陸銘:一線城市的高房價是供需錯配的問題

要緩解一線城市房價上漲趨勢，政策很簡單。

90年代中期以後，城鎮化進程加快，開始發展出口驅動型的製造業，兩個力量夾擊使的東南沿海地區具有發展製造業和服務影響的競爭力。

流動人口往東南沿海和中西部的核心大城市流動，隨著時間推移，這個趨勢是加強的。而土地的變化呢？一直有一個根深蒂固的觀念，要搞平衡發展，而我們對平衡發展是怎樣理解的呢？均勻發展。

我最近的一本書《大國大城》里特別區分了這兩個概念，平衡發展是人均收入的均等化，而人均收入的均等化是在空間積聚的過程中實現的。由於我們對這個道理不理解，我們追求的是人口和經濟資源均衡分佈，就是通過行政手段把資源往的中西部導入，包括中小城市。

地往低處走：2003年後中西部土地供應份額持續上升

這張圖是的中西部省份在全國的土地供應當中所佔的份額，可以看到2003年是非常清楚的拐點，之前中西部所佔的土地份額是下降的，這是正常的，當時人是往東部流動的，東部的土地供應份額上升，中西部的土地份額下降。

2003年以後出現了拐點，把土地供應大量導入到中西部地區，導致了中西部地區的土地供應份額持續上升，人口在流出，土地供應在流入。

土地供應指標在中西部建了大量的工業園和新城。的工業園建到什麼程度呢？大概是每個縣級單位都有一個工業園，全球的工業發展是集聚發展的，只有是離散發展的。

我自己做了研究，帶著我的團隊從網上找能夠收集到的資料，絕大多數新區建設都有規劃的，這個規劃裡面我們知道了要建多大面積，容納多少人口。根據我們的數據，將近670多個新城，其中有人口規劃的新城大概458個，規劃容納人口接近2億。如果這不到500個新城在將近3000個新城裡是具有代表性的話，全國新城容納人口12億；如果不具有代表性，保守的估計是6億人口，意味著在全國範圍內沒有住房短缺的問題。

問題在哪裡？空間分佈出問題了。總量是夠的，問題是大量房子建在人口流出地，這是今天房地產市場面臨的基本問題。

政府建新城工業園的錢是借來的，借的錢投資下去了，沒有足夠的企業進駐，房子沒有賣掉，結果就會出現債務問題。

根據我們對新城的研究，2006年好像主要是沿海地區的建設量比較大，到2010年，很多的投資通過新城建設的方式拉動經濟增長，大量的在中西部。

2014年，根據收集的數據，新城的建設全國各地普遍開花，不管是數量還是面積，大量的新城建在中西部地區，而且這個新城會直接影響到的房地產供應和需求之間的差別。

在有一個非常傳統的觀念，城市不能攤大餅。我前面講的新城，都建得特別大，而且離所在的主城區特別遠。根據我的樣本，平均每個新城能容納的人口，規劃當中是42萬，距離所在的老城平均是25公里。大家不要小看25公里，天安門廣場往南50公里到河北了，絕大多數城市連半徑都沒有10公里的，25公里是什麼？就是拉開了和老城很遠的距離。

在這樣的情況下，的一線城市土地供應收緊，人口在持續流入，三四線城市再建新城，而且建的新城離老城比較遠，建得還很大。這樣在人口流出地，土地供應充分，房子建得很多。

2003年，在有一些地方是收緊土地供應，有一些地方是放鬆土地供應的。我就分成兩組，一組是土地供應增加組，一組是減少組。

房價的變化

這張圖中的紅線，土地供應減少，2003年以後，土地供應增長趨勢放緩了，藍色部分是總體保證土地供應增長的趨勢。怎樣影響房價的呢？土地放鬆和收緊發生在什麼地方？

土地供應在2003年收緊的地方就是曾經土地供應多的、沿海的、人口密度高的、人均GDP高的城市，是人口流入地。

十八屆三中全會講讓市場成為配置資源的決定性力量，在市場經濟框架下怎麼會出現在人口流入地、人口密度高和人均GDP比較高的地方，土地供應反而減少不造房子呢？世界上有沒有第二個市場經濟國家出現這樣的情況。

房價的變化

先看結果，這張圖的上面一條線是土地供應減少組，下面是土地供應增加組，2003年之前兩條線，房價上升不快，幾乎是平行的，2003年之後開始變化了，左邊的線增加更快。

房價——工資比的分化

看上面這張圖，用數據計算房價和工資比，這是最接近房價收入比的數據。上面的線是土地供應減少組，下面是土地供應增加組。2003年之前兩組是微微下滑的，而且是同趨勢。2003年以後，土地供應增加組房價是微弱下降的，土地供應收緊組房價整體往上走。

這兩者的分化，惟一的差別就是土地供應，就是有需求的地方沒有供應，有供應的地方沒有需求，這是我一直堅持的觀點。

要緩解一線城市房價上漲趨勢，政策很簡單。必須且只有增加土地供應，增加住房供應。因為住房供應，有的時候可以不通過土地供應來增加。首先放開建設用地總量管制，吸納人口數量和住房庫存掛鉤，不要再嚴格限制一線城市的用地。

很多人說一線城市沒有地了，一線城市真的沒有地嗎？東京圈的輻射半徑可以達到50公里，上海大概是多少呢？大概半徑在20幾公里到30公里左右。如果上海未來對標東京成為都市圈的話，上海的土地供應餘地還很多。

第二，建設用地的內部，哪怕是總量不變可以動結構，包括工業和商業的比例、商業和住宅的比例。

第三是住宅容積率的問題，未來要對標紐約，建築形態上，在市中心一些建築對標紐約的曼哈頓。如果容積率的問題不解決，中心城區的供應不增加，會溢出到商業成本，繼而影響競爭力，最後會導致對標紐約的道路更慢。