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不可不看的倫敦十大熱門投資區出爐 | 英國|居外網

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時間進入到2017年, 普華永道公布「世界機遇之城」(Cities of Opportunity)排行榜,倫敦以1477高分再度蟬聯全球機遇之都榜首!

經歷了脫歐、基本利率下調、提前大選等一系列的諸多政治和經濟變化后,倫敦作為長期以來的投資熱門城市,其未來的發展和規劃又有哪些新的方向?

而對於投資者來說,又該如何在這一區域發掘新的投資窪地,在英國大選之際成功搶佔下一個金融中心,把握倫敦未來10-20年發展的風向標?本文將列舉2017年倫敦市場中表現活躍、極具升值潛力的十大地區,供投資者們進行參考。

1、Canary Wharf

倫敦第二金融城 東擴計劃核心區

金絲雀碼頭(Canary Wharf)是英國首都倫敦一個重要的金融區和購物區,坐落於倫敦道格斯島(Isle ofDogs,又譯「狗島」)的陶爾哈姆萊茨區(Tower Hamlets),位於古老的西印度碼頭(West India Docks)和多克蘭區(Docklands)。英國最高的三棟建築均坐落於此——235.1高的第一加拿大廣場(One Canada Square,亦稱「金絲雀碼頭塔」 Canary Wharf Tower)、第八加拿大廣場(8 CanadaSquare,亦稱「滙豐銀行塔」 HSBC Tower)和花旗集團中心(Citigroup Centre),它們均高199.5米。

金絲雀碼頭(CanaryWharf)正在成為與倫敦金融城爭鋒芒的新興CBD。國際銀行業的兩大翹楚滙豐銀行和花旗銀行已經在該區域內的兩座標誌性建築內落戶。今年5月啟用的伊麗莎白線(Cross Rail)金絲雀碼頭(Canary Wharf)車站購物休閑中心,成為倫敦基礎設施建設的又一成功典範。伊麗莎白線(Cross Rail)即將於2018年開通,勢必推動金絲雀碼頭(Canary Wharf)區域成為倫敦最具朝氣和活力的綜合商住區之一。

在金絲雀碼頭(Canary Wharf)眾多的摩天大樓中,許多銀行的總部、分部和商業巨頭的總公司——滙豐銀行、花旗銀行、巴克萊銀行以及英格蘭銀行、渣打銀行、羅斯恰爾茲貼現公司、摩根大通,以及每日電訊、獨立報、路透社和鏡報等就在這裡落戶,僅員工就有8萬之眾。

2014年7月,金絲雀碼頭(Canary Wharf)獲得了東擴的規劃批准。2.0時代呼之欲來。規劃包括建造30棟樓宇,總共45.5萬平方米建築面積,其中包括17.6萬平方米商業寫字樓以及3,100套住宅。預計2018年底一期完工交付。受益於其金融中心的地位、優質的商業配套和完善的交通設施,金絲雀碼頭(Canary Wharf)成為了 大受熱捧的居住選址。過去十年,金絲雀碼頭(Canary Wharf)周邊兩平方公里範圍的居住人口增長了89%。未來十年,此處人口將繼續持續增長。

2、Shoreditch

復古時尚氣息邂逅倫敦「矽谷」

在BBC的網站介紹中,對Shoreditch的描述是「很酷」、「富有個性」、「trendy(時髦)」、「hip(時尚)」、「funky(時髦)」等等,同時也提到這裡是很多倫敦流行髮式的發源地,例如貝克漢姆曾一度擁有的Mohawk(莫霍克)髮型。事實上,講起Shoreditch這個區域,不是幾個形容詞就能概括的,也不是「非黑即白」那樣一目了然的。

