「麵粉貴過麵包」 樓市亂象削弱香港競爭力

有人認為，在高地價、高樓價的市場博弈中，開發商是最大的贏家，其實不然。

呂錦明

近期香港樓市有兩大熱點事件引發各方高度關註：一是恆基地產旗下全資附屬公司耀基發展以總價232.8億港元投得位於香港中環美利道的一幅非工業用地，香港又誕生一個「地王」；二是香港房屋協會應特區政府的邀請，著手探討研究在郊野公園邊陲地區建設房屋的可行性。

資料顯示，恆基地產投得這幅中環「地王」涉及土地面積3.1萬平方英尺，樓面總面積上限為46.5萬平方英尺，公司計劃將其建設成為一座地標式的商業大廈並附設零售設施，預計將於2022年落成。實際上，這次土地投標最大的看點在於其平均價創出每平方英尺5萬港元以上的紀錄新高，這顯示香港樓市的搶地風潮已由住宅用地蔓延至工商用地。為此，有市場聲音呼籲：警惕高地價、高樓價給香港整體經濟、營商環境帶來負面影響，削弱香港傳統優勢和競爭力。

有分析指出，美利道「地王」之所以能以超高價格成交，是因為這幅地皮是香港中環20多年來推出的首幅商廈用地，預期未來數十年在中環未必會有類似的優質地皮推出。質優、稀缺，成為眾多財團不惜高價爭相競投美利道「地王」的主要原因。另外，隨著包括內地財團在內的各路資金持續以超高價在香港搶樓、搶地皮，令香港土地市場和樓市出現「麵粉價高於麵包價」的奇怪現象，同樣值得關注。

需要注意的是，目前香港正致力於把握「一帶一路」戰略和「大灣區」規劃帶來的發展機遇。期間，內地企業將會以香港為跳板實踐「走出去」，外資也會選擇香港作為橋頭堡敲開內地市場的大門。值得一提的是，國際物業顧問公司仲量聯行在最新公布的《香港物業市場綜述》中指出，今年4月份中環商廈租金按月升0.9%，受美利道商地創新高影響，預料租金將進一步上升。照此推算，美利道「地王」的「麵粉價貴過麵包價」的情況還將帶動中環商廈樓價與租金再向上漲，並將帶動九龍東、港島東的二、三線商廈的租金上攀。實際上，目前香港的租金已經「貴冠全球」，如果又借美利道「地王」的競投再度急升，高租金可能變成內企與外企選擇落戶香港的「攔路虎」，這將大大損害香港競爭力。

在此背景下，開發商如何盈利也成為未知數。有人認為，在高地價、高樓價的市場博弈中，開發商是最大的贏家，其實不然。以此次美利道「地王」為例，摩根大通認為由於恆基地產投標的成本較高，美利道「地王」帶給公司的回報率不會太高，估計僅為3%。摩通「對此感到驚訝」，並預期這將對公司股價構成負面影響。

美銀美林也為恆基投的項目算了一筆賬：假設每平方英尺的建設費用為7000港元，項目整體造價將高達300多億港元！以每平方英尺月租金140港元計，項目的凈租金毛利率為2%。鑒於目前香港中環寫字樓租金已達到歷史高位，從投資回報角度看，其實項目並不算吸引，投資者對公司高價投標的反應或許更冷淡。另外，假如恆地選擇在項目建成后整體出售，那麼在5年建築期內公司還需面對資產價格調整的風險。

另一邊廂，香港住房價格持續創新高，且遠遠超出普通市民的負擔能力。但是，近期香港房屋協會在探討開發郊野公園邊陲地區建設房屋的可行性也遇到一些阻滯。有專業機構研究指出，香港的供樓負擔連續7年全球最高，普通市民即使不吃不喝也要18年才能供完一套單位。由此可見，香港樓市正瀕臨失控，對社會經濟穩定性構成重大負面影響。

香港樓市出現上述現象，歸根結底是土地供應不足。根據測算，從長遠看，香港尚有1200公頃的土地缺口。高地價、高樓價背景下，沒有人是大贏家，增加土地供應勢在必行，例如：香港房屋協會探討開發少量郊野公園邊陲地皮，便可填補部分用地缺口，關鍵在於相關各方要勇於邁出香港樓市土地供應改革的第一步，才能在解決香港樓市痼疾上達成共贏。