房價打7折都賣不出？合肥某盤猛降1025元/㎡，最高一套省10萬！樓市驚現實質性下跌，這11點說清了合肥樓市未來走勢！

近日，有件事話題挺高。9月3日，南京某項目推出233套公寓，雖然現場給出了最高7折的優惠，但是仍只賣出了58套，去化2.6成。

在如脫韁野馬的2016年樓市落幕後，這樣的新聞不禁令人心裡一驚。

對此，想向同為「樓市四小龍」的合肥拋出問題：

1、還有別的城市降了么？

1、合肥的房價降了么？

2、未來的合肥樓市會怎麼走？

3、現在是買房時機么？

南京7折房都賣不出去？

曾經的「樓市四小龍」，現如今南京的房價真的不一樣了。

9月3日，位於南京城北邁皋橋的中電頤和府邸大都薈開盤，推43、60平米的兩種戶型共223套精裝公寓房源，均價2.86萬/㎡。

據了解，該項目銷許均價約2.87萬/平方米，開盤現場有多重優惠，除了認籌優惠的一個點外，另根據付款方式的不同再有27%～29%的折扣，最低可享開盤7折優惠。

△該項目開盤現場

△該項目開盤現場給出的優惠方式

雖然給出的優惠比較大，但賣得似乎不理想。據有媒體報道消息，此次開盤購房人不多，叫到第30組，現場就只剩下一半的購房人。

最終，開盤只賣掉了58套房，去化2.6成。

也就在一周前，南京江寧正方新城純新盤遠洋山水首開，共推出180套毛坯房源，均價19500元/㎡，戶型面積89㎡及105㎡，一梯兩戶。該盤共有272組客戶參與搖號，中籤率66%。