這個區在過去20年經歷了大規模的改造,土地和房產價格水漲船高。1996年開始,Shoreditch成了最受歡迎的倫敦時尚聚集地的代名詞,這個過程與英國整體的經濟形勢變化緊密相連。像last.fm、Dopplr、Songkick、SocialGO和7digital這樣的新興公司都把總部建在了Shoreditch。在新工黨領袖布萊爾首相的直接推動下,英國自1998年正式提出「創意產業」這一新概念,創意產業跟隨著老牌金融業,躍升為被寄予厚望的新經濟增長點。

CBRE的於2016年發布的《City and Fringe》報告,自2010年起,Shoreditch的平均房價增長了60%,房價年增幅9.8%。隨著大批職業精英的湧入,Shoreditch的租房市場也得以迅速增長。在2001年至2011年,該地區的私人租賃市場增長了154%。

從2000年以來,越來越多的新興互聯網企業聚集於此,增長勢頭迅猛,即使在2008年經濟危機期間仍保持不錯的發展速度。這個由諸多科技公司和初創企業自發成長起來的大本營,以哈克尼(Hackney)和伊斯靈頓(Islington)交界處的「硅環島」(Silicon Roundabout)為中心的周圍地區有很大潛力。

為了讓這自發的產業集群更具規模,2010年,政府投資4億英鎊,將包括奧林匹克公園和哈克尼(Hackney)的部分區域在內的東倫敦建造成高科技產業中心,命名為「東倫敦科技城」,制定優惠政策並確保把新建築的一部分空間用作創業孵化區,如今的倫敦科技城已然成為歐洲成長最快的科技中心。

3、Greenwich

倫敦皇家自治市 泰晤士河的東方門戶

格林威治,一個兼具歷史和地方風情的小鎮,也是倫敦在泰晤士河的東方門戶,同時也深得英國皇室的青睞。2010年,英國女王伊麗莎白二世宣布,格林威治成為擁有第四皇家自治市的區域,與肯辛頓、切爾西和梅菲爾等傳統富人區齊名。毫無疑問,第四皇家自治市區的代號已進一步鞏固、提升了格林威治的區域價值。

根據Halifax的數據,在格林威治的皇家自治市內(Royal Borough),從泰晤士河畔的伍爾維奇(Woolwich)至新埃爾特姆(New Eltham),平均房價從2013年11月到2014年11月底的12個月間,漲幅高達24.6%,是英國整體住宅市場漲幅8.5%的近三倍。

與此同時,英國國家土地註冊管理局(Land Registry)統計數據表明,格林威治區在過去的一年中漲幅也高達16.9% ,且據專家的保守預估,5年之內,倫敦格林威治租金將增加22.8個百分點。由此可見,倫敦格林威治房價增長無疑將會領跑倫敦,投資熱度超過倫敦市中心。

4、VBNE

西南部重點規劃區域 得天獨厚的新使館區

VBNE地區(即Vauxhall,Battersea 和 Nine Elms)地處倫敦西南、泰晤士河南岸,毗鄰切爾西、富勒姆和溫布爾頓,是倫敦西南富人區中的價格低洼區,整個區域因著名的倫敦市保護建築和地標之一的巴特西發電站(Battersea Power Station)而聞名,其不到一英里開外便是英國議會和政府。

在2012倫敦奧運閉幕演出的時候,巴特西發電站曾作為最能代表倫敦的六個建築形象之一出現在舞台上。近年,碧昂斯的新曲發布會、ATP巡迴賽年終總決賽慈善晚會等英國許多藝術展覽、影視發布會都選擇這裡作為場地。

如今,這片擁有3公里泰晤士河畔的土地,已成為英國政府重大投資計劃之一,區域將配套有2座新的捷運站、學校、商業、公園、文化藝術中心等設施;此外,Battersea的大規模重建也吸引了美國、荷蘭、希臘等各國大使館入駐,可以說為該地塊未來發展注入了巨大的動力。

倫敦捷運北線 (Northern Line)預計將在2020年延伸新的路線從Kennington到Battersea,此沿線將新增兩個捷運站,一站是Nine Elms,另一站是巴特西發電站,未來可能還會延伸到Clapham Junction火車站。

