中國房地產的十年與中國股市的十年

源自：郭施亮

假如十年前，你手握100萬的資金，並投放至北上廣深乃至部分二線城市的房地產市場，那麼如今你有望獲得3倍以上的資產增值幅度。假如十年前，你手握100萬的資金，但把資金投放至股票市場，按照絕大多數的股票價格來看，時隔十年的時間，你的本金可能仍處虧損的局面。

2008年，全球經濟曾經發生了一輪金融海嘯的衝擊，但在此之後，房價卻出現了大幅攀升的走勢。從以北上深為代表的一線房價的瘋狂拉升，再到廈門、杭州等二線房價的大幅上漲。在此期間，雖然有各項限購限貸政策的先後出爐，但依舊難以抑制房價的攀升走勢，而土地供應大小以及土地財政模式延續等因素，卻未能讓房價達到合理的調控範圍之內。

值得一提的是，從租售比的情況來看，部分地區的租售比卻更為明顯。其中，從全球市場的合理範圍來看，基本上處於1:200到1:300的區域附近，而以北上深為代表的一線城市租售比卻在1:700以上，更有部分城市的租售比超過1:900的水平。

由此可見，房地產市場的投機泡沫已經比較明顯，但在漲價傳導效應的推動下，部分三四線房價也開始加入到漲價的隊伍之中，而在限購限貸的壓力下，部分一二線城市資金也開始瞄準三四線的房地產市場，加速完成部分地區去庫存的壓力。

系列的限購限貸政策，雖然打擊了投機客，但同時也壓制了剛需客的購房需求。然而，在房價「只漲不跌」的預期下，本來可以購買一線房地產的資金，卻因價格不斷攀升，遲遲不肯出手的投資者卻只能用同樣的錢購買二線房地產，而對於本來可以購買二線房地產的投資者，也只能夠購買到三四線房地產的房子了，這也是在漲價效應推動下而造成了准入門檻的越來越高，最終結果也就是階層固化現象越來越明顯。

十年前的投資選擇，決定了一個人的命運。十年前投資了房地產，如今可能已經成功晉陞到更高的社會階層，其子女也將會享受到相應的城市福利。但，如果十年前投資了股市，除了幸運投資到如格力電器、雲南白藥等長期牛股外，其餘多數投資者卻基本上處於市值持平，甚至處於仍然虧損的局面，而兩者不一樣的投資結果，也造成了不同的財富命運。由此可見，有時候，選擇比努力更加重要。

時至今日，雖然房地產泡沫過大已經成為了社會各界的共識，但社會階層固化現象日趨明顯，卻已經成為了現實。或許，相比於房地產市場，股市中長期的投資增值概率會更高一些，但無奈股市「政策市場」的特徵，加上抑制資產泡沫的大背景，場外資金不敢輕易抬升股市，而槓桿工具更是不敢任性動用，由此導致股市的投資增值效果有所縮水，資產保值增值能力依舊不強。

實際上，與房地產市場的黃金十年相比，股市裡真正能夠跑贏同期國內一二線房地產漲幅的股票卻寥寥無幾。其中，最具代表性的萬科A，若以其復權后的價格計算，目前價格僅比2007年全年收盤價上漲約50%，但從2014年起，萬科A自當年復權后的股價上漲以來，已經有近3倍的漲幅，但與同期一線房價漲幅相比，仍然不具有明顯的優勢。

縱觀十年來股市的大牛股，復權后累計漲幅超過一線房價同期漲幅的股票，依舊為數不多。在實際情況下，即使投資者有幸篩選出這類股票，也未必能夠持股到今天。其中，比較典型的例子，如格力電器，從2008年以來複權后股價累計漲幅近7倍。又如雲南白藥，自2008年以來複權后股價累計漲幅近6倍等。但是，從實際情況來看，多年來真正能夠跑贏同期一線房地產市場價格的公司股票，真的是寥寥無幾。

十年來，不同的投資渠道造成不一樣的投資結果，對於投資者來說，當初的選擇，也造成了不一樣的結局。確實，有的時候，選擇比努力更為重要。

樓市漲幅何以稱霸全球？榜單前50佔了近一半！

撰文|張銀銀

房價繼續領漲全球！

胡潤研究院8月31日發布《2017上半年胡潤全球房價指數》顯示，房價漲幅整體依舊處於全球最快。漲幅最大的前10個城市中，有6個來自，前50中有21個城市。

厲害了我的國。

1

房價繼續領漲全球，無錫、香港、鄭州、長沙、廣州和石家莊等21城稱霸世界50強，比上年增加2個

最近一年全球房價漲幅最高的前50名城市中，有42個漲幅在10%以上，第50名漲幅8.2%。有意思的是，在這份全球房價漲幅榜上，城市漲幅都超過10%。

排名漲幅最低的上海，漲幅剛好10%，位列42位。

槓桿遊戲注意到這份指數統計的時間，為2016年6月-2017年6月。而大半年前，胡潤研究院曾發布2016年全球漲幅前50強城市。2016全年，衝進全球漲幅前50強的城市為19個。

如今增加2個，達到21個。綜上，可以說房價整體上繼續領漲全球。見下圖1。

圖1.2017上半年胡潤全球房價漲幅前50大城市 圖表來源|胡潤研究院

值得注意的是，全球漲幅前10大城市中，佔6個。

加拿大的多倫多，躍居全球房價漲幅第1，漲幅高達26%。而在2016年，多倫多漲幅為14.8%，當時漲幅位列全球28位。

接著，冰島的雷克雅未克第2。緊隨其後的無錫、香港、鄭州位居3、4、5。有意思的是，無錫、鄭州都是前10的常客。在2016年，他們漲幅位居第4、第9。下文圖2。

整體而言，這半年全球房價漲幅都有所收窄。2016年時，漲幅全球第1的合肥，年度漲幅高達48.4%，遠高於如今的多倫多。當時，前15強的漲幅都超過20%。如今，僅前5位的多倫多、雷克雅未克、無錫、香港、鄭州漲幅達到20%。

當然，2017年還在繼續，說不定到了年底再盤點數據驚人。

最大的黑馬要數長沙，此次衝擊前10，佔據第7的寶座。而在2016年，其在20名開外，當時為漲幅第23名。此外，廣州、石家莊也衝進了前10。

除了這6個城市，的濟南、合肥、武漢、廈門、杭州、西安、福州、南京、天津、南寧、重慶、北京、青島、南昌、上海等15個城市也進入全球漲幅前50強。

除了，漲幅最快的50個城市，分別來自其他11個國家。

美國有7個，分別是：西雅圖、達拉斯、奧蘭多、丹佛、紐約、薩克拉門托和邁阿密；德國6個：柏林、漢諾威、斯圖加特、法蘭克福、慕尼黑和漢堡；加拿大4個：多倫多、漢密爾頓、維多利亞和溫哥華；澳大利亞3個：墨爾本、悉尼和堪培拉；愛爾蘭和紐西蘭各2個，分別是：沃特福德、都柏林/奧塔哥、惠靈頓；冰島、荷蘭、葡萄牙、土耳其、韓國各1個，分別是：雷克雅未克、阿姆斯特丹、里斯本、伊斯坦布爾、首爾。

2

房價整體漲幅較上年有所收窄，前10強讓出4個位置，深圳、寧波退出全球漲幅50強榜單

和2016年全球房價漲幅前50大城市最大的變化在於，2017上半年，漲幅前10城市中，出現了4個其他國家的城市。

2016年時，前10全部被城市包攬。彼時的前10，如今除了無錫和鄭州還在前10位次，其餘都換了新顏。

圖2.2016年胡潤全球房價漲幅前50大城市 圖表來源|胡潤研究院

特別是2016年的全球房價漲幅冠軍合肥，跌到了13位，不過位次依舊不低。漲幅上下滑卻不少，2016全年漲幅高達48.4%，2017上半年為15.4%。但顯然，這也證明了，外界所言合肥房價「腰斬」，完全不是那麼一回事。

其餘2016年漲幅前10的廈門、南京、杭州、上海、福州、北京，也都有不同程度下滑。其中北京、上海下滑位次最大。分別從第10、7下滑到34、42。

槓桿遊戲還注意到，2016年位居全球漲幅前10（第5）的深圳，2017上半年退出全球漲幅50強榜單。深圳房價的變化，和各位桿友的體會大致類似。此外，還有寧波也從榜單上消失。

最大的變化還在於，和全球房價漲幅收窄同步，2017上半年，各大城市房價漲幅都有明顯降低。其中，排名第1、全球第3的無錫上漲22.9%。而2016年時，全球漲幅前7的合肥、廈門、南京、無錫、深圳、杭州、上海全部漲幅在30%以上。

即便當時漲幅第14位的廣州，也高達23.6%。

彼時，全球漲幅最快的14個城市中，除了第11名的溫哥華，其餘全部是城市。

可見當時，房價漲幅之猛，和各位桿友的體驗應該是一致的。槓桿遊戲認為，2016年漲幅過高，拉高了基數，加之調控、貨幣的收緊，導致了當下漲幅的收窄。

不過槓桿遊戲要強調兩點：

1、2017上半年，進入全球漲幅50強城市排名最低的上海，依舊有10%漲幅。和2016年寧波12.4%的最低漲幅比，並不低多少。

2、如文初所述，當時僅19城市進入全球漲幅前50，如今增加到21個，可見之厲害。

3

香港、西安、南寧、重慶擠進漲幅全球前30，補漲效應明顯，鄭州、廣州、石家莊、長沙漲幅位次邁進

看著內地城市漲幅一個比一個厲害，香港也不能等啊。實際上，香港2016年房價也漲得不低，只是內地城市普遍太厲害，搶了這座國際大都市的風頭。

在最新的漲幅中，見上圖1，香港不僅王者歸來，且一舉拿下全球房價漲幅第4，位列城市第2，僅次於無錫。

如上文槓桿遊戲在第一部分所述，除了黑馬長沙、石家莊外，鄭州、廣州漲幅位次也大幅邁進。2016年鄭州漲幅排全球第9，如今進步4個位次，衝進全球第5，在大中華區僅次於無錫、香港。

還有廣州。2016年漲幅為列全球第14，此次衝進全球第8，第5。日前，槓桿遊戲的老友孫不熟君，在他的城市戰爭撰文指出，《別再說廣州房價低了！它和深圳的差距真心不大了》——看來，所言甚是。

最後，槓桿遊戲注意到兩點：

1、2016及2017上半年，這兩份全球房價漲幅前50強城市榜單，幾乎涵蓋了所有熱點城市。2016年漲幅未進入全球50強的西安、南寧、重慶，不僅在2017上半年漲幅位次中上榜，且一舉衝進前30。繼續補漲模式，開掛明顯。

和西安、重慶一樣，中西部另外一座重鎮成都，漲幅卻未進入全球前50——這和當地居民的體會應該不吻合。不過，話說回來，這一年多主要一二線城市都漲得太猛。整體上0.1%的差別，可能就決定位次。且還有口徑問題。

2、東北四大城市瀋陽、大連、長春、哈爾濱均未進入全球房價漲幅前50強。顯然，這和當地的經濟處境息息相關。

文琳編輯

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