△該項目開盤現場給出的優惠方式

值得注意的是該項目開盤現場給出了實質性折扣——每平米優惠1500元。

還有別的城市房價降了么？

知名媒體點評：對於熱點的一二線城市來說，只要是出台較為嚴格限購措施的城市，不是在築底的階段，就是很快就會進入築底的階段，前後差距應該不會超過三個月。

深圳8月新建商品住宅成交均價為54382元／平方米，自去年10月以來已連續11個月下降；成交套數為1984套，環比下降1.9%。

在二手房市場，8月全市共成交二手房6717套，環比增加3.4%，同比減少15.1%；成交面積560157平方米，環比增加4.0%，同比減少14.5%。

雖然，目前二手房成交信心相比前期有所好轉，但是市場觀望情緒仍然存在，而在新房成交方面，更是自去年10月以來連續11連降了。

8月北京二手房市場簽約7600套，新建住宅1800套。另外，北京部分二手房價格相比最高點時已經有接近20%的下調。

作為一個近2200萬人口的城市，二手房住宅成交佔85%的房地產市場，7600套的成交量已經是歷史低谷。

如此說，北京樓市成交量真的已經進入冰點期了。

從種種的跡象來看，樓市顯現出一個信號，房價的確有下降。

合肥房價降了么？

2016年房價脫韁，「樓市四小龍」齊頭並進的時候，我們說合肥與南京的市場異常相似。

那麼今年，南京出現實質性房價下跌，合肥會否會跟進？

看點

01

合肥房價降了么？

以上三張圖，分別來自【國家統計局】、【房價行情網】。

國家統計局數據顯示，7月合肥新房價格環比漲了0.3%，二手房價格環比漲了0.5%。言外之意，不僅沒跌反而在漲！

而房價行情網關於合肥8月的均價的統計，來自於合肥206個樓盤，均價水平為13293元/㎡，環比7月有1.86%的漲幅。

看點

02

「日光碟」頻現，為何合肥成80城庫存第一？

近日，某知名數據機構發布了《80城住宅市場庫存報告》，令人震驚的是合肥以同比增幅47%位居榜首。

關於該名單，有媒體就點評稱，從全球漲幅第一城市到全國庫存同比增幅最高城市，合肥樓市的調控效果顯著。可事實上真的是這樣么？

關於該名單，合肥網友的看法是，你們媒體整體說XX盤「日光」、「時光」，怎麼名單一出來合肥庫存那麼高呢？

其實個中緣由在合肥地產圈也並非什麼秘密的事，合肥限購后的政策執行，為了壓低賬面均價，有個「小貓膩」，那就是政府強行拖緩成交備案，其中高房價房源為重災區。

如果你關注房地產，只要登陸合肥市長信箱，你會發現無數條關於【買完房遲遲不能備案】的投訴。

而事實上，開發商的房子早賣出去了！

看點

02

合肥有沒有實質性降價的樓盤？

先拋結論，有！

咱們先看看9月2日-3日，合肥三個純新盤首開的情況。

這三個項目都是純新盤首開，我們能看到，除了肥東的斌鋒時代城，其他兩個項目的首開價格相對於區域均價都有近2000元/㎡的差幅。

限價風聲下，高地價樓盤入市時間拉長已成必然。而部分地價合理的項目均開始以平衡成本且稍含利潤的方式低價走量。這其中，當然還包括8月中旬開盤的西子曼城。

作為純新盤，你不能說他們降價了。但事實上，這至少反應一種市場現象。

市場不再火熱，投資客回撤，區域真是價值回歸，最為顯著的要數新站區。

此前，新站區職教城板塊X盤打出「12000元/㎡限時搶精裝三房」的廣告。據悉，X盤備案價約1.48萬/㎡，這就相當於價格約降了2400元/㎡。

無獨有偶，區域內X1盤也準備降價求生。據業內人士透露，X1盤在7月底已經備案300多套房源，備案均價約1.47萬/㎡，但到目前還為正式出貨。鑒於市場行情慘淡，該項目正籌備修改價格，預計降至1.2萬/㎡左右上市。

就在上周，肥東皖新翡翠莊園再次備案7#樓，均價11863元/㎡。而其上一次備案的13#樓價格還是12888元/㎡，一來一回相差近1025元/㎡，幅度也是夠大的了。

據不完全統計，各種花樣優惠、促銷的樓盤還有以下這些。

接下來的樓市走勢是怎樣的？

隨著樓市調控政策的持續收緊，2017年房地產市場降溫已是人盡皆知。但政策的影響力能持續多久？未來房價又會怎麼走？

數據顯示，在嚴厲調控政策和中性貨幣環境下，住宅均價今年將延續漲幅收窄之勢，但三四線樓市超預期的表現將為房價提供一定支撐。預計全國住宅均價漲幅今年縮窄至6.8%，明年上半年還將繼續收窄。

而關於政策的持續時間，多數人預計本輪調控政策會持續到明年，但是在時點上則有所差異，有人認為到明年3月前後，有人認為是到上半年，也有人認為到年底，屆時熱點和去庫存進展較好的部分城市才可能有鬆動。

一般來說，調控政策周期最長不超過三年，因為時間過長可能會削減政策的效力，所以更要注重長效機制的建設。目前，國家對租房市場的大力推進，正是說明了樓市調控思路已發生轉變。

現在是買房的時機么？

對合肥買房人來說，現在的買房面臨兩種情況：

1、受限價政策影響，結合近期入市的房源來看（低價房佔據大半），高價盤入市時間不定，下半年合肥樓市趨穩，價格對購房者來說較為友好。

2、目前來看，合肥市場純新盤上市速度加快。就目前市場行情+低開高走慣例，對買房人人而言選擇性更高。

3、如今多地租購同權落實，合肥相關文件下發，細則的下發也在蓄著勢，長效機制的探尋，決定了短期內房價不會有進一步的上浮空間。

4、投資水分越來越少，區域真實價值凸顯，房價與價值趨於對等。部分2016年供地加大的區域目前甚至面臨「同質化」競爭，可能迸發較為原始的「價格戰」，本質上對買房人是好事。

5、合肥市場經歷多輪洗牌，中小房企的生存空間已非常小。所謂的偏遠的區域也是品牌盤密布，對於買房人而言，購入到放心房源的可能性增加。

6、目前來看，各區域新入市房源價格性價比超高。2016年被高價擠出到城市外圍的剛需，目前有了低價入住高新，甚至濱湖的機會。

7、調控政策短期沒有放開的可能，甚至進一步加碼。沒有投資資金的注入，樓市很難有下一個刺激店點。

8、從2016年的開始，市場似乎有一種誰拿地價高，誰的項目就一定高端的概論。而如今，合肥最不缺的就是品牌盤，且分佈密度極高。在買方市場下，面對客戶分流，更要的營銷、更好的產品被需要。

1、目前的備案仍然較慢，買完房往往很久不能網簽。

2、目前的銀行政策環境不好，不僅僅是貸款限制，現在各大銀行都在收緊房貸，別說打折的利率，就是基準利率都已經不多，部分銀行首套房的房貸利率都要上浮10%到20%的，這樣算下來，購房的成本還是非常高的。

3、嚴格意義上來說，目前不少區域的低價房仍然存在號頭費的行為，買房資格需要額外的費用。

總的來說，目前買房的利好消息要多餘不利消息。

如果不是剛需，或者不是非常著急買房的話，建議大家可以再挑一挑，看一看。

短期內房價不會發生太大的變化，如果在挑選的過程中遇到了非常心儀的房子，別猶豫，就下手吧。

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