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這幾天,深圳布吉的花語馨花園業主,在網上發帖說,「2016年7月本人以單價4.5萬購買了花語馨的房子,現在同一戶型的上一層才3.8萬/㎡不到,整整虧了60多萬。」
因對樓盤降價不滿,有人準備召集業主維權,這動作好熟悉,打砸售樓處活動已在運籌帷幄之中。
每逢房價下跌,業主們就開始坐立不安了,開發商當初信誓旦旦說房價要漲到天上去,老子買的房子怎麼能貶值呢,你給我賠差價來!
拜託,房子漲了,怎麼不見你們把升值部分也返還一點給開發商表示感謝呢?做人要講點道理嘛。房價漲那麼多不降點,你讓還沒買房的剛需怎麼受得了。
言歸正傳。作為全國樓市的風向標,深圳降價絕對值得引起高度重視,因為每一輪上漲和下跌,深圳市場都要早於全國最先啟動,別說二線城市,哪怕是北京上海也只能望其項背。
櫻桃斷言,半年之後,上海、北京房價也將面臨著調整,不信等著看。
不是誇我大深圳,深圳人的市場敏銳度相當高,08年的江湖傳奇就不重提了,2014年10月政策放鬆時,深圳房價率先啟動,那時候北京上海還在睡大覺呢。
深圳人最會利用槓桿資金去撬動資產提高收益倍數,加槓桿時,錢賺到手發軟,去槓桿時,也會讓你腿哆嗦。看看前年股市熔斷的情景是多麼壯觀,想賣賣不出,開始能成功割肉都算你幸運,雖然樓市不會熔斷,但在下跌周期里,房子也不是那麼好出手。
人民幣馬上破7了,插播一條新聞,昨天(三八),離岸人民幣兌美元擴大跌幅,日內累計跌逾200點,現報6.9184元,觸及1月4日來最低水平。
雖然房貸基準利率還未上調,但銀行間利率實際上暗地裡已上調了,房貸利率折扣已經減少,未來回到基準是肯定的,加不加息,就看美元什麼時候加息了,都說經濟還在探底,不可能加息,不過美國加息,你利率不上調,錢都換美元去了,外匯下降,國家不急嗎?過去很多金融危機課都是外匯急劇下降引發的。
另外還有一個信號,從去年下半年以來,原材料上漲很快,鋼筋水泥磚頭都在上漲,比如在廣東湛江,沙子去年11月2000一車,現在2900一車。
原材料一漲價,PPI傳導至CPI,利率不升都難。
只要利率上調,錢一收緊,今年M2的目標定為12%,比去年低一個百分點,實際上就是錢收緊的節奏。
信貸寬鬆,房價漲,信貸收緊,樓市就難受了,特別是利用高槓桿,打著一兩年賣掉發大財算盤的投資客,明年就等著哭吧。
2016年3月調控后,深圳樓市就開始冷清下來,成交量一直斷崖式下滑,雖然房價還在威風凜凜中站崗。
如下圖,看看深圳的新盤去化率多低,只有20%!全國倒數第一。
年關一過,開發商就偷偷的以特價房的形式來試探市場了。
最先是深圳坂田的佳兆業城市廣場,明明推出特價房,但你要去問售樓處時,人家死咬著不說,跟做賊一樣。
網易記者踩盤走訪發現,深圳不止花語馨,包括華策中心城、恆裕嘉城、金地龍城中央等多家開發商都聲稱項目存在特價房,數量從幾套到二十幾套不等,但一般這類房源都會有時間限制,比如集中在兩個禮拜內推售,賣完無補。
特價房,一般是一輪樓市調整的啟動儀式,開發商一開始不可能拿著喇叭大喊我降價了,不然又引來業主打砸,也是怕了。
一般是先把朝向、樓層、戶型等較差的單位拿出來做特價房,如果特價房去化效果好,那就繼續以這個模式慢慢賣,賣的不好,再拿好點的房子做特價房。
再看下深圳的去化周期,又回到11.7個月了,接下來如果成交量繼續下滑,去化周期還會加長,現在新推出的樓盤數量很少,大家都還在觀望,因為政府限價,有的開發商又不願意降價,雙方都不妥協。
而且,這兩年大豐收,開發商資金充裕,現在也不著急回籠資金。
重點城市存量以及周期變化情況 | ||||||
1月存量 (萬平方米) | 比去年7月 | 比去年1月 | 1月消化周期 月 | 比去年7月 | 比去年1月 | |
南京 | 296 | 9 | 46 | 2.6 | 2 | 5.2 |
杭州 | 591 | 28 | 45 | 4.7 | 6.4 | 11 |
惠州 | 118 | 42 | 44 | 2.8 | 4.7 | 6.6 |
廈門 | 184 | 13 | 42 | 9 | 6.4 | 11 |
寧波 | 350 | 25 | 38 | 5.8 | 8.6 | 11.9 |
九江 | 151 | 20 | 36 | 6.6 | 9.1 | |
上海 | 669 | 21 | 33 | 6.2 | 6.2 | 7.8 |
北京 | 681 | 17 | 29 | 8.6 | 9.3 | 10.3 |
莆田 | 253 | 16 | 27 | 11.1 | 15.6 | 19.9 |
福州 | 220 | 13 | 23 | 9.9 | 9.9 | 13.5 |
廣州 | 700 | 15 | 22 | 5.9 | 7.8 | 9.8 |
成都 | 643 | 11 | 21 | 7.9 | 9.2 | 11.2 |
舟山 | 233 | 11 | 20 | 11.1 | 15.1 | 19.9 |
重慶 | 1176 | 15 | 19 | 6.4 | 9.3 | 8.6 |
深圳 | 370 | 8 | 11 | 11.7 | 8.7 | 7.7 |
蘇州 | 449 | 7 | 7 | 7.1 | 4.2 | 4.4 |
數據來源:中原集團研究中心 |
現在一二線千萬別再急著買房!
每一輪暴漲之後,市場都需要平息一段時間,等等剛需的收入,讓泡沫消化消化,三四年又是一個小周期,不管你是剛需還是投資客,現在最好是不要著急買房,不管一二線的什麼城市,只要漲了百分之三五十以上的,都不要買了,既然深圳已經開跌,其它城市只是遲早的事,通常在半年到一年以後會跟著調整,漲了一兩倍的,降個20%小意思。
沒看到這幾天,第二輪調控在排山倒海的來嘛,南昌都限購只允許買一套房。
當然,如果是還沒有漲過的三四線,剛需現在可以入手,會補漲,三四線通常是最末端,反應遲鈍一兩年。
與其匆匆忙忙現在入市去搶灘最後一點殘餘剩飯,不如等調整一兩年後,再去萬里挑一,美美的吃一頓山珍海味。
註:今天看到深圳房價跌業主維權的消息,我趕緊先推出這一篇,三四線房價續集明天再推,不矛盾。
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