融創天津商業地產「趕考記」 地王項目面臨散售之殤

（贏商網報道）時下，風頭正勁的地產開發企業或許不是恆大碧桂園，而是迎難而上、矢志不移趕超規模的融創。此前的聯姻綠城、佳兆業自不必說，從中渝置地、天朗、雨潤等項目，到萊蒙國際、金科地產、聯想融科，再到如今的投資樂視，賭徒般的前進或許只為最理想的彼岸。

馳騁最美好的夢想和遠方，也不能忘記回家。在融創的大本營天津，有房價火速上漲的「當紅炸子雞」津濱大道板塊，也有南京路濱江道上的商業廝殺。從融創近年來在天津拿下的項目來看，有商住混合地塊，也有純商業用地，還有天津最大的地王地塊，區位與地段條件各不相同，融創在天津正上演商業地產「趕考記」，且考題並不容易。

融創加碼大本營天津

融創由孫宏斌於2003年創立，以天津為基地從事住宅和商業物業的開發，在天津融創奧城、融創海逸長洲、融創上谷商業中心等多個項目的經驗積澱后，2004年融創首次走出天津，進入重慶和無錫市場，2010年在港交所IPO后迎來了快速發展期，開始全國布局，2012年形成了京、津、滬、渝、杭五大核心城市的戰略布局，2015年來融創進入武漢、南京、成都等7個重點城市，全國化布局逐步成型。

2016年融創實現1500億元銷售額，位居全國房企銷售額10強的第7位。而天津區域在融創的布局中就有著重要的地位，截止2016年6月30日，融創一共推行132個物業發展項目，其中天津有18個項目。

另外，融創的土地儲備分佈在北京區域、天津區域、上海區域、成渝區域、東南區域、廣深區域和武漢、海南，全國總土地儲備達到3775萬平方米，權益土地儲備達到2471萬平方米，其中天津區域（天津、西安、鄭州）土地儲備908萬平方米，在全國中佔比24.1%，權益土地儲備552萬平方米，在全國中佔比22.3%。

紮根天津大本營，融創近年來接連高價拿下熱門地塊。2013年9月，融創103.2億豪奪天津天拖地塊，創天津史上最高總價地王。

2015年12月，東麗區津濱大道南側地塊成功出讓，融創經過156輪競價追逐，最終以51%的高溢價率奪得該地塊，樓麵價約合9035.8元/平方米，融創將該項目命名為融創城。

2016年8月24日下午，融創以總價61億包攬天津津濱大道2宗商住混合用地，溢價率均超170%。其中，津濱大道104號地塊成交總價30.8億元，成交樓麵價19049元/平方米，溢價177.5%，津濱大道105號地塊成交總價30.2億元，樓麵價18035元/平方米，溢價率176%。

另外，2016年8月25日，融創還以6.8億元買入天津地標路段南京路沿線1宗商業金融業建設用地，溢價率70%，規劃總體量不大於4.72萬平方米，這是融創在天津首次買得的純商業用地。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，天津市場本身是融創的大本營，對於此類市場來說，後續商業市場的發展機會依然較大，融創積極拿下此類地塊和發展此類物業，有其相對積極樂觀的考慮。對於融創來說，通過此類項目的開發，能夠改善現金流的模式和結構，也能夠憑藉商業項目進一步擴大企業的品牌影響力。

津濱大道與南京路上的「趕考」

瞄準城市區域深耕，融創希望在天津大本營有所建樹，但拿下大量商業與住宅混合用地，對於融創這樣一家高槓桿、高周轉，沒有標杆商業項目操盤經驗的企業來說，似乎挑戰不小。

融創2016年8月24日拿下的是津東麗津（掛）2016-104號地塊和津東麗津（掛）2016-105號地塊，104號地塊的土地用途為城鎮住宅、商服用地，包含45502平方米的居住用地和19667平方米的商業服務業設施用地，其中商服用地的容積率不大於2.9，預計將建設成建築面積超過5萬平方米的商業項目。公告要求商業建築不可分割銷售，須整體銷售，開發企業須在簽訂出讓合同之日起1年內開工建設、4年內竣工。

而105號地塊的土地用途也是城鎮住宅、商服用地，包括45488平方米的居住用地和19117平方米的商業服務業設施用地, 其中商服用地的容積率不大於4.0，預計將建設成建築面積超過7萬平方米的商業項目。公告要求商業用地應配建捷運出入口、社會停車場庫，其中社會停車場庫須滿足公共停車泊位數300個，開發企業須在簽訂出讓合同之日起1年內開工建設、4年內竣工。

