中國房地產形勢與展望

「十二五」時期的房地產市場形勢發生較大變化，房地產市場已從供不應求轉向供求基本平衡、局部過剩，個別城市的房地產風險問題開始凸顯，但房地產的整體風險尚處在可控狀態。由於的房地產市場供求狀況和發展階段發生重大變化，預計「十三五」時期的房地產投資增速將繼續放緩，對存量房屋的綜合改造力度將會加大。建議根據房地產市場發展階段的變化，適時調整房地產發展目標，更加重視提升房地產業發展水平和質量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質。要通過改革和政策調整，有效防範房地產市場風險，實現房地產市場的平穩運行。

一、對「十二五」時期房地產發展態勢的基本判斷

「十二五」時期的房地產市場形勢發生了較大變化。隨著房地產開發建設的持續較快增長，房地產市場已從供不應求轉向供求基本平衡，部分城市還出現了較為明顯的供給過剩問題。「十二五」期間也是保障房建設規模最大的時期，城鎮住房保障覆蓋率顯著提高。「十二五」期間，個別城市的房地產風險問題開始凸顯，各界對房地產市場的整體風險問題愈加關注。對「十二五」時期房地產行業發展的基本態勢做出準確判斷，將有利於更好地分析「十三五」時期房地產市場發展趨勢。

1.房地產市場總體進入供求基本平衡階段，部分城市出現供給過剩問題

2010年以來，住宅新開工面積較此前大幅增長，過去4年住宅年均新開工面積達到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產市場新增供應量尤為顯著。由於市場供應量持續快速增長，房地產市場的供求關係出現重大變化。根據第六次全國人口普查數據和近幾年住房竣工等數據推算，2013年全國城鎮戶均住房已達到1.0套左右，即目前房地產市場供求狀況已由供不應求轉為供求基本平衡。從日本、英國等發達經濟體房地產市場的發展歷程看，大規模的住房建設期基本出現在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會出現住房建設峰值，此後隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數量將出現下降趨勢（見圖1、圖2、圖3），房地產市場也將從快速發展階段轉向平穩發展階段。借鑒日本等發達經濟體住房市場發展規律，可以判斷住房新開工面積的峰值已到。由於住房建設規模佔全部房屋建設規模的75%左右，且商業營業用房、辦公樓等建設規模與住房建設規模保持相對穩定的關係，住房新開工面積峰值的出現意味著房屋建設峰值也已臨近。2011年，住宅新開工面積出現峰值，當年新開工面積為14.7億平方米，2013年房屋新開工面積為歷史最高，達到20.1億平方米。由於住房新開工面積峰值已經出現，戶均住房已達到1.0套左右，待售房面積開始增加，借鑒國際經驗，可以判斷2013年已成為房屋新開工面積的峰值時期。因此，2014年以來房地產開發投資增速的回落，包括房屋新開工面積的下降是房地產市場發展到一定階段的必然結果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著房地產市場由供不應求向供求基本平衡的轉變，的房地產市場正在從此前的快速發展階段向平穩發展階段過渡。認識到房地產市場發展階段的變化，將有利於更準確判斷2014年以來房地產市場調整的性質和趨勢。

圖1 英國新建住宅開工數量（套）

數據來源：國務院發展研究中心市場經濟研究所資料庫。

圖2 日本戶均住宅套數

數據來源：國務院發展研究中心市場經濟研究所資料庫。

圖3：日本新建住宅開工數量（套）

數據來源：國務院發展研究中心市場經濟研究所資料庫。

2.房地產市場的總體風險尚處在可控狀態，但局部和潛在風險開始顯現

房地產風險主要包括房價泡沫風險、供給過剩風險和流動性風險三類。「十二五」時期，房地產市場的總體風險尚處在可控狀態，但局部和潛在風險開始顯現。

一是房價名義漲幅雖然較高，但尚不存在全局性的房價泡沫風險。房價泡沫風險是各界最為關注的風險，其典型特徵是房價持續較快上漲且房價漲幅顯著高於同期居民收入漲幅。一旦誘發房價漲幅超過收入漲幅的短期因素髮生變化，房價泡沫風險將會很快爆發。觀察發達經濟體房地產市場的波動歷史，可以發現，全國性的房價泡沫風險通常是由不恰當的房地產金融政策，特別是低利率、低首付政策引發，而在長期低利率后持續較快上調利率則是引爆房價泡沫風險的最主要因素。同全國性的房價泡沫風險不同，個別城市的房價泡沫風險通常是由短期內大量外部資金的進入導致或與人口持續流入過程中供應量過少有關。監測房價泡沫風險最有效的指標是特定國家或城市房價收入比的多年均值，一旦特定國家或城市的房價收入比出現明顯超過多年均值的情況，則可以斷定居民的住房支付能力在下降，房價泡沫風險已在累積。

