一二線城市上漲變緩 三四線房價仍在沖

18日，國家統計局公布今年6月份房價數據。全國房價總體平穩，一二線城市房價同比漲幅連續回落，一線城市房價環比下降，折射了本輪樓市調控政策的威力。

據不完全統計，自去年「9·30」調控至今9個多月時間，全國已經有超過60個城市或縣區發布各種房地產調控政策。時至年中，今年春天起不斷「加碼」的樓市調控仍在繼續。

新一輪調控給房地產市場帶來了哪些變化？穩定樓市的長效機制如何落地？「新華視點」記者近日多地調研，探尋房地產市場的動態與走向。

房價之問：

價格真的降了嗎

今年以來，以北京「3·17」政策為起點，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點二線城市，再到環京、環滬周邊區域，新一輪範圍更廣、力度更嚴的調控席捲全國。

從國家統計局數據看，上半年房地產價格調控成效進一步顯現，樓市分化態勢依然明顯。

一線城市房價穩中回落。截至今年6月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落。6月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。其中，北京二手住宅價格環比下降1.1%，深圳新建商品住宅價格同比漲幅收窄至2.7%。

截至6月，二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落，二手住宅價格同比平均漲幅連續5個月回落，過熱局面得到一定遏制。

同時，非自有資金不能拿地、現房銷售、自持面積要求、限房價競地價等措施限制了參與競拍房企的對象，房地產企業拿地衝動相較以往減弱。記者調查發現，儘管大部分房企仍然看好一二線城市土地市場，但房地產開發投資增速呈現緩中趨穩走勢。

但記者日前採訪部分三四線城市，發現一些地方的房價有回溫態勢。國家統計局數據也反映出部分三四線城市的地價和房價出現上漲。

中山大學嶺南學院房地產研究中心主任廖俊平指出，近年來，越來越多大城市的人口迴流到原流出地，相當一部分迴流到了三四線城市。據統計，部分三四線城市的迴流農民工購房佔比超過當地商品住房交易量的50%，有的縣城甚至超過70%，自然推動了房價上漲。

調控之問：

長效機制落地有多遠

從限購、限貸、限價到限售、限商——上半年，一線城市和熱點二三線城市，密集出台以「限」為核心的緊縮型需求側調控措施，力圖全面管控投機炒房。

記者注意到，在進行以「堵」為特點的需求側管理同時，一些供給側調控的「後手棋」也開始落子布局。

7月4日，上海位於浦東新區和嘉定區的兩幅出讓地塊首開「只租不售」模式。3天後公布的《上海市住房發展「十三五」規劃》提出，上海「十三五」期間計劃供應5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比「十二五」期間增加60%左右。

實際上，在上海公布未來5年供應計劃之前，北京也開啟了供給側結構性改革的思路。未來五年計劃供應住宅用地6000公頃，其有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中包括50萬套租賃住房。

以北京、上海等一線城市為代表的樓市「供應之變」表明，樓市調控重點正從最初的「打補丁」「堵漏洞」，向如今的「增供應」「調結構」轉變，調控手段正由堵到疏、由抑投機轉向穩預期。

5月底，住建部發布首個住房租賃和銷售法規的徵求意見稿，「購租並舉」改革全面提速。大力發展住房租賃市場，預示著熱點城市住房供應將從「重售輕租」跛行式供應體系，轉向構建「租售並舉」的供應新體系。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛提出，政府各部門應協同發力推進房地產長效機制建設，既要完善供求、競爭與價格等市場調節機制，也要加強監管、調控和保障等政府調節機制；此外，住房、土地、金融、財稅等配套改革要組合發力，通過條塊縱橫結合編製一張長效機制網，既兜住「住」的底線，又縛住「炒」的野馬。■據新華社

