是成本問題，包括賣房買房資金差價、成交時間間隔。資金差價意味著賣掉房子后你將再多付多少錢、貸多少款；時間成本的話，間隔時間長,不確定性更強，萬一你這邊剛賣了房子，那邊卻不賣了，亦或是買你房子的人需要貸款，你要等他的貸款下來后才能交那邊房子的首付，這些時間都要考慮進去，間隔越短越好。

不少換房人都有一個心態，就是急於換房但又擔心選錯時機，對於二手房換二手房，除了個別學區房，兩套房子一般都處在同樣的漲跌區間內，所以不必對降價趨勢考慮太多，而且市場降溫時，大戶型降價空間相對大一些，比較容易挑到好戶型,賣出舊房后要儘快買入。

另外，在簽訂買賣合同的時候，最好明確無法按時交房、貸款時的違約責任等，今年銀行貸款收緊，放款速度慢了很多，賣房加買房周期加一起至少四五個月，中途很難保證不出問題，保險起見還是把一些細節寫到合同里。買房最重要的是以自己的需求為準，不要過分在意時間節點。