1998年城鎮住房制度改革以來，新建商品住宅銷售均價總體保持較快上漲態勢，2013年全國新建商品住宅銷售均價為5850元/平方米，是1998年的3.16倍，2003年的2.66倍。但必須看到，這一階段也是居民收入增速最快的時期。2013年全國城鎮居民人均可支配收入為26955元，是1998年的4.97倍，2003年的3.18倍。即從全國看，居民收入漲幅顯著高於同期房價漲幅。從國際經驗看，美國、日本、德國和香港等典型經濟體在人口快速增長、收入快速增長和住房總量相對不足的階段，房價漲幅也普遍較高，這些經濟體都曾經經歷過房價年均漲幅在10%左右，但房地產市場運行仍比較正常的階段。而目前各界經常談論的日本的房地產泡沫、美國的次貸危機和香港20世紀90年代中後期出現的房地產泡沫階段的房價高漲幅對應的是收入低漲幅，即收入水平不支撐房價的過快上漲而形成房地產泡沫。從房價收入比的變化情況看，1998年到2013年的房價收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍（見圖4）。這表明，雖然1998年以來房價名義漲幅較高，但由於居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。正是由於有收入水平支撐，商品房銷售面積才保持了持續較快增長態勢。2014年全國新建商品住宅銷售均價與2013年基本持平，而城鎮居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，這意味著2014年全國的房價收入比將低於2013年，處於1998年以來的最低水平。由於目前的房價收入比處於1998年以來的最低水平，因此並不能得出存在全局性房價泡沫風險的結論。

圖4 城鎮住宅銷售面積與房價收入比

數據來源：國務院發展研究中心市場經濟研究所資料庫

二是市場供求狀況已發生重大轉變，但尚未出現明顯的供給過剩跡象。供給過剩型風險是由於市場供應量明顯超過需求量而形成的一種風險。同出現房價泡沫風險時房價收入比顯著超過歷史均值水平不同，出現供給過剩型風險時房價收入比可能並不高，甚至可能出現房價收入比低於歷史均值的情況。即從房價角度觀察，出現供給過剩型風險時居民可能仍有足夠的支付能力。因此，並不能通過房價收入比來判斷供給過剩型風險。雖然出現供給過剩型風險時的房價可能不高，但由於供給量過大，遠遠超過居民的實際需要量，由此必然出現大量房屋無法售出的情況，從而造成房地產開發企業無法順利回收投資，並進而引發一系列風險。監測供給過剩型風險需要重點關注兩類指標，監測中長期的供給過剩要關注特定城市的戶均套數指標，監測短期的供給過剩則應重點關注人口結構變化和居民收入情況。1998年以來住房建設速度明顯加快，城鎮居民住房條件明顯改善，人均居住面積由1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。根據第六次全國人口普查數據和近幾年住房竣工等數據推算，2013年全國城鎮戶均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超過80%。根據住房戶均套數和住房成套率情況判斷，「十二五」中後期房地產市場供求狀況已由供不應求轉為供求基本平衡，但尚未出現明顯的供給過剩問題。

