顛覆性影響！廣州宣布「租購同權"，深圳跟進？

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在具體措施中的第一條，提出住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購同權！

具體內容如下：

1、賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。（市教育局牽頭）

近日，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，全力推進廣州住房租賃市場發展。

廣州將積極支持租賃住房方式，加快構建租購並舉的住房體系；鼓勵發展現代住房租賃產業，催生新的經濟增長極；規範住房租賃市場，夯實經濟社會長久向好發展的住房基礎。

保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式

1.賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

2.加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40％。

3.保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權利。在公共租賃住房中劃出一定比例，優先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規定的中低收入住房公積金繳存人。

4.落實稅收優惠。落實國家關於對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優惠政策。

5.保障承租人健康安全居住。加強租賃住房傢具、家裝環保監督、燃氣消防安全監督，確保租賃住房室內環保、安全，滿足居住標準。

6.保護承租人的穩定居住權。通過對租期和租金依法進行規範，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩定的居住權益。

7.逐步加大貨幣化住房保障政策的實施力度。完善租賃補貼制度，實行實物保障與租賃補貼並舉。

增加租賃住房供應，滿足新增住房需求

8.增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積。

9.允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批准改建后的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。改建后的租賃住房，不得銷售。

10.允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房后出租。租賃住房應當以原設計的「卧室」「起居室」為最小出租單位，不得按床位出租。人均居住面積不得低於本市人民政府規定的最低標準。

壯大現代租賃產業，形成新的經濟增長極

11.扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟。鼓勵供應主體多元化，搶佔發展廣州現代租賃產業總部經濟的先機。

12.發展「城中村」現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營「城中村」住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租，規範管理。

13.發展既有建築現代服務業，為業主提供房屋租賃中介、代管理、代維修等服務。

14.成立廣州住房租賃發展投資有限公司（暫定名），負責統籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設和運營管理。

15.建立健全房屋租賃信息服務平台。

16.充分發揮行業協會作用。指導租賃企業成立廣州市房地產租賃協會，引導社會力量參與房屋租賃日常管理。

業內解讀

鄧浩志：相信廣州租賃市場發展將迎來新的機遇

方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，主要有如下影響：

一、廣州發展住房租賃市場工作方案今天公布，新政內容涉及面廣，政策力度大，猶如重磅炸彈將深遠影響廣州房地產市場。新政首次提出「實現租者幸福居住」的目標，這至少意味管理政策會刻意引導，將租房作為未來重要的居住方式進行引導，租房的配套權益也將向購房居住靠攏；

二、符合條件的承租人子女享有就近入學等權益。政策第一條就為解決租房最大痛點——子女入學問題。由於租房對學位保障不足，導致社會產生了大量因入學而被迫產生的購房需求，租房若能保障學位，則購房壓力與迫切能有所緩解。但廣州優質學位資源本就稀缺，故實際操作只能局部實現；

三、租房提取公積金上限由30%提升至40%。政策已經非常具體了，能允許更多資金進入，肯定能釋放更多的租賃端需求。但必須提供房屋租賃備案證明和發票這讓公積金租房實用性有所降低。目前市場上因為逃避交稅而沒有備案的情況十分普遍，大量租戶會因此無法使用公積金；

四、稅率5％減按1.5％繳納增值稅。稅收大幅優惠將促進出租方主動登記，市場管理將更規範、全面，新政推行效果會更好。租房逃稅很多，主要是租賃雙方守法成本太高，管理部門執法取證太難。稅費調低后若主動登記不但不用擔心被查，而且公積金使用額度還能提升，租賃成本增加也有限；

五、增加租賃住房用地供應。未來土地競配建、競自持或成新常態。此為雙刃劍，一方面增加了租賃住房總量，對穩定租金水平是好事；但另一方面減少了可銷售房源總量，未來住房銷售端供不應求情況會更加突出，房價反而可能進一步加快上漲。整體而言，租賃市場發展不能解決高房價問題；

