5年蓋150萬套房，北京要兌現2016年沒完成的2015年計劃？

繼3月份認房又認貸之後，北京再把目光放到了增加土地供應上。

前天，北京首次發布未來5年住宅用地供應計劃，明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求。同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應調增，比原先的計劃接近翻一番，達到1200公頃。

北京嚴格控地早已經不是新聞，這次表態將大量供地，無疑是要給高燒的北京房價再補上一刀。不過，北京這幾年的供地計劃完成率持續走低，此番年均1200公頃的供地計劃能否落實，還是個未知數。

供地量翻番，利好市場預期

實際上，在今年2月，北京就公布了2017年國有建設用地供應計劃。按照規劃，2017年全市計劃供地3900公頃，其中，住宅用地610公頃，包括了保障性安居工程用地計劃350公頃、商品住宅用地計劃260公頃。

而在2016年，北京住宅用地計劃供應數量為1200公頃，其中商品住宅用地計劃供應量為850公頃。這意味著，北京2017年住宅用地供應量少了一半，而商品住宅用地計劃供應量下降幅度更是高達七成。

所以，在北京2017年的供地計劃出台後，引來了諸多質疑：北京的房價已經處於歷史高位了，這時減少住宅用地供應量，豈不是火上澆油？

為何2017年商品住宅用地減少如此之多？北京相關部門並沒有對此進行說明。但是，610公頃這個數據是不是一經發布，就一成不變了呢？當時，相關負責人表示，並非如此，官方也正在繼續完善供應計劃調整機制，會加快土地儲備項目一級開發和拆遷工作進度，條件成熟的將適時納入計劃。

在這次北京首次公布的5年住宅用地供應計劃中，可以看到，住宅用地的計劃供應量的確大幅增加。一方面，從供需關係上大量增加供給，緩解供需矛盾，可以起到穩定房價的作用；另一方面，對於引導市場預期也是一大利好。

5萬套自住房，剛需最後的救命稻草

值得一提的是，在5年供地計劃中，北京自住房用地的供應力度也明顯加大。

未來五年北京加快供地新建住房中，產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%。而商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。與今年原計劃相比，北京自住房用地由83公頃大幅增加到200公頃，自住房建設數量今年將達到5萬套，幾乎是前三年建設數量的總和。

自住房是北京2013年針對「夾心層」推出的住房類型，價格比同地段商品住房低30%左右，五年內不能上市，上市后收益的30%須上交，是北京為滿足剛性住房需求而創新的政策性商品房。在北京具有購房資格的家庭，都可以申請購買。但北京市戶籍無房家庭、經濟適用房、限價房輪候家庭，具有優先購買權。

回溯2014年到2016年的北京樓市，當自住房供應量充足的時候，新房市場房價漲幅會被明顯抑制，這也是過去三年北京能夠在一線城市中保持房價漲幅較低水平的主要原因之一。僅以2016年為例，根據統計測算，北京共成交自住房10384套，成交均價是18384元/平方米，整體看，將全年北京商品房住宅均價拉低了6.1%。

而從北京多年的市場情況看，一年穩定的市場成交量大約在30萬套到40萬套之間，其中約三分之一是新建商品住宅，也就是10萬套到15萬套之間。從影響房價的角度來說，如果在這10萬到15萬套新建商品住宅中，每年能保持5萬套的自住房供應量，那市場的價格是不太可能大幅度上漲的。

未來，中低端需求依然是北京樓市的主流。要做到中低端有保障，自住房將會是非常重要的一種手段。

供地計劃如何落實？已納入政府督查

紙上規劃很美好，但必須要承認的是，這些年，北京的商品住宅用地供地計劃普遍完不成。

根據北京市國有建設用地供應計劃，2012年-2016年，北京商品住宅用地計劃供應量分別為850公頃、850公頃、1000公頃、750公頃、850公頃。

現實情況是，2012年-2016年，北京商品住宅用地的實際供應量分別約為472公頃（完成55.5%）、978公頃（完成115%）、517公頃（完成51.7%）、382公頃（完成50.9%）、103公頃（完成12.1%）。

從數據可以看出，2013年算是「特例」。當年，北京國土局在年度總結中稱之為「落實房地產調控政策要求，加大住宅用地供應成效顯著」。其他年份，不論是土地供應量，還是供地計劃的完成率，都在持續走低，2016年甚至出現斷崖式減少。

所以，雖然此前政府已經陸續放出要增加土地供應的信號，但一些房企並不領情。「過去欠的土地債都還不完，供地計劃本身就少，完成度再提高也沒用」。

實際上，造成北京缺地的原因之一可能是，土地供應正在轉向存量開發。

在2015年全國土地利用計劃中，國土部就已經提出，要統籌存量與新增建設用地：新增用地減量，存量土地盤活。

今年，北京開始施行「最嚴控地令」，北京市市長蔡奇公開表示，2017年-2020年，北京全市年均減少存量30平方公里（摺合3000公頃），減到30平方公里以上的，才是當年新增建設用地的規模，以便對新增用地及新增產業形成更嚴格的約束。

不過也有觀點稱，北京市政府自身供地意願不足，北京有意「以地控人」「以房控人」。還有聲音認為，北京在土地供應上的確力不從心，每年的供地計劃都沒有完成，說明土地徵收工作可能有難度。

對於現如今這份5年供地計劃，有消息稱，供地計劃落實已納入北京市政府督查，為了保證計劃有效執行，計劃強化了執行的保障措施。北京各區要倒排工期，按既定時間節點如期完成土地供應。但成效如何，還有待觀察。