雖然從全國看房地產風險總體可控，但也要認識到，由於不同區域在人口、經濟增長和供求狀況等方面存在較大差異，不同區域的房地產市場運行態勢存在較大差異。目前來看，部分城市存在較為明顯的房地產風險，而受金融政策調整等因素影響，潛在的流動性風險問題需要重視。一是部分熱點城市存在房價泡沫風險。2003年以來，部分城市的房價漲幅開始超過同期居民收入漲幅，2007年以來，部分熱點城市的房價漲幅已顯著高於居民同期收入漲幅。近兩年來，部分熱點城市的房價漲幅仍顯著高於其他城市。雖然2003年以來全國新建商品住宅銷售均價漲幅低於同期收入漲幅，但部分熱點城市的房價漲幅卻顯著高於同期收入漲幅，房價泡沫風險值得關注。總體來看，部分熱點城市房價過高的根源在於供不應求，其中2010年之前部分熱點城市房價的加快上漲主要源於其住房新開工面積的持續下降，即供給不足造成的。2011年以來熱點城市住房新開工面積大都明顯增加，但由於在新開工的住宅中可售型的商品房佔比較低，結果商品房供應量不足的問題並未根本改變，這就進一步推高了本已偏高的房價。二是一些城市供給過剩型風險已經凸顯。雖然從全國看，尚未出現供給過剩問題，但2009年以來一些城市房地產新開工規模增長過快，已明顯超過居民正常的需求量，形成供給過剩型風險。供給過剩型風險實際上是產能過剩在房地產領域的集中體現，這與在鋼鐵、造船和光伏等行業存在的產能過剩問題基本一致。三是要高度關注潛在的流動性風險。房地產業是開發周期相對較長的資金密集型行業，也是典型的高槓桿行業。房地產業的這種特點決定了房地產開發企業在整個開發周期中的資金來源對外部依賴性大，一旦資金來源出現問題，極易誘發流動性風險。從房地產業的資金來源看，不論是房地產開發企業從事房地產開發，還是消費者購房，大都需要銀行信貸的支持，因此，銀行信貸政策的調整會對房地產行業的流動性帶來較大影響。如銀行限制對房地產開發企業的貸款，將會直接影響房地產開發企業的開發能力和開發進度；如因宏觀環境變化等原因持續上調利率，將會影響購房人的支付能力進而減少購房貸款需求和購房需求，開發企業的資金回籠就會受到較大影響。因此，需密切關注住房金融政策調整對房地產市場流動性的影響。

3.保障房建設顯著加快，保障房覆蓋率顯著提高

2008年以來，開始大規模實施城鎮保障性安居工程建設。繼「十一五」全國開工建設各類保障性住房和棚戶區改造住房1600多萬套、累計解決近2200萬戶城鎮低收入和部分中等偏下收入家庭的住房問題以後，「十二五」時期又提出建設保障性安居工程3600萬套的任務目標，以及2013～2017年1000萬套棚戶區改造任務。隨著近年來保障性安居工程的大量建設，預計「十二五」末保障房覆蓋城鎮人口的比例將略超過20%，中低收入人群的住房條件也將得到較大改善。

4.房地產市場的城鄉二元體系仍未改變

「十二五」時期，雖然城鄉居民的住房條件持續改善，2012年農村居民人均住房面積已達到37.1平方米，但房地產市場的城鄉二元體系仍未改變。城鄉房地產市場在土地制度、住房金融制度、住房保障制度等方面存在顯著差別，農村住房的成套率顯著低於城市，基礎設施不完善、生活便利化程度等方面也存在較大差距。受土地制度等因素制約，目前城鄉房地產市場實際上仍處於分割狀態。

二、「十三五」時期房地產市場發展趨勢分析

從美國、日本、德國等典型經濟體房地產市場的發展歷程看，房地產市場發展具有明顯的階段性特徵。從中長期角度觀察，市場供不應求階段、供求基本平衡階段和市場供過於求階段的市場運行特徵會存在顯著差異。因此，分析「十三五」時期房地產市場發展趨勢，需要在準確把握「十三五」時期房地產市場所處發展階段基礎上進行相關判斷。

1.由於房地產市場發展階段變化，房地產開發投資增速將持續回落

2013年城鎮戶均住房套數已達到1.0套左右，房地產市場已從此前的供不應求轉向供求基本平衡、局部過剩。2008～2013年房地產開發企業商品住宅新開工面積累計為73億平方米，其中2011～2013年分別為14.7億平方米、13.1億平方米和14.6億平方米，住宅新開工面積峰值出現在2011年。按照商品房平均建設周期測算，2011～2016年，房地產開發企業住宅竣工面積將達到70億平方米左右。2012年，房地產開發企業住宅竣工面積為全部住宅竣工面積的79%，所佔比例較此前有較大提高。未來幾年按照房地產開發企業住宅竣工面積佔比提高到90%測算，保守估計到2016年新增住房面積將達到75億平方米左右，戶均住房套數將進一步增加。由於房地產市場發展階段在「十二五」中後期已發生重大變化，分析「十三五」時期房地產市場發展趨勢，需要更加重視發展新階段的市場運行規律。從日本等發達經濟體房地產市場發展歷程看，在戶均住房套數達到1套后，房屋新開工面積都開始下降。借鑒發達經濟體房地產市場發展規律，基本可以判斷「十三五」期間房屋的新開工面積將趨於下降，房屋施工面積在「十三五」期間也呈穩步下降態勢。由於施工面積的下降，房地產投資增速也將逐步回落，房地產投資對經濟增長的帶動作用也將減弱。

