2017中國房地產上市企業30強(地產G30)

上市企業30強(地產G30)是房地產卓越100榜的源起，評選的是30家位於行業頂尖位置的房地產上市企業，他們是優秀房地產行業上市企業的代表。

上市企業30強(地產G30)是房地產卓越100榜的源起，評選的是30家位於行業頂尖位置的房地產上市企業，他們是優秀房地產行業上市企業的代表。

地產G30代表著：偉大(Great)的房地產企業、勇於追求光榮(Glory)的房地產企業以及躋身最優秀行列的地產企業群體(Group)。榜單的目標企業為在內地、香港及海外上市的大陸房地產企業。

評測體系由營運、財務、品牌、管理、商業模式五大指標體系構成，分別佔比25%、30%、15%、15%、15%，即25分、30分、15分、15分、15分。

與往年相比，評測體系進行了一處調整，即營運指標佔比由30%調低為25%，財務指標佔比則調高至30%，強調的是規模化發展下的財務穩健與抗風險能力。

財務指標是上市企業30強(地產G30)的關鍵指標，也是與卓越100榜主榜單的最大區別之處。故此，在上市企業30強(地產G30)中，營運指標佔比權重由55%降低到25%，變化的權重空間形成財務指標，佔比30%，品牌、管理、商業模式指標構成與權重與卓越100榜主榜單相同。

財務指標體系包括資產負債率、毛利率、凈利率、流動比率、速動比率、凈資產收益率六個單項指標，所有單項指標的權重均調整為5%，即5分。

為統一標準，2017房地產上市企業30強(地產G30)財務指標截取時間為2016年6月30日，同時結合觀點指數研究模型全年追蹤的財務數據。

地產G30榜單點評

1、穩健中海逆襲「萬碧恆」，再度登頂地產G30

2017房地產上市企業30強(地產G30)中，最令人意外的莫過於中海地產，憑藉優異的財務指標表現，逆襲卓越100榜中原本遙遙領先的萬科、碧桂園、恆大三家企業，成為榜單冠軍。

而且，這不是中海第一次依靠優異的財務指標得分贏得上市企業30強(地產G30)第一名：2013年度地產G30榜單，中海曾以0.5分的優勢拉下萬科，奪得桂冠。

中海的財務表現一直穩健出色，這是行業內眾所周知的事實。2016年中期報告顯示，截止到6月30日，中海凈利潤同比增長20.6%，達到196.9億港元，穩居行業第一；減去物業重估公允值帶來的凈利，仍是萬科53.51億元的兩倍多。

奪得2016年銷售榜首的恆大，上半年歸屬公司股東凈利潤是20.17億元，僅為中海的1/6；華潤置地、碧桂園等上半年凈利潤也同樣不到中海的一半。

這僅僅是盈利方面的表現，在榜單中呈現的是毛利率、凈利率、凈資產收益率得分分別為3.8分、5分、5分。此外，中海資產負債率、流動比率、速動比率的評分均是滿分5分，財務指標總得分為28.8分，遠超第二名的23.6分。

對於中海財務表現的詳細點評，可在本報告「典型企業點評」部分《中海篇與眾不同的凈現金解讀》中進一步了解。

中海之外，卓越100榜前三強萬科、碧桂園、恆大的排名也出現了變動，碧桂園財務指標得分17.3分，超過萬科的13.8分和恆大的13.9分，使得上市企業30強(地產G30)總分達到74.9，位居第二。

2、裸泳者的舞蹈，千億企業財務表現普遍低迷

財務指標權重的加強，進一步強調和要求新時期房地產企業在財務與抗風險方面的能力。

「只有當大潮退去的時候，你才能知道誰在裸泳。」——巴菲特這句舉世皆知的名言，在今天的房地產行業環境中仍然具備相當的現實意義。

縱觀財務指標得分，除了中海一枝獨秀外，進入前10的千億房企只有龍湖和華夏幸福兩家。而得分最低的4家企業均為千億甚至三千億規模企業。得分最少10家企業中，有8家是千億規模企業。

