又一城市「10年限售」，背後暗藏啥玄機？

在當前一二線城市房價長期看漲的背景之下，大量需求就被迸發出來，包括有資格的改善性需求也變成了投資者，再多供應也難滿足「全民購房式」需求，因此，之前增加供應只是供給側改革的一個措施。而抑制投資和房價上漲預期是另一個方面的調控。

近日，繼保定出台號稱「史上最嚴」限售措施，規定購房者取得房產證后10年內不得買賣后。珠海市也出台了相似的「10年限售」措施。至5月24日，珠海市國土資源局共掛牌出讓15幅地塊，其中3幅住宅地塊給出「10年限售」的規定。按照地塊的出讓公告，三幅住宅地塊除了限定十年內不得轉讓以外，還把購買人的購買範圍進行了詳盡的限定。

與保定出台的「10年限售」新政不同，珠海市出台政策更加苛嚴。一方面，目前所知保定執行所謂的「10年限售」的地塊也只有一宗土地。而珠海方面則已出台了三宗。另一方面，保定方面的「10年限售」的土地用途僅是針對居住用途，而珠海方面則既有居住用途，更有商業用途。意在全方位遏制樓市的投機。

對此，業內專家告訴平說財經（ID：bzzcaijing）保定出台十年限售政策，情況比較特殊，是在京津冀協同發展的特定背景下，對特定地塊的特殊規則，其主要目的是穩定市場預期和房價走勢，表明堅決抑制投機，支持自住的態度。而珠海也出台了更嚴厲的「10年限售」有些過於嚴厲，也沒有必要，一些樓市過熱城市2-3年限售就可以了。

實際上，珠海的「10年限售」要遠比保定的「嚴厲得多」。舉例而言，國土儲2017-23號地塊的規劃用途為商務、商業。該地塊要求競得者自項目竣工驗收之日起10年內不得抵押、轉讓及銷售。同時對地塊項目的稅收貢獻等也有要求，一旦考核不達標還需每年向珠海保稅區管委會支付上百萬元的違約金。那麼，保定和珠海出台「10年限售」究竟有何作用呢？

第一，給過熱的樓市去虛火，降槓桿。開發商在拍得土地后，規定在十年之內不得賣出（轉讓、抵押）物業，實際上等於無形中降低了這塊土地的投資價值，並大幅度增加了開發商們的持有成本（貨幣政策收緊已是大趨勢，開發商的資金獲取成本會日益增加）。而這個強烈的信號所產生的負面效果，會讓開發商在拿地的時候有所忌憚，這可以讓土地拍賣市場先冷卻下來，隨後逐漸影響到整個房地產領域。

第二，從限定特定購買人群和禁止轉讓、銷售等措施來看。可以窺出，珠海政府是想儘力保證「房子是用來居住的，不是用來抄作的」。對住宅用地「10年限售」是希望在附近工作的人群購房用來自住，而不是投機炒作。而對商業用途的地塊實行「10年限售」，是希望該地塊的用途是純商鋪或寫字樓，而非以炒作性質為主。

第三，「10年限售」措施，降低於房產的投機價值，使一些中小開發商即使拿到地塊，造好了物業后，銷售速度會大幅下降，資金周轉速度變緩。這等於變相的把一些實力不強的中小開發商擠出土地市場，從而有利於市場的健康穩定。而對於大型開發商來說，資金實力雄厚，如果少了部分中小開發商「攪局」，乃是不錯的利好。

現在問題來了，繼保定出台「10年限售」措施后，珠海也隨後跟進，這讓人感到疑惑：保定和珠海的十年限售後會在全國各城市鋪開，成為常態化嗎？

對此，筆者覺得，目前保定僅有一塊商品房10年限售，而珠海也只有三塊地10年限售，未來零星有個別地塊也會隨後跟進，但保定和珠海都不可能大面積推廣，全國更不太可能將這兩個城市的限售措施作為「試點」。不過，未來熱點一二線城市的限售可能從現在的二三年，擴展到五年左右。

保定、珠海相繼推出了「10年限售」措施，這無疑告訴投機炒房者，政府想讓房地產回歸居住屬性的意圖。但是在房地產趨勢不明的情況下，推出「10年限售」措施有些過長了。

比較折中的方案是，一二線城市在限售5年後，可以上市買賣。這樣既打擊了投機購房者的囂張氣焰，也使當政者在後市對房地產，在政策層面上有更多的迴旋餘地。