香港億萬蝸居為何遭瘋搶？

作者：陳鑫

出1千萬港幣，在香港能買多大的房子？大約40平方米；如果出1個億呢？答曰差不多150平方米。

初聽到這個答案，相信很多人會說，這不是開玩笑吧？絕對不是。

這是李嘉誠旗下在香港圈地起樓的最新傑作。新樓盤名為「維港頌」，地點位於距離港島中環捷運站向東五個站的北角。長實揚言，要將這裡打造成中環之外的另一個商業據點，因此，擁有全方位海景的「維港頌」單價被標在介於每平米30-60萬港幣之間，樓盤的實用面積最小40平米、最大150平米。照此計算，最貴的那個頂樓戶型單位價格(如果計及交易稅費等總價)逼近1億港幣。

不知道內地朋友看到這裡，會不會覺得香港豪富太窮酸？靜心想想，好歹也是億萬級富豪哦，住這樣的房子？算下來其實也不過是實用面積150平米，四個卧室，有專屬電梯罷了。

不知道內地朋友會不會有種「自豪感油然而升」的感覺？畢竟，在內地享受香港這種億萬富翁居住條件的成本要低得多吧。

在香港，當個億萬富豪是不是比想象中慫一截？

樓價太高？面積太小？這些個問題，在不少年輕香港朋友看來，可能不是問題的主要矛盾所在，他們的問題是：「我到底能否上車？」或「我到底要不要現在上車？」

比如我的香港同事，在考察了大半年後，終於要出手買房了，而她選的就是「維港頌」！

更令人驚訝的是，她一口氣遞了兩張表，但只能擁有一次抽籤機會——該新盤的火爆程度大家就自行腦補好了。

香港正重現當年泡沫嗎？

其實這位香港朋友不是沒有顧慮，畢竟所有香港過來人都記得1997年……當年的房地產，成就了多少香港人、又有多少香港人被淹沒在洶湧的房市泡沫中。

她說，自己遞完表后，也糾結了一番。畢竟，1997年地產泡沫破滅的恐懼，迄今還在很多香港本土人士心中揮之不去。

想當年，很多人貸款狂掃樓花、期望短期內就轉手獲利。但是當形勢突然逆轉，房地產斷崖式崩盤的歷史時刻到來時，這些人的命運就出現了迥異的兩極分化。

有的人，無力繼續供樓，於是數百萬的訂金打了水漂，房子也不要了，身家一夜回到解放前。更悲慘的是，他們遭受打擊后，從此一蹶不振，數年之後可能還在某個小區當著保安，生活只求溫飽。

有的人，從失敗中咬咬牙重新振作起來，儘管人到中年，仍然和剛畢業的大學生一樣，重頭找工作，充分尊重比自己年輕的領導。在隨後幾年的投資中，充分提升了風險意識，懂得見好就收，也賺回了全新的人生。

還有的人，因為炒房導致家庭破裂，親情無存。雖然不懂投資為何物，但只知道欠了銀行的錢就要努力工作還債，毅然與上門討債的銀行討價還價——要求先暫停供款幾年，等形勢穩定后，繼續償還貸款。而在這幾年中，可能一天打兩、三份不同的苦工，賺錢供樓——他們當時可能完全沒有想過，這些樓盤的租金會在幾年後，隨著香港經濟的發展逐步攀升，並且輕易超出銀行的月供，可以做到以租養供，而樓價也在10多年後，開始超越1997年的歷史高位。挺過那段艱苦歲月後，終於成為手持數套物業，每月悠閑收租生活的大業主。

上述都是香港活生生的案例。關鍵的時刻，沒有挺過去的人，可能仍然一蹶不振，挺過去的人，如今可能成了食利階層。成也房產、敗也房產。

但是這幾年，連續上揚的房價，開始讓老香港人覺得有點坐卧不安，尤其是那些經歷了泡沫爆破的人們。

他們一直說著「沒有什麼商品的價格是只升不降的」。於是，自2007年股災開始，便在耐心地等待香港房價觸頂后的終極一跌。

然而，在等待香港樓價掉頭向下的日子裡，原來總價100萬、200萬的房子開始逐步消失殆盡；「上車盤」的價格由300萬漲到400萬……再到如今的1000萬！

另一邊，港府的「加辣措施」層出不窮。從最初的SSD(額外印花稅)，到BSD(買家印花稅)，再後來的DSD(雙倍印花稅)，以及去年11月再推加強版的SSD(強化版額外印花稅，將所有印花稅劃一提升至15%)。

金管局也不斷提升買家的上車門檻，從原來不限制首付款，到採取各種限制措施限制首付比率在20%-40%以上，直至收入非來自香港人士申請按揭保險計劃等……每次辣招之後，雖然成交會暫時萎縮，但是很快，強烈的需求又會再次推高房價。

1997年情況會否重臨？

這段時間，究竟發生了什麼？

為什麼香港的千萬蝸居，也值得這麼多人瘋狂搶購？

真正的原因是什麼，誰也無法說清楚，但是我知道，今天的香港和1997年的香港至少有以下幾方面是很不一樣的：

首先，市場主導方不同。不同於1997年的貸款炒樓花年代，今天在眾多印花稅措施之下，仍然敢於入市的多是以用家為主導的需求方，他們期待有一套自己的房子，而不單純是為了炒樓。而1997年的時候，房地產市場被那些過度看好樓價後市的炒房客所主導。

從開發商角度來說，儘管房地產開發商頻頻開出高價以顯示樓盤的高貴，但在實際銷售中，卻給予買家充分的優惠條款。就拿「維港頌」1座20樓B室為例，價單顯示售價為9728.4萬港元，但是通過各種優惠條款，可以做到實際價格只有6420.7萬港元，即每平方英呎的價格從60993港元驟降至40255港元。

