上海7月二手房行情，2010年後次新房最難談價格

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我們從7月份成交的11600+套房源中，

找到其中與上海最大中介網站相對應的掛牌房源

以其中隨機抽樣的約600套房源為例進行比對分析，供大家參考

註：下文中的掛牌價均為房源下架前的最後掛牌價格

用房齡緯度追蹤每套房源從掛牌到成交的價格差幅度發現：

掛牌價到成交價降幅最小的居然不是老破小，而是2010年後的次新房

樣本房源的成交價與掛牌價之間的差幅中位數為-3.6%

也就是說

整體看這600套左右房源，要降價3.6%左右，才會大概率成交

其中，差幅在-5%以內的房源佔比為66%

成交價與掛牌價各差幅段房源數佔比

掛牌時長中位數為74天

也就是說：多數價格合理的房源從掛牌到賣出需要74天時間

房源掛牌天數佔比

掛牌一周內即銷房源：

註：下表中所列信息均為單套房源信息、單套房源信息、單套房源信息

註：以上房源，隱去了房源樓棟號

搶手房源原因：1、部分房源是小高層的中間樓層，樓層好，小面積且價格實惠，如梅隴十一村；2：部分房源雖是樓層差，但成交價比小區掛牌均價低很多，如嘉樂公寓、豐庄十二街坊等；3：部分房源成交價高於小區掛牌均價，但比小區內同類型的房源掛牌均價要低，如市民新村，綠地新江橋城等。

掛牌時長超1年才賣掉的房子

舉例房源：

註：以上房源，隱去了房源樓棟號

我們分析大概有以下幾條原因：

1、戶型因素造成滯銷：濰坊十村，濰坊十村40㎡左右的小戶型是該社區主要滯銷戶型，且這兩套滯銷房源的樓層較差，以至於很難出手。

2、頂和底樓層是銷售的老大難：曹家巷小區，濰坊四村，濰坊四村為底樓房源，曹家巷小區為頂樓房源，樓層不好造成滯銷。

我們把這隨機抽樣的約600套房源，按照從掛牌到成交的價格變化及掛牌時長，分為4種類型

1）成交價與掛牌價接近型

2）房價做高型

3）大降幅房源

4）掛牌時間超長型

類型一：成交價與掛牌價接近型房源

黃浦區

靜安區

徐匯區

長寧區

普陀區

楊浦區

虹口區

閔行區

寶山區

嘉定區

青浦區

松江區

奉賢區

浦東區

類型二：房價做高型房源

（或做高房價好增加首付資金，或為支付上家稅費）

類型三：大降幅房源

黃浦區

靜安區

徐匯區

長寧區

普陀區

楊浦區

虹口區

閔行區

寶山區

嘉定區

青浦區

松江區

奉賢區

浦東區

類型四：掛牌時間超長型房源

（在上幾類房源中挑選出掛牌時間較久的部分）

市區

閔行區

寶山區

嘉定區

青浦區

松江區

奉賢區

浦東區

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