融創拿下天津津濱大道2宗商住混合用地

津濱大道橫跨河東和東麗區，是連接天津中心城區與濱海新區、濱海國際機場的重要通道，2015年下半年起，津濱大道一線成為天津樓市的「當紅炸子雞」，地王不斷湧現、軌道交通建設的推進、生活配套的逐漸完善使區域成為樓市熱銷的板塊，已基本進入「2萬+」時代。

津濱大道一帶知名的商業項目是河東萬達廣場和愛琴海購物中心，2010年11月22日，河東萬達廣場開業，開業當天客流超過30萬人次，2015年11月7日，愛琴海購物中心開業，開業首日迎來35.6萬人次客流。隨著住宅入住率的提高，津濱大道的商業有較大的發展潛力。

儘管商業性質的土地在規範方面有較大的自由度，政府未規定經營模式為商場或寫字樓，但面對「不可分割銷售」、「應配建捷運出入口」的限制和要求，融創的商業「趕考」必須轉變快進快出的住宅開發思維，做好市場調研，通過創新才能做出引領市場的產品。

融創向來以建造精品住宅著稱，2016年8月25日還意外參與了一塊商業用地的拍賣，在天津首次買得純商業用地。

資料顯示，該地塊出讓土地面積5980.5平方米，規劃用地性質為商業金融業用地，建築面積不大於47200平方米，要求建築密度不大於50%，除辦公塔樓不得高於160米外，其餘建築不得超過24米。

南京路地塊是融創在天津首次買得的純商業用地

該地塊位於南京路核心商圈內，區域寫字樓分佈密集，有著優越的環境條件和濃郁的商業底蘊，和平大悅城、恆隆廣場等購物中心和眾多的百貨均位於此，眾多國內外知名企業進駐，沿路CBD寸土寸金，體現國際大都市的氣息。

贏商網致電融創天津公司負責人，欲了解該地塊的打造計劃，截止發稿前未得到明確答覆。

融創天津公司總經理遲迅在去年拿地之時曾對媒體表示，「因為和平沒有地了」，「融創在天津商業挺多的，奧城有商業，融創中心也有商業，我們在這裡肯定要做特色商業，這個地區承接南京路背靠五大道，所以我們在天津要做一個特別好的特色商業」。

融創的特色商業項目如何打造，商業見地將繼續保持關注。

地王項目散售喪失商業價值

除了拿下津濱大道、南京路商業地塊外，其實融創在2013年拿下的天津有史以來總價最高的地塊——天津融創中心，這個大麥克項目里就有大手筆的商業開發。

該項目是融創2013年9月以總價103億元競得的天津天拖地王項目，地塊編號為津南紅(掛)2013-102號，土地為住宅、商服、科教綜合性用地，溢價率12.42%，樓面均價10109元/平米。

據了解，地塊為原天津拖拉機製造有限公司所屬廠房，按照規劃要求，新建商業金融類建築面積不大於46.5萬平方米，可建設商業、寫字樓、酒店等（不得建設酒店型公寓）；按規劃保留部分老廠房，改造后建築面積不大於10萬平方米，可作為商業、寫字樓、酒店等使用；新建居住建築面積不大於44.3萬平方米，還需配建養老院、幼稚園、110KV變電站。

天津融創中心商業街效果圖

2016年10月24日，天津融創中心項目舉辦了招商大會暨地塊案名發布會，將商業部分命名為融創天拖時代廣場。

面對較為複雜的地塊情況，該項目的商業部分以租售結合的形式經營，目前商業街正在銷售，融創持有部分廠房商業。

融創中心總體建築面積共210萬平方米，項目銷售人員告訴筆者，該項目是天津最大規模的商圈量級的項目，商鋪部分共30萬平方米，包括三個部分，一是上下兩層的住宅底商，二是開放性主題商業街（自持1.3萬平方米的超市影院），三是老廠房型商業街，保留老車間原貌改造成步行街，共10萬平方米（融創持有2萬平方米，政府持有3萬平方米，5萬平方米散售），由融創持有的部分僅3.3萬平方米。

據悉，融創天津公司目前並無運營開業的大型商場，只是管理著部分住宅配套型商業和商業街。

如何把握好商業散售與持有的比例，廠房商業的改造如何做好定位與業態規劃，達到商業價值最大程度的發揮，對融創來說挑戰不小。

特色商業街的玩法比如上海新天地（相關乾貨）、成都遠洋太古里，保留老式建築風格，修舊如舊，集中持有物業做好業態規劃，呈現獨特的品牌調性與情懷，都取得了成功。

但融創中心30萬平方米的商業僅自持3.3萬平方米，大部分為散售型物業，商業定位顯然無法得到統一體現，融創難以築成強大的商業品牌，商業價值恐難得到最大程度的發揮。

顯然，融創浪費了一個可以操盤成功的街區商業案例。