上述的6420.7萬港元還可以享受財務公司提供的首付貸款優惠，令買家可以避開金管局的千萬以上豪宅只能貸款50%的上限。儘管財務公司提供的首付貸利率要高於銀行通行標準，但是仍然屬於可接受的範圍。而且根據香港的通行做法，一年後，如果房價上漲，買家就可以通過再融資等方式要求銀行提供額外貸款，從而降低財務公司貸款部分的利息成本。

長實提供的這個房子預期在2019年3月31日交房，也就是說，從現在算起約有2年時間才可以交房。根據現行的SSD要求，兩年之後將房子賣出，業主只要承擔10%的SSD稅率，而非15%－20%的高檔資稅率，令業主出售房子時的成本大大降低，這對不少想換房的買家也是不小的誘惑。

其次，利率環境大為不同。對於炒房客來說，目前香港的新房租金回報率雖然不高，但是和近乎零利率的香港銀行存款相比，仍然值得投資。例如「維港頌」所處的北角位置，預期至少可以租到2.5－2.8萬港元/月，算上物業管理費(1500－2000港元)、差餉(1300港元)以及物業稅(15%)等，每年租金回報率接近1.68%。如果算上貸款形成的槓桿效應，這個回報會更高，而且可以調節貸款額度，達到以租養供的目標。

從銀行角度來看，雖然美國已經進入加息周期，香港金管局也相應調整了利率，但香港的各大銀行實際上並沒有跟隨調整按揭利率，相反，四大銀行均有不同程度的降息行為。比如滙豐在2017年4月10日就把剛剛推出的H+1.28%優惠利率推廣至700萬以下的按揭貸款(原先只有1000萬以上貸款方能享受此優惠利率)。相比之下，1997年的實際按揭貸款利率接近10%甚至更高！當然，相信經歷1997年的暴跌后，金管局在利率指引方面，也會更為謹慎。

其三，港府和金管局的辣招有可能在樓價下跌時成緩衝機制。金管局令按揭成數不斷下降，實際上降低了房地產斷供的風險；港府各種稅，則令稅務成本佔據了交易的相當大比重，在未來樓市下跌時，減辣招就可以解除稅務成本，為防止價格過度下跌反而提供了良好的緩衝機制。

頗為諷刺的是，港府的SSD、DSD、BSD，越加越辣，但地產價格仍然有升無降——相反，變相令政府成為這些政策的最大受益者。港府的庫房因辣招相關的稅收大增，而嚴重「水浸」。稅務局回復立法會的書面答問時披露，上年度前11個月的「3D」辣招收入，全部均已超過2015至2016年度的全年數字。其中額外印花稅(SSD)的稅收有2.3億、買家印花稅(BSD)有66.2億、雙倍印花稅(DSD)有167.4億，總數達244.9億，較上一個年度多收24.3億港元。而港媒另外統計顯示，在剛剛過去的2016至2017財年，港府的最終盈餘會突破1000億港元，較原來預算暴增近900億，從而令截至3月底的財政儲備將累積至9500億港元。

第四點，和1997年非常不同的是，內地的「財富效應」今天正以前所未有的速度向香港外溢。自CEPA實施以來，香港與內地進行了全方位的深度融合。而內地改革開放積累的數十年財富，近年來也隨著開放程度的加大，而加速向海外溢出(尤其是近五年)。香港作為內地富豪財富的海外第一站，無論是樓市、股市還是實體經濟領域，均感受到了這股潮流。

富起來的內地人，越來越不把香港住宅放在眼裡了。當「維港頌」的定價單圖片傳至某深圳朋友群的時候，群里不少內地朋友回應說：一個樓盤上千萬很平常呀，北上廣深很多樓盤都是類似價格。

那些對於動則過千萬的香港樓盤抱著「平常心」的人，往往也是香港樓市的常客。這從去年BSD收入便可看出。該收入項佔了66.2億，是3D稅收總額的近三分之一！

這還不算近期頻頻赴港舉牌的內地房地產公司。其舉牌價令香港同行瞠目，因為奪標的麵粉價，早已貴過麵包價。不過香港不少地產分析師認為，對於內地房地產公司來說，這種價格並非不理性。如果考慮到通過此舉令資金能順利出海，以及內地和香港至少10%的實際稅率差異，上述舉牌價格對於內地同行來說，有其合理原因。

雖然有上述幾點和1997年不同的地方，但是不可否認，香港的房地產價格已經令普羅大眾感受到強烈的不安。否則我的香港同事也不會在交表后，糾結再糾結。

我問道，你真的願意貸款去買一個價格高達上千萬元，面積卻只有40平方米的樓盤嗎？她的回答是，只要香港經濟仍然穩定，只要我還能還得起按揭，就算樓價下跌，我也能撐過去。

這回答在我聽來，多少有點悲壯，不過我也非常理解。能擁有自己的一個蝸居，的確是這個城市不少年輕人的重大人生目標。TVB節目上近期有香港妙齡少女甚至直呼「有樓才有高潮」，「無樓唔好白撞」(意思沒有房子的男人不要去試圖親近)。當然，這個城市的主旋律還是獅子山精神，相當多的香港年輕人並不認同「高潮女」的價值觀。

香港經濟是否會持續保持穩定？能否維持現有的就業水平和收入水平？中產階級能否繼續對香港保持信心？歸根到底，這些問題真的是關係到香港前途，至少，和那些住在千萬級別蝸居的香港富豪息息相關。