2.「十三五」期間對存量房屋的綜合改造力度將會加大

雖然住房總量不足的矛盾在「十二五」期間已基本得到解決，但房屋總體質量不高的問題卻仍很突出。根據第六次全國人口普查數據，2010年城鎮住房的成套率（指同時擁有廚房和衛生間）只有73%。受規劃滯后和住房質量監測要求較低等因素影響，有相當比例的存量房屋在區域配套設施、節能環保設施、老齡化設施等方面存在較多欠缺，居住的舒適性和便利性還難以滿足人們的要求。農村住房人均面積雖然較大，但住房質量顯著低於城鎮居民的水平，住房成套率低的問題更為突出，配套設施較為簡陋。隨著人民生活水平的不斷提高，對住房質量和品質的要求也不斷提升。「十三五」期間，預計對存量房屋的綜合改造力度將不斷加大。

3.防範和化解房地產風險

由於房地產市場已經從此前的供不應求轉向供求基本平衡，部分城市還存在供給過剩問題。從典型經濟體房地產市場發展歷程看，在房地產市場進入供求平衡階段后，出現房地產系統性風險的概率在變大。因此，「十三五」期間將會更加重視防範和化解房地產風險問題。

一是要防範出現全局性的房地產供給過剩問題。分析日本等發達經濟體房地產市場發展歷程，可以發現，如果戶均住房套數超過1.1套，就會形成較為明顯的全局性的房地產供給過剩問題，並會給房地產市場整體形勢和經濟運行情況帶來不利影響。2013年城鎮戶均住房已達到1.0套左右，2017年之前由於處在竣工高峰期，戶均住房套數將進一步增加。要防範出現全局性的房地產供給過剩問題，需要認清房地產投資增速回落的客觀性和規律性，容忍房地產投資增速的正常回落。

二是要防範出現全局性的房價泡沫風險。從美國、日本出現房地產泡沫風險的情況看，都與經濟低增長階段實行寬鬆的貨幣政策，特別是實行低利率政策有關。「十三五」期間經濟增速將低於「十二五」期間，經濟仍有下行壓力，政府也會採取相應的宏觀調控政策，但在調控政策選擇方面，要充分認識到信貸政策調整，特別是利率政策調整對房地產市場的影響。在運用貨幣政策工具時，需要重視研究出台能夠對沖利率政策調整對房地產市場影響的政策。

三是要妥善化解局部的房地產風險。目前全國房地產風險總體可控為妥善化解局部的房地產風險贏得了時間。要根據不同地方房地產風險的成因，採取針對性的政策，逐步化解一些地方的房地產風險。

4.關注城鄉住房市場的新發展

由於歷史形成的城鄉二元分割格局，城鎮與農村的住房市場制度和住房保障制度也呈現一種分割狀態。城鄉住房資源不能統一有效配置，城鄉住房建設質量差距較大，甚至為小產權住房這樣的「擦邊球」提供了生存空間。「十三五」時期，隨著新型城鎮化建設和城鄉發展一體化的不斷推進，需要關注城鄉住房制度和城鄉住房市場在一體化方面能否取得突破。

三、根據房地產市場發展階段變化適時調整完善相關政策

隨著城鎮居民住房條件的顯著改善，房地產市場由供不應求向供求基本平衡轉變。發展階段的變化意味著需要適時調整房地產發展目標，並據此完善相關政策。從各國經驗看，在房地產市場發展的不同階段，發展目標和定位會存在一定差異。其中一個規律是，隨著經濟發展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對綠色、高效、宜居的高品質住房需求快速上升。還要看到，在房地產市場出現供求平衡后，也恰恰是容易出現房地產風險的階段，因此要特別重視防範風險。根據房地產市場發展階段的變化，「十三五」時期建議堅持合理有序推進房屋建設，提升房地產業發展水平和質量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質，通過改革和政策調整，實現房地產市場的平穩運行。

