內地房企包攬香港今年住宅地塊 香港二手房成交遇冷

仲量聯行董事總經理曾煥平指出，由於政府推出的各項樓市降溫措施，導致市場的購買力主要集中在一手市場，二手成交日益萎縮。

近年來，內地地產商在香港拿地的熱情持續高漲。

這些中資地產商於20世紀末樓市泡沫破滅後退出香港住宅土地市場，直至2011年逐漸重返。根據仲量聯行的統計顯示，以成交總額計算，中資地產商通過政府賣地所投得的香港住宅地皮比例持續上升，2011年僅1%，而今年至今香港所有政府招標的住宅地皮均被內地地產商收入囊中。

「由於內地住宅開發市場競爭激烈，這類項目的整體盈利大約為10%，而香港住宅開發的利潤水平可以達到20%，因此吸引了很多內地地產商進入香港市場。」仲量聯行國際董事兼亞洲估價及顧問部主管劉振江向《21世紀經濟報道》記者表示。

他坦言，以地皮最高可建樓面面積計算，中資地產商去年在香港投得的住宅地皮，已較2015年翻番至400萬平方呎。

根據高力國際提供的數據顯示，2016年初至今年第一季度，內地地產商在香港市場競標獲得10幅土地，總耗資588.9億港元，占同期香港整體土地招標成交金額的57.7％。

相比之下，目前香港四大本地地產商（恆基地產、新鴻基地產、長實地產以及新世界地產）共有1.06億平方呎的農地儲備，因此他們在政府土地招標中相對保守。然而，劉振江指出，這些農地收購完成後進行住宅開發，涉及城市規劃、基礎設施配套、補地價等，「這個過程動輒需要十年以上時間。」

內地地產商借貸最多佔地價的47%

由於香港樓市成交持續熾熱，土地價格水漲船高。接二連三的天價地王成交，迫使一些初來乍到的內地地產商積極尋求融資。

6月5日，海航旗下香港上市公司香港國際建設在港交所發布公告稱，其間接全資附屬公司萬瑋發展有限公司（以下稱萬瑋），與一家銀行簽訂涉及22.2億港元的貸款融資貸款協議，期限12個月，用於支付收購一幅香港地塊的部分地價。

萬瑋於今年3月以74.4億港元投得啟徳一塊地皮，此次貸款金額佔地價的比例為29.8%。 香港國際建設此前公告，其於今年1月斥資55.3億港元買地，獲貸款26億港元，相當於地價的47%。

「這些中資地產商由於大部分資金都在內地，他們更傾向於投地后立即融資，借貸佔地價的比例最多達到47%。相比之下，一些本地地產商通常會在投得地皮之後逐步安排銀團貸款，個別借貸總額與地價的比例達到275%。」劉振江表示。

香港金管局5月12日出台新政，針對以高借貸比率融資以支付地價及建築成本的地產商，防範信貸風險。自今年6月1日起，在建築融資方面，香港金管局認可機構可向地產商提供的最高融資上限由地價成本的50%下調至40%，由建築成本的100%下調至80%；整體貸款上限不超過物業完成後預期價值的50%，此前這一上限為60%。

高力國際資本市場及投資服務副常務董事胡孝直指出：「越來越多中資地產商來港投地，可能會蠶食香港本地地產商的市場佔有率，但香港大型地產商持有不少農地，而且他們大都手持大量現金，負債較少，由此，來自內地地產商的競爭對香港中小型地產商的影響更大。」

以香港最大的地產商新鴻基為例，截至去年年底，公司的長期負債比僅為13.5%，凈現金達到340億港元。恆基地產、長江地產等主流地產商的負債比率分別為13.75%、24.35%。