人物專訪

租售並舉能解決年輕人買房難嗎

萬科郁亮：「軌道＋物業」將是城市地產新出路

今年上半年，從中央到地方政府，宏觀調控政策頻頻加碼，市場出現了明顯反應，房價上漲勢頭得到遏制。

如何看待這一輪的政府調控？「房子是用來住的不是用來炒的」如何實現？未來房地產走向何方？剛剛從王石手中接棒的萬科董事會主席、首席執行官郁亮，接受「新華視點」記者獨家專訪，對房地產市場的焦點問題坦陳看法。

長租房應解決子女教育問題

記者：上半年，房地產的關鍵詞就是調控,你如何評價這一輪的房地產調控？

郁亮：今天行業站在一個新的起點上。近期，上海表示「十三五」期間擬推出租賃住房70萬套，其他部分城市也公布了類似計劃，標誌著一線城市正為解決居住問題做努力。

記者：住房租賃市場一直都有，現在重提租售並舉有何深意？

郁亮：租售並舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一，現在發展租賃市場更多的是在「補課」。

北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現在主要是業主個人放租，服務商太少。萬科是少數幾個試水者之一，目前已經開辦長租公寓1.2—1.8萬間，計劃今年做到10萬間。

從政策看，目前的租金回報率1%-2%左右，這導致大家「賠本賺吆喝」；再者，長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題，如果長租不能解決小孩上學，那吸引力就會大打折扣。這些都需要進行「制度性的」探索和破解，否則租售並舉解決居住問題就會成為空話。

北上廣深房價還會繼續漲嗎

記者：目前一線城市樓市出現「僵局」，而三四線城市房地產比較火熱。你認為房地產市場的未來會怎樣？

郁亮：之前的大城市是不斷擴張「攤大餅」，近年來，特大城市的承載能力到了極限，要素價格上升，企業、勞動力外溢，加上軌道交通快速發展等因素，形成了城市圈、城市帶的發展。目前，房地產行業簡單地將城市劃分為一二三四線已經不夠，甚至已經失去意義，圍繞一線城市、強二線城市的周邊區域，伴隨著城市圈帶的擴張，都有很大發展空間。

軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來，在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊，房地產行業面臨重新洗牌。

記者：有人說北上廣深等一線城市核心區域還會繼續上漲，你怎麼看？

郁亮：現在對於房價的看法很多，關注的重點不應該放在漲跌上，而是如何解決這類大城市的居住問題，我認為方案也是有的。這些城市房價未來的走勢，取決於土地供應，取決於第二階段的城市化有沒有過渡到軌道交通下的城市圈發展模式。例如東京都市圈，總面積1萬平方公里，建成區面積達到8000多平方公里，其中70%是住宅。如此巨量的人口和住宅區，還能夠保證多數市民通勤時間在1小時之內，靠的就是「軌道＋物業」。

房價很高年輕人買房怎麼辦

記者：現在大城市房價很高，年輕人很難買房，租售並舉能解決這個問題嗎？

郁亮：租售並舉意味著一方面加大租賃住宅供應，完善相關體制機制建設，另一方面要提供更多可支付住宅。

我有一種「1153供給模式」設想，即：將房地產供應分為四個層次，第一個層次的10%是針對最低收入保障人群，通過貨幣化補貼租金的方式解決居住問題。

第二個層次的10%，則是對科技人才、醫生、老師等人群，以低租金的租賃房、共有產權房等形式解決居住問題。還有一個群體是年輕公務員，他們也是社會的寶貴人才，是社會穩定的重要力量，他們也應該納入這個範疇。但是這部分用房不能參與市場流通，否則就會出現經濟適用房分配中的亂象。

第三個層次的50%，是要提供可支付住宅。可支付住宅是針對首次置業的年輕人，政府和開發商應當為他們提供買得起的房子。每個城市都應根據具體的物價水平、發展階段推出足夠的可支付住宅並制定穩定的指導價。政府要公開向社會承諾，每年的可支付住宅規劃是什麼，讓大家做到「未來有房，心中不慌」；同時提供長期穩定的首套房金融支持方案，為他們置業提供實惠。

第四個層次的30%，是完全市場化、較為高端的商品房，這部分需求現實存在，不必過度干預。