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拿地是房企秀肌肉的最好方式

同一時間段,同一城市,組團宣告 「我來也」,對於重慶房企來說並不多見,但2016年5月~2017年2月,在合肥卻出現了重慶房企圍獵的壯觀場面。

從2016年起,合肥這個長三角最西邊的省會城市,房地產卻異軍突起,讓人刮目相看。重慶開發商,歷來眼光准,出手快。合肥這樣火爆的房地產市場,自然引來渝派開發商的聚焦。

龍門陣財經統計發現,從2016年12月起,金科、龍湖、華宇、東原紛紛出手,重金在合肥拿地秀肌肉。而最先出手的,則是資本市場上較為活躍的地產股,金科股份。

誰最先嗅到合肥的商機?

2016年的合肥房地產市場,就像一場「勇敢者的遊戲」,房價飆升,土地市場也異常的火爆。引來眾多重慶實力房企搶灘拿地,而金科是最先嗅出商機的。

2016年5月19日,金科斥資12億拿下合肥半島一號項目,正式進駐安徽,從此一發不可收拾。2016年11月30日,金科地產再度斥資44.33億重金,一口氣拿下合肥瑤海、包河、廬陽三宗地塊,且均以最高報價競得。

金科在合肥的頻頻出手,龍湖、華宇、東原也紛紛開始拿地,不過,他們進入合肥的時間,與金科相比,足足晚了9個月。知情人稱,此前,龍湖曾參與過合肥多場土拍,但均未有收穫。

2017年2月27日下午,龍湖以總價27.8億元、單價1041.47萬/畝成功「擊退」招商、旭輝,以溢價率100.28%,成功摘得合肥濱湖BH2016-20號地塊。這是龍湖(無錫嘉睿置業)在合肥拿下的首個項目。

在龍湖拿地的同一天,華宇集團也拿下合肥蜀山區W1611號約227畝土地,成交總價20.14億元。

還有東原,則拿下廬陽區N1614號地,耗資5.5億。

(製圖 龍門陣財經)

問題來了,渝企們為什麼都要去合肥?

有分析認為,合肥之所以出現今天的局面,房地產供應、庫存少是最主要原因。更為重要的是,合肥這個城市位置特殊,長三角最西邊的省會城市,當長三角的房價都漲到天價了,它又怎麼可能不漲?

「集郵城市],剖析金科的拿地邏輯

2017年剛過1個多月,金科首進武漢,儲備土地100萬方。這是兩則尚未見於金科股份公告披露的拿地。

1月24日,武漢市2017年首場土拍將一次性出讓17宗地塊,P(2016)160號地塊由金科以底價27.2億元摘得,金科首次進軍武漢。 (來源:《觀點地產網》2017年1月24日)

2月8日,金科子公司雲南金萬眾房地產開發有限公司以3.54億元摘取位於昆明官渡區的KCGD2016-25-A1地塊。(來源:《觀點地產網》2017年2月9日)

從2016年年初開始,金科對「集郵城市」表現出極大的興趣,迅捷的規模擴張:天津、鄭州、合肥、廣西、南京均為當年首次進入。

按照這種邏輯和速度,金科股份2017年新進入的城市名單里,不止武漢一個。

從數據上看,金科進入擴張周期,如何將風險可控,考驗的是企業財技。問題是,金科股份為什麼這個時候高調爆發?

2016年金科拿地圖譜

龍門陣財經整理了金科2016年的金科拿地圖譜(整個2016年,金科拿地+併購一共花了175.509億元)。以期從中分析出這個企業的拿地邏輯,畢竟金科算是重慶本土一個很值得剖析的拿地樣本。

數據來源:金科公開公告,包含併購項目,單位:億整理單位:龍門陣財經

分析其拿地邏輯,如下:

第一,更多去二線城市;重注合肥(56.33億)和天津(27.21億);此前,金科方面負責人在2016年1月接受《每日經濟新聞》採訪時稱,

金科拿地有兩個特點,第一,前瞻性拿地;第二,謹慎拿地。關於拿地,也制定了幾個原則:第一,不去當地王;第二,堅持二線城市為主。

第二,加大城市的金科品牌拓荒,金科去年在8個城市拿地,其中合肥、天津、廣西、鄭州、南京均是新進入的城市。

第三:跟熱點。《2016國民安居報告》中稱,2016年的樓市「四小龍」包括蘇州、南京、合肥、廈門,而南京和合肥,金科都適時進入。

2017年1月17日,《青年報》報道稱,

2016年,中部城市發力驚人,武漢、合肥、鄭州三城在房價上漲這個指標上令人側目。

判斷一個城市是否進入新一線城市跑道,勢必要對這個城市進行綜合考量,根據報告,從房地產、企業競爭、經濟基本面、城市基建等四大維度進行建模分析,南京、杭州、蘇州、天津、武漢、重慶等市最終得分排名較高。