這種現象值得行業深思，當企業在極速擴張並追逐規模的時候，如何保證盈利能力和抗風險能力？我們也不能不反思，當房地產行業地價不斷上漲之時，拿地最多的規模企業，需要付出的代價和風險可能會最大化。

值得注意的是，穩健的企業一如既往地表現穩健，例如龍湖地產。卓越100榜中排名第12的龍湖地產，在上市企業30強(地產G30)中一步跳入第6名，可見財務指標得分對其總分的影響。(關於龍湖地產的財務表現，詳見本報告典型企業點評《龍湖篇盈利、規模與持有》)

龍湖之外，華夏幸福地產G30排名也從卓越100榜中的13名上升至第10名，其財務指標得分則為21.3分，位居第7.(關於華夏幸福的財務表現，詳見本報告典型企業點評《華夏幸福籌錢有術與盈利解謎》)

3、中型房企選擇題，如何兼顧規模與盈利？

財務表現較為出色的規模擴張型房企中，值得注意的是幾家中型房企：龍光、旭輝及合景泰富。龍光、合景泰富財務指標表現分別位居第2和第4，優秀的財務表現，似乎也是龍光攜手合景泰富以總價168.55億港元投得香港鴨脷洲地王的底氣所在。

特別是合景泰富，2016年全年銷售業績為223億元，營運指標得分不高，在卓越100榜中排名第60位，但憑藉高達22.9分的財務表現，進入上市企業30強(地產G30)第25名，跨越了數十家房企。

毛利率和凈利率是支撐合景泰富財務表現的最主要指標，均拿到了滿分5分。其次是凈資產收益率得分4.4分和資產負債率得分3.5分。

2016年度，合景泰富在盈利表現如此突出的基礎上，也沒有原地踏步，而是大手筆拿地擴張。僅5-8月，合景泰富就投下約共130億元購入8宗住宅地塊。

合景泰富主席孔健岷在8月份的中期業績發布會上表示，公司對拿的地非常有信心，通過高速周轉，地塊預計將獲得較高利潤。

旭輝比起合景泰富，雖然財務指標得分略低一些(21.1分)，但是規模擴張的速度更快，2016年度已經達到530億元的銷售規模，拿地支出也更加大手筆。

規模增長是旭輝當前最大的目標，為此在一定程度上犧牲盈利和安全似乎是理所當然的事情，畢竟大規模拿地需要支出大量現金。

但正如旭輝主席林中所說，2016年拿下的36個項目中，沒有一塊是地王。旭輝還是要以利潤為先，不參與規模和土儲競賽。

中報顯示，旭輝2016年中期毛利率由2015年24.1%的低點回升至27.07%，除了得益於產品溢價的提高，還得益於對土地成本的控制。

對於規模，林中同樣信心十足地表示，未來幾年是旭輝持續、穩定、有質量的快速增長期，相信能夠維持複合增長率比較高的水平，而且6000億之前不可能碰到天花板。

4、政策紅利下，房企財務及抗風險能力有所好轉

分析上市企業30強(地產G30)財務指標中的資產負債率一項，30家房企平均值為73.96%，較2015年度的73.80%有微弱增長(2014年度：73.90%；2013年度：72.22%；2012年度：72.54%).

具體來看，30家企業中有9家資產負債率超過80%，最高為綠地集團的88.36%；處於70%-80%之間的企業數量有11家，60%-70%之間有9家，只有1家企業資產負債率在60%以下，為中海地產的51.11%。

值得注意的是，上市企業30強(地產G30)中，資產負債率位居前10的企業，2016年度平均銷售金額達到了1541.07億元，這一數值在2015年度為973.45億元。與此相對應的是，資產負債率最低的10家企業，2016年平均銷售金額為742.35億元(2015年度：532.52億元).

由此可知，上市企業30強中，規模越大型的房企資產負債率偏高的幾率越大。

當然，僅用資產負債率作為考量房企財務安全和抗風險能力的指標並不合理，因此還需要觀察流動比率及速動比率。

數據顯示，上市企業30強(地產G30)2016年度平均流動比率為1.78，較2015年度的1.66有較明顯的好轉，也是近幾年來地產G30最好的流動比率表現(2014年度：1.67；2013年度：1.64；2012年度：1.61；2011年度：1.72).