目前,該地區有近30個大大小小的樓盤項目在建或規劃等待審批,其中集中在Vauxhall交通樞紐周邊的項目,將有大量的高樓拔地而起。正在規劃和計劃建設的18,000套住宅,以及10,000戶居住在重建區域的現有居民,將使這裡建設成為倫敦中心區大規模的新興住宅區之一。同時,該區域重建工程還將25000份工作機會以及新的學校、公園、文化和藝術中心等。

5、Reading

伊麗莎白線西端首發站 倫敦西南部價格窪地

雷丁位於倫敦以西的伯克郡(Berkshire),隸屬於雷丁行政區(Borough of Reading),是倫敦的衛星城之一,距離斯勞(Slough) 、溫莎(Windsor)、和梅登黑德(Maidenhead) 都很近。該大區的郵編為RG1~RG45,RG1主要在雷丁市中心;RG2包括雷丁市中心部分區域和Whitley區域,緊鄰市中心,遠離喧囂就是形容這樣的地理位置。

雷丁的人口總數在過去10年增長了15%,現有人口15.6萬。據KPMG的數據,雷丁為倫敦以外英國最大的科技中心。安永EY 最近的一份報告預測,到2018年,雷丁的經濟增長(3.1%)會略高於倫敦的3.0%和全英的2.3%。該地區人口增長除了學術領域,另一方面很大程度上收Green Park商業園區影響。除了為我們所知的華為,還有百事公司,JLT,HSBC,思科等大企業。

由於緊靠倫敦,這裡不僅保留了更多美麗的維多利亞式建築,還有非常完善的城市基礎設施及文娛休閑場所。也就是只要您在倫敦能看到的,這裡大部分也能找到。比如Oracle購物中心,House of Fraser 和Debenhams百貨公司,high street上有許多商店如Apple、H&M、Hobbs、Mango、Phase Eight、Topshop、Zara等, 還有許多連鎖餐廳PizzaExpress、Wagamama、CaféRouge、Strada等。除此之外,米其林餐廳,周末市集,眾多博物館,以及每年夏天的音樂節都吸引了大批人前來於此。

雷丁的地理位置使其具有競爭力的商業中心,吸引了眾多國內外公司來到該地。雷丁的經濟十分發達,其良好的投資環境吸引來很多的國內外的商業公司,並成為英國最主要的零售中心,它也是英國失業率最低的城市之一,失業率幾乎為0

同時,即將在2018年竣工的伊麗莎白線(Cross Rail)的開通將會大大縮減到市中心的時間。根據英國多家房產機構預測,從2014年到2018年伊麗莎白線(Cross Rail)開通運行的這4年間,沿線站點周圍的房地產價格將平均上漲16萬英鎊,增幅高達60%,是同時期倫敦房價漲幅的兩倍。作為首發站之一的的雷丁,其增值潛力不言而喻。

6、ABP

倫敦第三金融城 多家集團總部即將入駐

倫敦市政府與總部基地()控股集團在2013年5月29日簽署協議,後者將投資10億英鎊(約合人民幣92.68億元)在倫敦皇家阿爾伯特碼頭開發亞洲商務港(Asia Business Port)。這一地產項目將為和亞洲其他國家企業建設辦公樓、商鋪和住宅,佔地約合14.16萬平方米。

總部基地()控股集團董事長許衛平表示,這一項目建成后將成為倫敦繼新老金融城之後的又一個金融中心,旨在吸引和亞洲新興企業和金融機構入駐,成為「新金融城」。許衛平說,總部基地()控股集團與倫敦市政府從相互接觸、了解、競標到最後簽約,共花了5年多時間,其中項目談判用了2年多時間。根據英國的法律法規,項目還需完成一系列審批手續,預計將於明年下半年開工建設。駐英國大使劉曉明當天在簽約儀式上表示,這個項目表明對英投資繼續保持良好態勢。