此外,武漢、鄭州已經被定位為國家中心城市。

把上述城市名和金科的拿地進入城市一對比,契合度極高。證明企業判斷和市場分析報告之間的判斷一致。

再看本土熱點的緊跟上,開州區、禮嘉、蔡家,均是當年熱門。

(數據來源:金科公開公告 單位:億整理單位:龍門陣財經)

對此,金科實際控制人曾對媒體表示,

金科的區域布局原則,拿地遵循投入產出核算原則。對進駐的整個區域,在投入產出上有所控制。如果這個市場的承受能力達不到,第一,要控制新增的開發規模;第二,對市場接受程度差的產品類型做調整……對於已經進駐的城市,金科會進行深耕,但不會在新的區域做投機。(來源:《每日經濟新聞》2016年1月)

瘋狂拿地拷問綜合實力

數據顯示,2016年,金科拿地(併購)數目在20+以上,這是其最近5年來,最大手筆。2015年,金科股份僅公告了10次拿地動作,2014年,累計拿地18次。

2017年,金科已經花了近30億拿地。

為什麼會這個時候持續發力?結合金科對外的公開資料等,我們分析如下:

第一,2017年大家都認為市場成交量會進一步調整,但並不意味著規模擴張步伐有停滯,一些市場基本面比較好的城市,現階段仍被房企看好;

第二,在配資拿地嚴控的時刻,只有資金相對穩健的企業,才有秀肌肉的資格,激進的、主要靠配資拿地的房企由於資金受限,在短期內會淡出土地市場。這是一輪入市資本的更替,更是手中仍有餘糧的房企眼中絕好的拿地時機。

第三、由於調控原因,大多數城市設置了土地限價、限溢價率等機制,力求地價不失控,金科的拿地溢價成本未必如想象的高。

瘋狂拿地背後拷問的是金科的綜合實力,包括企業成長能力、盈利能力、融資能力、自身償債能力等。

這方面我們分析如下:

第一、企業基本面優良。

由於2016年的全年年報尚未出台(3月30日出台),我們用截止去年3季度的數據。

金科公告顯示,2016年公司前三季度實現銷售額230億元,地產板塊銷售金額達217億元,實現合同銷售面積為337萬平方米,同比均增長49%,可以預計2016年全年業績將實現再次較高幅度的增長,大概率實現地產業務多年連續穩定增長。

前三季度歸屬於上市公司股東凈利潤8.89億元,同比增長36.15%,實現大幅增長,同時報告期末預收款達到265.95億元,基本鎖定未來兩年業績。

第二、利用債務融資工具。

1.2016 年12 月23 日,金科股份公告稱,審議通過了《關於公司符合在銀行間市場交易商協會申請發行債務融資工具的議案》等,公司同意向銀行間市場交易商協會申請註冊發行總額不超過人民幣160 億元的債務融資工具。

募集資金用途:募集資金按照相關法規及監管部門要求將用於公司生產經營需要,歸還借款,補充流動資金及(或)項目投資等。

2.2016年12月初,金科發行的「招商創融-金科股份應收賬款(一期)資產支持專項計劃」ABS產品實際募資18億元,優先順序規模17億元,票面年利率僅4.7%,而劣后級規模為1億元,實為金科自己出資,被盤活的基礎資產是金科按揭購房尾款資產。

這相當於提前變現了金科物業較為穩定的物業收費類資產,能使金科更好地發揮資本市場平台的作用,減輕融資壓力。

第三、企業的發展戰略。

我們拿到了金科2017年戰略目標的word版,其中表示「2017年區域公司發展系統要實現15個項目。」

第四、媒體的背書。

2016年年中,《第一財經》推出了《2016上市房企綜合實力排行榜》。《2016上市房企綜合實力排行榜榜單(A股)》TOP10的房企分別是萬科A、綠地控股、保利地產、招商蛇口、華夏幸福、金地集團、陽光城、華僑城A、世茂股份、金科股份。

基於此,金科負責人在多個場合都曾公開表示,2017年會保持拿地頻率。

金科上一次集中土地儲備,拿地時間為2012-2013年,不過當年儘力避開熱點城市,「立足三、四線城市」。而金科此次的密集土地儲備,在了解局部市場格局和遊戲規則,主要集中於二線城市,顯然自2015年年底的戰略微調,已經見效。

稿件來源於龍門陣財經



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