1.進一步完善住房供應體系

堅持以普通商品房為主的住房供應體系，堅持多數家庭購買或承租普通商品住房的政策。1994年深化城鎮住房制度改革以來，住房商品化、社會化、市場化，在加快住房建設、持續改善居民居住條件等方面發揮了重要作用，實現了改革的預期目標。目前，住房市場已形成以商品房為主的供應體系，構建了較為系統的商品房建設、管理、融資、分配等方面的制度政策體系。從國際經驗看，以商品房為主的供應體系是市場經濟經濟體的普遍做法，在改善居住條件、提高居民住房滿意度等方面的優勢十分明顯。建議未來的住房供應體系仍然要堅持以普通商品房為主，堅持多數家庭購買或租賃普通商品住房。

各地要根據存量住房狀況和人口總量、結構變化趨勢，合理確定年度新增住房供應規模。由於住房市場供求關係已發生重大變化，未來不應過多強調加快住房建設這一目標，而應重視根據人口總量和結構變化趨勢以及住房市場供求狀況，合理確定新增住房規模，實現住房市場供求總體平衡和平穩發展。

更好發揮政府作用，形成符合各地實際、多種方式並存的住房保障體系。住房保障是政府的重要職責所在，需要更好發揮政府作用，健全住房保障體系。綜合考慮住房保障對象的需求特點、保障成本和政府保障能力，在目前廉租房、經濟適用房、兩限房和公租房以及租金補貼、公積金信貸支持等多種保障方式的基礎上，進一步調整和優化住房保障供應體系，逐步提高貨幣補貼在住房保障方式中的比例，在「十二五」時期集中、大規模建設保障性安居工程的基礎上，將住房保障方式逐步從實物建房為主轉向以貨幣補貼為主，多種保障方式相互補充，逐步推動住房保障方式轉型。

2.實行中性的住房金融政策，鼓勵自住，抑制投機，防範風險

住房金融政策的變化是住房市場短期波動的首要原因，利率等信貸政策的調整會影響到購房人的支付能力，進而造成市場需求的波動和價格的明顯變化。要實現市場穩定運行，必須保持住房金融政策基本穩定，建議實行中性的住房金融政策。可實行住房首付和貸款利率反向調整，如在貸款利率下調時，適當上調首付比例，防止因利率政策調整造成購房人支付能力發生重大變化，造成市場需求和房價的大幅波動。由於居民購買住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要統籌考慮鼓勵自住、抑制投機和防範風險三方面的目標。為此，金融政策既要適應居民通過多次換購住房不斷改善居住條件的需求，也要防止濫用住房金融支持進行投機性購房，防範金融風險。

3.進一步完善住房規劃制度，實現住房規劃與城市規劃、國土規劃等有序銜接，實現城鄉規劃一體化

國際經驗表明，全面、科學、細緻的規劃體系是提升住房質量和環境的基礎和保障。建議要進一步完善住房規劃制度，並實現住房規劃與城市規劃、國土規劃等有序銜接，實現城鄉規劃一體化。一是國家要通過住房建設規劃編製工作，摸清底數，掌握動態，為房地產調控和保障性安居工程建設有序推進提供科學支撐，既要防止因供給不足造成的房價過快上漲，也要避免造成嚴重的供給過剩問題。二是加強居住區規劃。適時出台「居民和社區發展法」，從城市空間與景觀、社會、生態、文化等多角度出發，對居住區的住宅、公共設施、公共綠地、室外環境、道路交通和市政公用設施等做出具體規劃，不斷提高居住區的居住質量。出台「舊城改造和城市更新」條例，對舊城和中心城區的住房實施保護性的更新改造。三是使住房規劃與城市規劃、土地利用規劃等有序銜接，實現城鄉規劃一體化和「三規合一」，不斷提高規劃質量，為城鄉住房質量的全面改革和城鄉住房市場的一體化奠定基礎。四是提高規劃的科學性和民眾參與程度。完善規劃編製、實施和修改等環節的決策機制。