六、商改住再次提及。表述與此前中央、省文件精神一致，即只是針對企業，針對經營行為，商業水、電、氣價格改為民用；不涉及個人手上的商辦物業（包括公寓），不涉及買賣轉讓，不涉及土地性質與年限的改變。所以對商辦公寓項目的銷售不構成絲毫利好，也破碎了此前眾多不實傳聞；

七、允許改造住房后出租。可以按卧室進行分租，是大戶型出租的福音。目前租戶以單身、兩口為主，普遍需求房型較小，大戶型面對的市場相對較窄，而小戶型在租賃市場又嚴重供不應求，「解放」大戶型有利於平衡市場供需矛盾。但改造的監管怎麼落實是難題，弄不好是重大安全隱患；

八、壯大現代租賃產業。難度極大！政府發展租賃住房就是為對沖高房價的負面影響，所以租金穩定甚至偏低是政策追求的主目標之一，但企業不會願意參與沒盈利前景的市場；如果作為社會福利，又違背了市場優化資源配置的基本思路。由於兩個目標存在先天衝突，同時達成幾乎沒有可能性；

九、沒有大型租賃企業，很重要一點是擺脫不了重資產運營模式。目前住宅租金回報率低於3%，而房企融資成本高於6%，哪怕運營將收入提升一倍還是蓋不過利息。除非採用輕資產運營模式，即把物業證券化打包銷售，降低財務成本。但國內REITs一直沒有進展，以致租賃企業根本無法成長；

十、發展「城中村」現代租賃服務業。變相扶植了小產權房，目前不少小產權房都是「以租代售」，通過長期租賃合同實現「產權轉移」。新政等於將小產權房的長租納入經營範疇進行管理。好處是面對現實，客觀處理；變數是小產權會變得多明目張胆？會對商品房市場產生多大影響？

綜述：廣州租賃新政亮點頗多，而且具體，可操作，相信廣州租賃市場發展將迎來新的機遇。與此同時，新政也會派生出一些新的問題和困難，後續仍會有諸多調整。需要強調，租賃新政因居住矛盾而誕生，但對高房價問題起不了太多根本性的影響，所以可能作為一個新市場獨立發展。

李宇嘉：深圳很可能跟進

深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉博士認為，廣州出台此文件，一方面是為了貫徹國務院39號文，另一方面是貫徹年初住建部發的文件。39號文發布之後，廣東省全國率先出台這個政策。目前來看，深圳跟進的可能性是非常大的。

文件當中也有許多可圈可點的地方，譬如「租賃能享受與住房同等的權利」、「支持中低收入租房」、「提升公積金提取的額度與範圍」、「對租賃企業的稅收」、「確保租賃企業能享受到更低的稅收成本」、「商業用房改成租賃住房，包括允許改造現有的租賃住房」等。可以說，這些對廣州租賃市場支持力度是非常大的。

享受公共服務的權利的同時，也相應要承擔一定的義務，文件中也有幾個值得大家關注的地方：

第一，必須持租賃備案的合同承擔稅費，租客要承擔一定稅費才能拿到備案。

第二，商用房改租賃住房，必須要符合規劃。由於商業的消防安全標準比住宅的標準低，改造成住房后，原來的商業用房必須要跟得上消防安全和達到建築安全標準。

第三，如今的租賃住房為了緩解租賃成本過高的壓力，形成許多隔斷。如果不允許隔斷的產生，租賃收入會降低，實施難度也將會增大。這一點，按照深圳人均不低於6平米住房的標準來看，深圳的細則更為靈活點。

綜述：在整個城市租賃佔比約80%的深圳，早已建立起租賃為主的住房公共體系，但租賃管理一直沒有很好的法規。目前來看，去行政化背景下，廣州租賃新規已經實行，深圳很有可能跟進。

羅宇：深圳會否跟進？保持觀望

深圳合一城市更新運營管理有限公司負責人羅宇表示，租賃用房能夠實施，能夠帶來大量的供應，減少存量去化的風險，降低租金。深圳一直以來都不會盲目效仿省里的政策，這更多需要因地制宜，深圳未來是否跟進，還是保持觀望的態度。