房產證不能證明房子歸屬？不動產權證才是「王炸」

存了大半輩子的錢終於買了房並不算完，辦理不動產權證才是接下來最重要的一件事，或者說很多人買房的主要目的就是為了那張不動產權證。不動產權證辦不下來，不僅意味著購房者無法落戶，孩子也不能去房子對應的學區讀書。由此可見，不動產權證的重要性。但在有些情況下，會因各種原因導致不動產權證無法正常辦理。現實生活中，哪幾類新房沒法辦理不動產權證？遇到這樣的情況購房者如何維護自身權益？

不動產權證和房產證有何區別？

不動產權證相當於是將原來的房產證、土地證「兩證合一」。以前的房產證、土地證分開辦理，辦證需要跑多個部門，而兩個證上有信息重合的部分，例如權利人名稱、位置等，重複遞交材料不說，過程複雜耗時多。實施不動產統一登記之後，購房者只需遞交一份材料、在一個部門就能領到不動產權證。

新的不動產權證除了權利人、坐落位置、共有情況、使用期限等與原來的房產證內容相同外，還增加了不動產單元號等內容。不動產單元號共有28位，前19位為宗地代碼，后9位為房屋代碼，跟我們的身份證一樣，不動產單元號具有唯一性，是每個不動產的「身份證號」。

不動產權證「上崗」后，原來的房產證是否要更換呢？根據「不變不換」的原則，原來的房產證、土地證還可以繼續保留，依然有效。如果不動產進行交易買賣或者產權變更，那麼原來的證書需要註銷，在依法辦理變更登(轉移)登記時，再逐步更換為新的不動產權證。

哪些情況下新房無法辦不動產權證？

大致有兩種情況會導致購房者無法拿到房本：一個是開發商原因導致的，第二個是購房者自身原因導致的。

1、開發商五證不全

一個樓盤合法銷售，開發商需要拿到《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。若證件不全，則銷售不合法，即使後期將房交到購房者手中，也無法辦理房屋所有權證。

2、房屋驗收不合格

樓房竣工后，住建委相關部門會對樓盤質量進行驗收。驗收不合格的，開發商需要整改，整改后依舊不合格的，無法將房交給購房者，更無法辦理房屋所有權證。

3、土地有抵押

很多分期建設的樓盤，開發商在建設過程中把土地拿去抵押以獲得資金。土地抵押未解除的，開發商無法為購房者辦房屋所有權證

不動產權證無法辦理，購房者怎麼辦？

不同情況解決辦法不盡相同，開發商原因導致的，開發商解決不了可申請解除合同。購房者自身原因導致的，自己解決或承擔違約責任。

1、開發商五證不全

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

開發商需補齊證件，如購房者要求退房賠償，開發商卻不同意，可向當地有關部門投訴。投訴之後開發商依然不解除合同的，可去法院起訴。

2、房屋驗收不合格

開發商對樓盤質量進行整改，若整改后還不合格的，購房者可要求解除合同。

3、土地有抵押

土地有抵押的開發商解除抵押，正常辦理房本；若無法解除抵押，購房者可要求開發商解除合同及賠償。

4、積極繳納契稅

契稅繳納憑證是辦理產權證的重要資料，所以購房者一定要積極交齊稅費。避免延誤。

不動產證里的內容你真的看懂了？

新的不動產權證和舊的房產證有很多區別，除了包含原房產證里的相關信息外，還增加了很多其他內容，對於這些新增加的內容很多人總會不小心忽略，但這些內容學問卻很大！

1、看權利人和共有情況

不動產證把原來房產證上房屋所有人分為權利人和共有情況兩欄，如果你在買二手房時發現權利人里有多人，共有情況里表明共同擁有，那一定要注意了，出現這種情況，買房辦過戶時一定要讓所有共同所有人到場簽字，如果少一個人簽字，賣方後悔都可以在交易后把房屋追回。

提醒：如果表明單獨所有，但房子屬於婚後購買，也盡量要求夫妻雙方都到場簽字，防止買房后意外發生。

2、看不動產單元號

不動產單元號是新增的內容，很類似於我們的身份證號，每套房子都有單一的身份號碼，所以我們在買賣房屋時可以去相關的部門查詢產權歸屬，防止出現「一房多賣」，也可以查看能否能辦理過戶。

提醒：關於不動產單元號的查詢，只有當事人、國家有關部門、買賣利害關係人可查詢。

3、看權利類型和權利性質

什麼樣的房子給多少錢也不能買？例如：抵押、查封、商住、小產權、土地屬性是劃撥的、未滿五年的保障房等等類型，因為這些類房子買賣后很有爭議，有一些還無法辦理產權。

在不動產權證上有一欄是「權利類型」和「權利性質」，會表明是國有土地所有權、集體土地所有權等。

提醒：如果權利性質表明「劃撥」的房子，在過戶時需要交納土地出讓金！這點一定要和賣方協調好，到底誰負責這筆錢。若權利性質表明「出讓」，土地出讓金不需要繳納，因為是正規的。

最後提醒大家，在不動產權證附記部分有建築面積的記錄，一定要明確建築面積，可以自己大概測量一下，防止建築面積分割，被賣給多人。