4.進一步完善房地產稅收體系

一是調整稅收政策的目標，將稅收政策回歸到籌集財稅收入等根本目標，不再將其作為房地產調控的主要政策工具。經濟學理論已經證明，在其他條件不變的情況下，交易環節徵稅的結果是價格上升和交易量下降。從發達經濟體房地產稅收政策的效果看，房產稅既未起到穩定市場運行的作用，也無法防範房地產泡沫的產生和破滅。例如，美國早在1792年就開始徵收房產稅，日本、香港的房地產稅收體系相對健全，但這些經濟體都經歷過房地產泡沫和泡沫的破滅。因此，完善房地產稅收政策的出發點應放在完善稅制、籌集財政收入等方面，而不宜將其作為房地產調控的主要政策選擇。

二是大幅降低房地產交易環節稅費，鼓勵梯度消費。目前住房交易環節徵收的營業稅、所得稅、契稅等各項稅費已接近成交價格的10%，交易成本過高，極大抑制了居民換購住房的需求，既不利於居民樹立梯度消費的理念，也不利於增加二手房的市場供應，無法充分發揮存量房對房地產市場的調節作用。建議大幅降低房地產交易環節的稅費，可將營業稅的收取年限從5年減為2年或取消二手房交易環節的營業稅，取消個人所得稅，適當降低契稅稅率。隨著住房總量規模的不斷擴大，完善有利於居民持續換購住房的稅收等方面的政策，不僅有利於不斷提高居民居住水平，而且居民換購住房會對房產中介、建材、傢具、家電、裝修等相關行業形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產投資增速正常回落的影響。

5.進一步完善市場監管體系

一是逐步取消商品房預售制。預售制的初衷是為解決房地產企業發展初期的自有資金不足、融資渠道不暢、籌措資金困難等問題。《城市房地產管理法》（2007年修正）對商品房預售製做出了明確規定，「商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設」。但2003年以來，隨著房地產市場規模的擴大和房價總體水平的不斷上漲，房地產企業的利潤和自有資金都大幅增加，房地產信貸和信託規模迅速擴大，最初實施預售制的背景和條件已經發生了很大變化。在新的發展階段，商品房預售制的弊端正逐步體現出來。一方面，預售制已成為房地產市場不規範發展的主要根源之一。購房者和開發商存在嚴重的信息不對稱，不僅導致房屋面積縮水、建設設計變更、房屋質量缺陷等問題得不到有效解決，而且難以有效預防和監督開發商延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押甚至「攜款潛逃」等行為。另一方面，商品房預售制不利於房地產行業的自我轉型和升級。預售製為開發商短期內形成大量供給能力提供了制度條件，一定程度上助長了房地產開發的短期性和盲目性。由於目前住宅新開工面積已達到峰值，房地產投資增幅將趨勢性回落，住房供給已到了從數量擴張到質量提升的轉折期，逐步取消預售制也將有利於中長期市場的平穩運行。

二是進一步完善對房屋中介市場的監管。隨著房屋總量不足的矛盾基本得到解決，未來房屋新開工面積將會下降，存量房交易量將不斷增加，存量房交易將逐漸成為住房市場交易的主體，需要通過進一步完善相關監管措施，規範房屋中介市場秩序。首先，修訂和完善《城市房地產管理法》，從立法上明確房地產經紀的管理主體的職責範圍、房地產經紀機構與經紀人員的責權利，以及相關的責任追究機制。其次，加快研究制定「城市房地產經紀（或中介）服務管理條例」等相關配套行政法規。再次，引導地方出台配套的地方法規或配套實施細則，促進法律法規的有效實施。最後，加強行業組織建設，發揮行業組織在行業自律方面的積極作用。

三是進一步完善對房屋綜合質量方面的監管要求。建議根據房地產市場發展階段的變化，更加重視對房屋綜合質量的監管，在房屋的品質、宜居性、節能環保等方面提高監管要求，並以此促進房地產業從傳統的數量擴張向品質提升轉變。

6.推進住房用地制度改革，形成城鄉統一、規則一致的制度體系

現行住房用地制度存在權利和規劃二元化、市場進入不平等、調控機制不完善和有效供給能力不足等缺陷，目標是建立兩種所有制土地權利平等、市場統一、規劃統籌的住房用地制度，促進土地利用方式轉變和住房市場健康平穩發展。

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