本周僅1盤開盤認購下跌超2成 南京樓市正式開啟「四限」時代

「紅五月」已近過半，南京樓市從月初至今，表現一直不盡如人意。本周，南京主城僅有1盤開盤，除此之外，近期一直傳的沸沸揚揚的南京調控新政也已於昨日（5月13日）落地，至此南京樓市正是進入「四限」時代（限購、限貸、限價、限售）。

根據南京網上房地產數據顯示，截至5月14日20:00，南京樓市本周(5月8日-5月14日)共認購商品住宅1445套，成交2231套(不含溧水、高淳和都市圈)，日均認購206套、成交319套，與上周(5月1日-5月7日，認購1917套、成交2404套)相比，認購量下降2成多，成交量則微跌不足1成。

本周，南京樓市依然冷清，僅有仙林湖的新城香悅瀾山於5月12日晚低調開盤，此次開出的是最後兩棟23、24號樓房源，共計120套住宅，精裝均價29298元/㎡，戶型面積120、124、142㎡。據悉，目前項目僅有少量頂樓房源在售，即將收官。

截至目前，南京網上房地產數據顯示，已經認購69套房源，數據還在陸續上傳之中。

自去年九月份開始，全國掀起新的一輪調控風暴，為了積極響應中央提出的「房子是用來住的，不是來炒的」最高指示，各地樓市調控力度紛紛加碼，其中，一些樓市持續火熱的城市更是亮出調控「殺手鐧」——開始限售，這無疑切斷了投機、投資購房者的資金回收鏈，政府勢要全面圍堵炒房投資客的決心可見一斑。

繼江蘇啟東、常州、揚州三城相繼出台限售政策之後，南京是否會跟進限售的調控政策，一時間被推到風口浪尖，「狼來了」的小道消息近一個月被傳了多次，牽動很多人的心。不過，這回「狼真的來了」。就在昨晚（5月13日），南京樓市調控再升級，核心重點如下：一、從5月14日起，南京新購房在獲得不動產權證后，3年內不得上市交易；二、樓盤開盤時新房銷售客源累積大於開發商推出房源套數時，開盤將由公證機構組織搖號；三、優化土地出讓方式，土拍不再搖號。

為了加強對購房需求端的控制管理，此次南京限售政策明確表示，居民家庭、企事業單位、社會組織等新購買的住房（新購買是指自本通知執行之日起購買），須取得不動產權證書滿3年後方可辦理轉讓合同備案和登記手續。商品住房在《南京市房地產綜合業務系統》的認購時間或合同確認時間於《通知》執行日零點之前的，按照老政策執行；二手住房在《南京市網上存量房交易監管系統》的合同列印時間或合同確認提交時間於《通知》執行日零點之前的，按照老政策執行。

自從4月下旬河西出現第一波開盤潮之後，炒房號的現象再次引起關注，4月21日，南京市房地產綜合執法辦公室發文嚴厲打擊炒賣房號的違法違規行為，所以，近期南京市對炒賣房號行為一直保持嚴厲打擊的高壓態勢。

為督促熱點板塊的項目按照「公開、公平、公正、透明」的原則對外銷售，《通知》明確，對於供需矛盾突出的項目，需採取公證機構主持搖號方式，公開銷售商品住房。購房順序根據搖號結果決定，搖號結果在現場公示，受群眾監督。購房人必須與認購協議認購人、預（出）售合同購買人、預告登記預購人保持一致，認購后不得增加、減少、更改購房人姓名（夫妻雙方除外）。購房人姓名不一致的，房地產交易中心不得辦理網上備案等交易手續;不動產登記機關不得為其辦理不動產登記手續。

在土地供應方面，為了促進房地產市場健康發展，南京將進一步加大住宅用地供應規模，加快土地上市節奏，努力保障市場需求，穩定市場預期。市國土局研究制定了住宅用地供應近三年計劃和五年規劃：2017-2021年全市供應住宅用地5150公頃，年均供應計劃較2016年增加47.1%，其中：2017年供應880公頃、2018年950公頃、2019年1020公頃、2020年1100公頃、2021年1200公頃。

針對目前南京新房「僧多粥少」的現象，本次新政對開發商的搖號過程進行規範，明確規定有公證處實施執行。南京工業大學天誠不動產研究院執行所長、南京房地產學會會長吳翔華認為，新政出台之後，南京適合自住的、受剛需和改善認可的板塊和樓盤將持續火熱，非熱點板塊堪憂，兩極分化冷熱不均的情況將愈演愈烈。

但是，吳翔華認為此次新政未必能夠達到政府遏制投資客的預期。相比省內常州、揚州兩城最新出台的調控新政，南京的限賣政策要比揚州溫和，與常州類似，但限賣年限要長一年。降低部分流動性對房地產市場投資預期影響並不大，因為大多數投資者不是短線炒房客。雖然在遏制投資需求方面又往前邁進了一步，但實際上是引導短線投資者成為中長線投資者，僅此而已。

此外，非限購產品和非限購區域反而因此受益了。遏制投資需求最有效的辦法是降低投資收益，減少流動性的辦法只能有間接的效果，此外要增加有效供給，但願限價限銷售對象什麼的能夠形成有效供給，不過僅僅是但願。

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