當前在英投資或經營的企業超過500家,還有更多的企業有意到英國來設立分支機構或歐洲地區總部,以加強與英方在金融、基礎設施、創意產業和通訊技術等領域的合作。希望該項目今後能憑藉一流的設施,成為來英企業的首選。倫敦市長鮑里斯·約翰遜表示,亞洲商務港項目建成后將吸引更多亞洲投資者來英國投資。這個項目預計將創造約2萬個就業崗位,有力帶動當地經濟的發展。

7、Croydon

倫敦以南最大商業中心 發達零售業持續吸引投資

克羅伊敦是倫敦第四大商業中心,是倫敦南部最大的商業、文化中心、辦公區和住宅區,每年的零售額高達10億英鎊。隨著英國最大的購物中心Westfield Croydon將於2018年改造興建完工,配套設施將更加完善。

克羅伊敦位於倫敦南部Croydon,該區域的綠化率在倫敦市區首屈一指,達到32%的綠化覆蓋。僅克羅伊敦區就有120座公園,還坐落有7座獲國家「Green Flag」獎的公園,被公認為最適合休閑和居住的區域之一。項目周邊還有眾多體育設施,如足球場、板球場、游泳池、高爾夫俱樂部。

克羅伊敦也是倫敦各個區域中一個重要的商業和零售中心,眾多世界知名企業把歐洲區或英國總部都放在這個區域,例如:AmericanrnInternational Group (AIG) Direct Line,Lloyds,BT,VirginMedia,The Royal Bank of Scotland。

據CBRE的最新數據分析顯示,克羅伊登的房價很長時間以來都被市場所低估,在保守黨上台前幾乎沒有新建住宅,處於供不應求的狀態,大約2010年以來新建住房才如雨後春筍般湧現出來。相比內倫敦的區域,克羅伊登的房價平均低10萬鎊左右,但是漲幅卻超過了內倫敦漲幅的均值。業內人士推斷,未來幾年克羅伊登將填平房價的「低洼地」,會以快速上漲的趨勢與倫敦房價持平。

8、Wapping

獨享金融城與科技城紅利的河畔新區

Wapping是倫敦很有歷史味道的河岸區, 四處走走就會感受到一股『狄更斯』的氣氛,因為隨處可見充滿歷史感的舊倉庫、碼頭和鵝卵石街道, 彷彿就是狄更斯小說呈現的那種氛圍。歷史上是倫敦的港口工業區,二戰期間遭到了德軍的大力轟炸,逐漸凋落。

80年代后首先是大量藝術家發現了紅磚房和鵝卵石街道的價值,把舊倉庫改造成時尚的畫廊和藝術場所,如特別有名的先鋒派B2畫廊。然後成名的文藝界人士也紛紛選擇在此地居住,掀起了改建投資風潮,如電影演員劇作家Alec Guinness勛爵和美國殿堂級歌手Cher。聖卡瑟琳碼頭更是成功打造成融合遊艇碼頭、酒店、寫字樓和購物休閑一體的高檔社區。

Wapping夾在金融城和新金融城金絲雀碼頭之間, 並與潮流創意區Shoreditch、Whitechapel和Bermondsey緊鄰。聖卡瑟琳碼頭更是成功打造成融合遊艇碼頭、酒店、寫字樓和購物休閑一體的高檔社區。這裡由於靠近金融城,因此一直以來在整個碼頭區的最初復興階段中十分突出,過去幾年已經成功吸引了很多公司來投資。事實上在80年代初沃平的復興勢頭超過了金絲雀碼頭,不過由於金絲雀碼頭的規劃更為精細嚴格,因此逐漸被迎頭趕上。2010年夏天,東倫敦鐵路線延長至沃平車站后,沃平再次成為地產投資熱點。

