天安中國「囤地+套現」收縮內地戰線？

老牌港資房企香港天安投資有限公司（0028.HK，以下簡稱「天安」）在行業洗牌中正面臨難尋生存空間的尷尬。

據媒體報道，過去數年中多次被質疑捂地的上海天安豪園，剩餘未開發32.6萬平方米建築面積或等待出售。按照拿地時間計算，該項目已經開發14年之久，其間多次捲入囤地風波。同時，近日天安旗下天安數碼城集團有限公司（以下簡稱「天安數碼城」）位於青島的地產項目也因涉嫌銷售違規被當地媒體曝光。
天安和瑞安、湯臣集團等港企一樣，很早就進軍內地房地產業，並取得大量成本低廉的土地。然而近年來，港資企業呈現出且戰且退，套現收縮的態勢。對此，受訪行業觀察人士向《經營報》記者分析稱，港資企業「捂地」抓住了土地開發的屬性，但也影響了正常的土地供應和項目開發，後續對市場變化應對能力不足，正面臨洗牌之憂。
針對天安豪園項目進展，青島檀府御園是否在未獲得預售許可證的情況下收取50萬元「理財金」等相關問題，《經營報》記者數度致電致函天安和天安數碼城方面，天安上海公司市場部人士回函稱：「天安公司是一家香港上市公司，總部在香港，我們上海總部市場部不具備接受這種類型的採訪許可權。」隨後，記者多次致函聯繫香港方面溝通採訪事宜，截至發稿未獲回應。同時，天安數碼城品牌部電話一直處於無人接聽狀態，函件未予回復。

上海項目囤地14年後再出讓？

近日，《經營報》記者走訪位於上海市閔行區虹莘路上的天安豪園看到，老人們坐在長椅上聊天，小朋友圍繞在運動器材邊玩鬧，部分業主在小區外的小河邊開墾出空地，種上蔬菜。

天安豪園所在地塊叫七寶鎮52號地塊，東至外環線內側，西至虹莘路，南至漕寶路，北面是一條河道，地塊前身為七寶鎮紅明村。
走訪中，小區業主吳女士向記者表示，2014年年底搬進天安豪園一期，小區安保並不嚴格，業主家中被盜現象時有發生。據《新聞晨報》報道，一份「三年最受小偷歡迎社區」榜單中，排名第一的小區是金色西郊城，今年上半年共發生盜竊案13起，第二就是天安豪園8起。
同時，對於外界傳聞的「天安豪園剩餘未開發的32.6萬平方米建築面積即將出售」的消息，項目周邊多位受訪人士稱「並不知情」。
《經營報》記者查詢發現，過去數年多次陷入捂地風波的天安豪園，實際控股方天安。上海市有償使用地塊匯總表（2003年1~4月）顯示，七寶鎮52號地塊（閔字（2003）049號）地塊面積136340平方米，容積率1.4，中標價為112889520元，實際出讓金為33866856元。該地塊以中標價計算的樓板價為591元/平方米，以實際出讓金計算的樓板價僅177元/平方米。按照天安當初取得的土地價格來看，目前土地溢價可能達上百倍。
而根據拿地時間推算，天安豪園已經開發了14年。公開資料顯示，天安豪園一期總開發面積15萬平方米，由18棟13層小高層及1棟9層的小高層組成，總戶數約1200戶，小區中心將建有5萬平方米休閑商業街。
不過，《經營報》記者走訪中了解到，一期雖然早已經入住，但裙樓部分並沒有進行招商，仍處於空置狀態。
天安在項目開發上以「慢」著稱，近年來，天安陸續被多家媒體曝光地塊長期荒置、開發遲緩或停滯。據悉，僅在上海，天安旗下就有多個項目開工遲緩，一度陷入捂地風波，而這些項目的拿地時間多在2005年以前。
過去兩年中，天安還賣掉了內地兩個項目：一個是位於上海松江的天安別墅，以32億元人民幣價格轉讓；另一個位於福州的天安登雲，作價16.42億港元，約14.17億元人民幣。從賣掉兩個附屬公司接近200萬平方米土地儲備中，天安獲利46億多元。
不過，天安的「賣賣賣」之路並不止於此，其2016年年報顯示，2017年的目標中包括，繼續透過收購和出售以調整土地儲備質素及出售本集團的產品來平衡短期回報的需求及長期資本增值。
對此，市場觀察人士分析認為，天安的很多項目拿地之後長期不開發，現金流受到影響，出售項目可理解為回籠資金。「發展動力不足，加上很多民企都做房產，競爭激烈，與其繼續做下去不如找合適機會退出。」上海中原地產市場分析師盧文曦指出。