30強企業中，有5家流動比率超過2.0的安全線，其中又有3家超過3.0(2015年度：2家；2014年度：5家；2013年度3家；2012年度2家；2011年度4家)。除此5家外，剩餘25家企業流動比率水平都超過1.0，最低為新城控股的1.19.

2015年度，僅有萬達商業1家流動比率低於1.0，本年度萬達商業退市后，30強企業流動比率均超過1.0.

速動比率方面，30家上榜企業平均值為0.66，對比2015年度的平均值0.52，同樣呈現大幅改善(2014年度：0.53；2013年度：0.51；2012年度：0.51；2010年度：0.60).

雖然仍然只有1家企業速動比率超過1.0的安全線，與上一年度持平(2014年度：0家；2013年度：1家)，但是還有1家接近1.0，有4家位於0.80以上。速動比率最低企業為萬科0.41，而2015年度有5家企業低於0.40的水平。

毫無疑問，過去一年多流動性的開閘以及房企融資潮背景下，房地產企業的財務安全和抗風險能力開始修復，扭轉了連續幾年的低迷情況。但是，大潮已退，形勢逆轉。2017年，流動性已經不再是房企高歌猛進的催化劑，而是逐漸轉變成為了絆馬索。在行業、市場、政策環境面臨轉變之際，房企又將怎樣應對？

5、盈利能力加速下跌，未來能否重回增長？

考量上市房企的財務指標，還包括重要的盈利能力，上市企業30強(地產G30)中，通過毛利率、凈利率和凈資產收益率三大指標來權衡企業的盈利能力。

近年來，房地產行業盈利水平不斷下降，已經是有目共睹的現象。歷經多輪調控以及土地價格不斷上升，行業平均利潤水平一直在走低。上市企業30強(地產G30)數據顯示，30家企業平均毛利率水平為26.26%，較2015年度的26.44%進一步下滑。從近5年房企毛利潤水平曲線可以發現，這是一條越走越低的曲線(2014年度：31.8%；2013年度：32.04%；2012年度：39.54%；2011年度：42.73%).

其中，毛利率超過40%的企業有3家，最高為華夏幸福的45.28%；毛利率位於30%-40%的企業有5家(2015年度：7家)；低於20%的企業有5家，沒有毛利率低於10%的企業。

毛利率最高的前10家企業，平均銷售規模為845.8億元，但是毛利率最低的10家企業，平均銷售規模則上升為1456.66億元。也就是說，銷售規模越大的房企，盈利能力反而更低。

再看凈利率，30家房企錄得平均凈利率數值為12.9%，較2015年度的15.6%，少2.7個百分點，也比2014年度的13.16%更低。(2013年度：18.18%；2012年度：23.56%；2011年度：28.91%)

五年時間，房地產上市企業30強(地產G30)的平均凈利率水平從接近30%跌至10%左右，房企盈利能力日益低下。

這30家企業中，只有1家企業凈利率超過40%，30%-40%區間沒有任何一家企業達到，20%-30%之間的企業數量也僅有5家；值得注意的是，凈利率低於10%的企業數量佔據一半，達到15家，甚至有1家低於1%。

凈資產收益率表現與毛利率、凈利率的軌跡基本一樣，統計顯示，地產G30企業平均凈資產收益率為4.19%，遠低於2015年度的6.6%；對比2014年度的6.78%以及2013年度的7.65%，均呈現較大幅度回落。

分區間來看，2017年度上市企業30強(地產G30)中，沒有任何一家凈資產收益率超過20%(2015年度：0家；2014年度：1家；2013年度：1家)；10-20%之間的企業有1家(2015年度：4家；2014年度：3家；2013年度：6家)；低於5%的企業有18家(2015年度：10家；2014年度：9家；2013年度：7家)，有1家低於1%。

2016年，房地產上市企業雖然財務表現及抗風險能力好轉，但是盈利能力進一步加速下跌。對於所有企業來說，這是一個嚴峻的問題：是要規模還是要利潤？在行業發展到如此艱難的環境下，未來如何尋找到新的利潤增長點？

或許這正是眾多房企追求轉型、跨界、多元化的原因之一。