「在過去12個月間,Wapping的房價漲幅高達24%,而切爾西和騎士橋地區的上浮僅為7%。這對Wapping地區來說是相當令人驚訝的變化,」 專業機構在2014年曾這樣評價這一地區。Wapping地區兼具歷史氣息與現代感,由沿河倉庫改建而成的房產將受到市場的追捧。

9、Southwark

數十億英鎊復興計劃 泰晤士河畔天然優勢

薩瑟克區(Southwark)位於大薩瑟克區(London Borough of Southwark)的北部,它的西側挨著滑鐵盧區,東側挨著SE16地區的伯蒙德賽區,北側泰晤士河對岸正對著金融城,有薩瑟克橋、倫敦橋等直通金融城。自古便受到河對岸的許多惠澤,因此,就像倫敦金融城 「The City」一樣,薩瑟克區得名「The Borough」。該地區規劃了數十億英鎊的復興工程,此外,在未來十年內,大象堡(Elephant &Castle)附近還計劃興建一個價值15億英鎊的新項目,更提升了該區的增值潛力。薩瑟克區新樓盤Brandon House以其緊鄰Borough捷運站、靠近「美食天堂」博羅市場(BoroughMarket)、步行可至泰晤士河的便捷,頗受買家喜愛。

Peckham隸屬於Southwark行政區,六年前這裡還是英國人印象中的「幫派聚集地」,「嬉皮玩樂區」,而如今,隨著一系列政府主導的區域改建工程開工,不少新房產項目落成,以及2012年時Overground延伸至此,Peckham Rye車站的升級工程(2019年完成再次升級),這裡已經成為首次購房者簇擁地。

2015年該區域房產成交記錄中,約有57%的買家是首次購房者,目前這裡的房產均價為385,750英鎊,兩居室均價大概在45-50萬英鎊之間,一些條件較好的兩居室(維多利亞風格的連排建築)價格可以達到60-67.5萬英鎊,平均房價僅在這一年就增長了15%。

10、Newham

坐享倫敦奧運遺產 新倫敦二區的巨大潛力

紐漢姆區(Newham)曾是 「東倫敦」的典型代表,2012年作為奧運會重點主辦區域后,英國政府也相繼開始對該區域進行大規模改造,其中包括交通、基礎設置等,不僅為紐漢姆區注入了新的活力,同時也留下了豐富的「奧運遺產」,帶領房價將逐年攀升,被譽為「東倫敦房產升值的動力引擎」。特別是今年1月起,斯特拉福德(Stratford)將正式併入倫敦交通二區,政府對振興該區的決心可見一斑。

紐漢姆區(Newham)行政區位於倫敦東部,泰晤士河北岸,倫敦市政府對Newham投資37億英鎊進行城市改造建設升級,為整個區域提供更多的購物生活場所,商業配套,綠色空間,致力將該區域打造成為環倫敦經濟輻射通勤中心。

CBRE的最新數據分析顯示,紐漢姆近兩年的房價漲幅十分迅猛,2015年的漲幅高達23%(倫敦平均漲幅12%),位居倫敦各區最高。不過從租房市場來看,該區房屋租金卻相對偏低,現在平均月租金約為1483英鎊,低於內倫敦的平均月租金2280英鎊,去年租金漲幅為3.4%(內倫敦平均漲幅為6.3%),也正是因為租金低的優勢,吸引了越來越多的租房者搬至此處。

雖然紐漢姆區的房價已經連漲了幾年,現在的房價在內倫敦範圍依然很有優勢,現行的房屋均價約為34萬英鎊,對比內倫敦的均價60萬英鎊,確實是性價比很高的選擇。

特別是斯特拉福德區,目前該區的平均房價約為36萬英鎊,而倫敦二區的平均房價為72萬。CBRE稱,斯特拉福德升級為二區后,房價將會與二區的均價逐漸拉近,所以預計將會上漲30%左右。現在紐漢姆區的房產市場十分活躍,在建的項目有21個,可帶來新建住房5936套,已獲批項目有29個,約合住房24186套。

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