轉戰數碼城遇挫？

《經營報》記者梳理年報發現，天安近幾年很少出現在一級招拍掛市場，而是在重點拓展全國數碼城。
根據天安數碼城官網介紹，其成立於1990年，總部位於廣東深圳，目前在全國11個城市開發、運營和管理17座園區，總運營面積超過1600萬平方米。

不過，天安在2016年年報中提出，數碼城部分的整體貢獻偏低。「經濟的放緩影響數碼城商業部分的銷售及租賃。集團已按需要減慢未來期數的建設，以紓緩現時期銷售及租賃的壓力。」
對此，市場分析人士指出，大部分數碼城是到二線城市拿園區用地，土地成本較低，且地方政府會給一些優惠，園區也會配套部分住宅用地，可以分批開發，先開發商業，待商業成熟后再開發住宅，作為園區配套，多為「打擦邊球」式囤地。
2014年，南京天安數碼城遭遇「維權門」。該項目涉嫌工業用地上造樓售賣后無法兌現兩證而遭遇維權，最後與業主對簿公堂。法院判決該項目開發商南京天寧置業有限公司按照合同條款執行，開發商對業主做出補償。
天安2016年年報顯示，其2016年總應占已登記銷售（包括來自合營企業的銷售及發展中物業的預售）為365100平方米（2015年：154200平方米），增加137%。已竣工總應占樓面面積約為250400平方米（2015年：364100平方米），較2015減少31%。租金較2015年下跌12%。年報中提到，主要因為人民幣貶價及略為回軟的租賃市場。
「港資企業特點是不做高周轉，開發節奏慢，正好趕上樓市高速發展，有高額利潤。但是後續對市場變化應對不足，轉戰數碼城未博對方向。」盧文曦表示。
此外，天安旗下天安數碼城位於青島的項目天安數碼城檀府御園也被爆涉嫌「違規」。根據青島《城市信報》報道，天安旗下天安數碼城位於青島的項目天安數碼城檀府御園，電梯洋房均價1.5萬元/平方米左右，但是開發商要求購房者在沒有取得預售許可證的情況下，交50萬元定金才能夠認購房源。
8月8日，《經營報》記者以購房者的身份致電天安數碼城檀府御園售樓處，銷售人員表示：「目前128平方米和144平方米的戶型已經售完，下一批房源最快或在9月份推出，之前購房者買房的確需要交50萬元才能夠認購房源，這50萬元後續算在首付款內。不過下一批房源是否收取定金，金額為多少，目前尚不清楚。」
隨後，記者查詢青島網上房地產了解到，天安數碼城檀府御園項目位於城陽區春陽路的天安數碼城一期產業樓（東、西區），由青島天安數碼城有限公司開發，近日剛取得280套房源的預售許可證，並於7月31日開盤。截至8月8日，已售148套，剩餘132套待售。
「類似企業其實在經營方面，更多的是資產經營和管理的優勢，而不是項目銷售的模式。從單個項目的盈利角度看，坐等地價升值的方式是有很大的盈利的，而且成本也不高。但是對於類似項目來說也是有很多問題，比如無法走高周轉模式，全國化擴張也難以實現。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱。