二手房買賣糾紛十大問答(太有用了!)

浙江·麗水

隨著近年房價漲幅遠遠超出工資漲幅的可怕趨勢，如今一二線城市的房價，已經到了讓大多數人目瞪口呆的程度。人們對房子翹首以盼的同時，也催生了二手房買賣中的一系列糾紛。現在筆者就最近接觸到的一些房屋買賣中的常見問題進行介紹，希望能給身邊的您在二手房買賣過程中有所認識。

問題一：遇到銀行政策調整，買家無法及時支付房屋尾款怎麼辦?

法律意見：由於銀行政策調整、買家個人徵信原因導致的延遲放款，從而買家無法按合同約定支付房屋尾款，這種情況是很常見的。出現這種情況的時候，買家也是要向賣家承擔違約責任的。因此買家必須要對個人徵信和銀行政策有及時的了解。

問題二：賣家逾期交房怎麼辦?

法律意見：除了一些特別的事由，比如買家未付清尾款等原因，賣家都必須遵照合同約定及時移交房屋給買家，若賣家逾期騰房，那麼買家可以據合同約定向賣家主張違約責任，或者向賣家主張因為逾期交房增加的租房費用賠償。

問題三：賣家逾期不履行過戶手續怎麼辦?

法律意見：在房價迅速躥升的特別時期，一些賣家會不惜違約，通過拖延過戶時間，不配合辦理過戶手續等方式意圖破壞原來的買賣合同，達到毀約的目的。遇到這種情況，買家可以及時起訴對方，同時對房屋申請財產保存等。

問題四：遇上黑中介或者責任心差的房屋中介怎麼辦?

法律意見：中介機構和人員素質良莠不齊是這個行業的普遍現象，由於中介的原因導致的買賣雙方無法順利進行，甚至對簿公堂的事情屢見不鮮。當出現這種情況，買賣雙方除了不再依照居間合同交付中介費用之外，還可以向房屋中介公司主張賠償責任。

問題五：房屋質量有問題怎麼辦?

法律意見：這個問題主要有三種情況，第一，如果簽訂房屋買賣合同時，賣家已經明確如實告知買家房子的質量情況，買家據此得到優惠價格，房子過戶后，買家又以此對賣家主張賠償責任的，那賣家可不承擔責任;第二，如果是買家故意隱瞞房屋的真實情況，那麼買家可以向買方主張違約責任或者賠償責任;第三，賣家已經把房屋真實情況告知中介，但中介基於促成交易的考慮而沒有如實告知買家的，那麼買家可以向房屋中介公司主張賠償責任。

問題六：房屋過戶后，發現買家戶口沒有遷移怎麼辦?

法律意見：房子往往和學位以及福利掛鉤，如果出現賣家沒有遷移戶口或者不肯遷移戶口的情況，除了要催促賣家及時遷移戶口之外，最好的方法還是在簽訂合同前明確戶口的遷移情況，並且把戶口遷移違約責任寫在合同里。

問題七：定金問題產生爭議怎麼辦?

法律意見：二手房買賣中，定金糾紛應該屬於最常見的問題了。按照定金合同的性質，定金又可以分為立約定金、違約定金等，所以定金的性質要看合同內容的具體約定。如果只是由中介機構出具「定金收條」，而沒有明確具體的內容，那麼雙方就很容易對這筆「定金」的性質產生爭議。所以，具體明確的約定，是避免定金爭議最好的方法。

問題八：房價突然大漲，賣家寧可毀約不要定金怎麼辦?

法律意見：在簽訂正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。遇見這種情況，如果只是要求賣家雙倍返還定金是無法彌補買家的損失的，這個時候買家可以向法院請求繼續履行房屋過戶，或者請求賣家賠償房屋上漲的差額賠償。

問題九：買賣雙方為了避稅而訂立「陰陽合同」，後來賣家主張買賣合同無效怎麼辦?

法律意見：為了避稅而訂立「陰陽合同」這是違反行政法規的，但是並不必然導致房屋買賣合同無效，賣家看到房價大漲，就據此認為合同無效的主張是不成立的。《合同法》第五十六條規定合同部分無效的，不影響其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能夠確定真實的合同交易價格，並且是雙方的真實意願，那麼房屋買賣合同就是有效的。

問題十：交了誠意金(意向金)，如果不想買房了怎麼辦?

法律意見：主要分兩種情況，

第一，買家向中介公司交付意向金時，中介公司沒有要求買方簽訂《定金合同》，而僅僅是出示誠意金收據，那麼這個時候的誠意金就相當於「訂金」，只要最後沒能訂立買賣合同，誠意金都應當返還。

第二，如果中介公司在《定金合同》中明確約定：「一旦賣家同意買家的條件，並且收取誠意金后，誠意金就轉變為定金。」如果有這樣的約定，那麼這時候的誠意金就相當於「定金」，買家沒有正當的理由拒絕簽訂合同的時候，買家是不能要求返還的。

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