投資投機買房，貸款都沒戲了？

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程凱

「房住不炒」，這是房地產市場目前最大的政策基調，但這個基調到底如何把握，到底有多嚴格？市場還是在不斷適應之中。

房子是用來住的，這個沒問題，房子不能用來炒作，這個也沒問題，問題就出在房子的另一個重要屬性上，在任何地方的房子，都有金融資產屬性，就算不準投機，也無法抹去它的投資屬性，更難處理的是，投資和投機，其實並不是那麼容易界定和區分。

我在之前的專欄中剛剛分析過，所謂房地產市場的長效機制，其實應該是一系列政策的組合，一方面是限制投機需求，限購限貸限售甚至是限離，都是如此，一個是加大供給，租售同權，共有產權，這些都是新的嘗試。但在這兩個方向上，政策能有多給力？魔鬼還是出在細節上。

最近央行的一份報告，給了一個出乎我意料的細節表述。央行在最新發布的區域金融運行報告（2017）中為房地產劃出了清晰的金融政策底線：在支持居民合理自住購房同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

應該說，這是對「房住不炒」的最準確界定，買房就是自住的，投機自然不可以，現在連投資都要受到限制，這種表述，不可謂不嚴厲！

央行指出，「2017年，各地區將認真落實『房子是用來住的，不是用來炒的』的政策要求，繼續強化『因城施策』調控政策，全國房地產市場可能呈現『成交回落、價格平穩略降』的發展態勢。」央行還指出，「加強住房金融宏觀審慎管理，繼續做好房地產金融調控，在支持居民合理自住購房同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。」

如果有人還對短期甚至中期的房價上漲懷有希望的話，我覺得央行如此嚴厲的表述可以讓人「安心」了，自從有樓市調控以來，現在對各個重點城市的房價把控應該是史上最嚴厲了。如果投資買房都受到銀行貸款槓桿的嚴格限制，房子作為資產配置的空間就被大大縮減了。

說明了這個問題，再來分析一下，「嚴格限制信貸流向投資投機性購房」是不是一個長效機制？限制投機也許沒問題，但限制投資呢？我的看法是，雖然央行現在表述如此之嚴，但限制樓市投資性信貸並非長久之計。

為什麼這麼說？我們先來看看央行的表述為什麼這麼嚴。說到底，現在央行的表述和動作這麼嚴，還是因為央行覺得房價上漲預期仍在，主要原因包括「土地供應不足，部分城市甚至出現麵粉比麵包貴的情況；部分熱點城市庫存處於低位，短期內市場供應緊張；居民投資渠道有限且回報不高。」

也就是說，在真正的房地產調控長效機制建立起來之前，央行對短期房價的上漲還是比較擔心的，所以才會有如此嚴厲的表述，「嚴格限制信貸流向投資投機性購房」。限制投機，是長效的，不讓投資，估計央行很難長期做到，因為房子的投資屬性難以改變，房子，畢竟是資產配置中難以消除的一個品種。

其實，央行對房地產市場的長效機制也是有它的想法的，而且它的想法都很明智地落在了土地政策上，「建立健全房地產市場健康發展長效機制。明確近、中、遠期城鎮建設用地和土地供給規劃，將城鎮戶籍人口與公益及建設用地指標掛鉤，穩定預期。可探索建立和完善土地當量制度，通過交易在全國範圍實現綜合占補平衡，提高土地在全國範圍內的集約利用。」

除此之外，央行的這份報告還建議，積極完善中小城市發展基礎，提高中小城市吸引力，疏解特大城市非核心功能，再有就是積極發展長期公共租賃住房，穩定和規範住房租賃關係。

除了以上三點，才是「加強住房金融宏觀審慎管理」，「繼續做好房地產金融調控，在支持居民合理自住購房同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。」

所以，從央行一長一短的政策上我們可以看出來，「非常時期用的是非常辦法」！市場有市場自我運行的規律，但是適應政策自我調適也是市場的特性之一，不要和政策對著干，這就是我們的投資建議。

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