梁建章：從酒店低價解構中國高房價現象

近日，著名人口學家、攜程董事會主席梁建章拋出了一個疑問：為什麼房價高、酒店價格低，而美國這一情況卻正相反？在梁建章看來，這一問題的癥結在於政府在用地方面的分配不合理，一方面是住宅用地投放的嚴重不足，另一方面卻是商業用地的供大於求。梁建章認為，若想抑制房價的過快上漲，正確的政策是增加土地供應和加大基礎設施投入。

限購令一波接一波襲來。4月20日，濟南限購政策再升級，濟南本市戶籍購買二套房，首付比例提高至60%，非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商貸最長年限均縮短至25年。

今年以來，包括北京、石家莊、鄭州、廣州、成都在內的20多個市、縣、區出台了新一輪樓市調控加碼政策。儘管各地的初衷都是減少購房量，讓房價回歸理性，但結果卻總是適得其反，比如在廣州限購限貸措施出爐后，竟掀起了「搶購潮」，千萬別墅都被搶購一空。

儘管房價仍在節節攀升，但有意思的是，的酒店價格卻顯得格外「平易近人」。比如在同一時間段內，紐約四季酒店價格最低的精緻套房為7409/晚，房間面積為51.09平方米；上海四季酒店的商務套房的最低價為2582/晚，房間面積有66平方米，而該酒店價格最低的豪華房僅需1562/晚。

為什麼中美兩國一線城市會在房價和酒店價格之間出現鮮明反差呢？歸根結底還是城市住宅用地不足而商業用地投放供給充足，正確的政策是通過增加供應和加大基礎設施投入來抑制房價的過快上漲。

住宅用地供給不足極容易成為高房價的推手。數據顯示，只有0.89%的土地被用作城鎮建設用地，僅0.3%可用作建設住宅，這一比例在美國分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。

城鎮住宅用地的供給不足在人口流入的一線城市中更加突出，且近年內進一步惡化。2009-2015年期間，一線城市的住宅土地供應2009年的超過2000萬平方米下降到2015年1455萬平方米；而與此相對應的住宅工地樓面均價從不足6000元上升到11000元。而就在去年上半年，房價平均上漲了約10%，北京、上海和深圳等一線城市的房價的漲幅更是高達30%。

而另一方面，商業用地的投放卻非常充足。事實上，在大多數時間裡，商辦物業的開發投資增速要快於住宅開發投資增速。

過去十多年以來，商業用地一直都佔到房地產用地出讓30%上下的比例。數據卻顯示，這個比例無法與社會真實需求相匹配，比如，瀋陽等地的整體空置率在15%以上。

在商業用地供大於求的情況之下，商戶的租金成本也得以降低，使得酒店等有了平價的「底氣」。並且，如今全球經濟形勢遭遇寒冬，零售業擴張速度的減慢，這也直接導致了商業地產的擴張動力不足。

實際上，的北京、上海等大城市都有充足的可開發的土地。北京和上海的建成區只有可開發面積的20%到30%，所以用北京和上海的土地做一個5000萬人口的城市規劃是綽綽有餘的。政府若想真的穩定住房價，還需增加住宅用地的投放，從源頭上解決問題。