怎麼看待過去幾年龍華房價地價的暴漲？

我之前推了一篇文章，怎麼判斷一個區域的房地產值不值得投資的PIE模型，用的是坪山新區的樣本怎麼判斷一個區域的房子值不值得買。但後來我突然想，為什麼我不用龍華新區，明明它是更有說服力的樣本。

如果深圳有一個區域叫「專治各種不服」的話，我投票給龍華新區。

從買房的角度講，龍華新區顯然跑贏了深圳大多數區域。在2008年，龍華的二手房價格跌到7000塊左右，但是現在二手房價格普遍在5.5-6萬以上。不到10年時間，升值了8倍。除了福田南山，過去10多年裡，寶安中心區和龍華新區，是深圳房地產最耀眼的雙子星。尤其在2013-2015年，龍華房價3年累積漲幅全市最高，以至於我問中原地產要房價波動數據的時候，中原不敢給我，說是漲得太厲害了。

但我要說的是。回到10年前，並不是很多人都看好龍華。大家在關內買房子，在寶安中心區投資，理由都很充分——比如「西進」的投資邏輯。但龍華和關內的交通腸梗阻，以及當年低端的人口結構，引發了太多的多空口水戰。

但2016年的地王，一夜之間，原本是福田北的龍華，把福田變成了龍華南。現在，大家將龍華稱為「宇宙中心」、「神區」。

房價如此奇特的表現，和我們之前對龍華的認識，發生了嚴重的乖離。我在梳理龍華過去經濟發展和人口變化的歷史中，做出了下面的理解。

我的判斷是：1、我們從不曾低估寶安中心區，但低估了龍華新區。2、龍華事實上已經是深圳的城市中心之一了，未來有條件被併入「福田——羅湖中心」。

第一個低估，我們低估了龍華新區的人口流入，它事實上已經是深圳人口密度最高的區域之一，並且發生了人口結構重組。

所有的新區建設，GDP發展也好，基礎設施擴建也好，新產業引入也好，最終會歸結到一個大的指標上：人口的凈流入和人口質量的變化。

龍華新區單獨的人口統計是從2012年開始的，從2012到2015年，常住人口從140.86萬增長到151.15萬（2016年數據未出）。

但看戶籍人口增長率，在深圳11個行政區中，龍華新區的戶籍人口增幅基本上每年都是最高的，雙位數。

再看人口密度。

龍華175.58平方公里，2015年（常住人口）人口密度8609人/K㎡。而同期，福田人口密度18314人/K㎡，羅湖12389人/K㎡，南山7088人/K㎡。

龍華超越南山，位列第三。

（2014年深圳各區人口密度）

之前曾有媒體測算，龍華新區實際上已經是深圳人口密度第一大區——按實際管理人口來計算。《龍華2013-2020年綜合發展規劃》里提到：到2020年，龍華常住人口控制在190萬，實際管理總人口規模控制在300萬。

如果按300萬計，龍華新區人口密度會達到17086人/K㎡，躋身第二。即便是按190萬計，人口密度也接近1.1萬人/K㎡。

關於人口質量，我沒有查數據。但就切身感知，這些年，大量的關內白領每年都在快速湧入距離CBD最近的龍華。說那裡尤其是北站商務區周邊的人口結構，發生了劇烈的重構，是非常符合現實的。

人口密度高，尤其優質人口的密度高，是支撐房價持續上漲的核心要素。

這些數據，說明這些年來，龍華是承接關內人口轉移的最大的區域，現在依然在持續，這一點並沒有太多人關注到。當然，實現這個的前提是：大量的基礎設施的修建，高鐵、捷運（3條）、高快路、樓盤、商場的快速擴建等等，是同期發生的大故事。

之所以龍華能夠成為承接人口轉移的最大區域，原因可能主要在於：1、福田的人口密度太高了，而龍華是離福田最近的區域，市場自發要求也會如此。2、政府早期在龍華預留了大量空地，有條件進行高起點規劃，承接人口。

二、龍華已經是深圳的城市形象代表

第二個低估，我們低估了龍華新區在深圳的地位，它事實上已經在代表著深圳的城市形象。

從去年龍華爆出地王之前，我觀察到：開發商對龍華新區的認識就已經在快速變化了，這種變化完全超乎了普通買房人的意料。

前段時間我在龍華新區了看了一個樓盤——龍光玖鑽，開發商在沙盤前特地解釋，未來玖鑽將會出現一個「城市之門」（下圖）。他這樣的表達，當時讓我略略震驚了一下，在我看來，這顯示了開發商想成為地標的一種態度：認為這樣的項目身在龍華，是可以代表深圳的城市形象的。如果不存在這樣的認識，開發商不會這麼操作。

（龍光玖鑽的城市之門）

在我看來，這個背後的主要原因，是我們低估了高鐵的重要意義。捷運改變區域，高鐵改變城市。直到今天，我們對一座城市的第一印象，最常見的來源都還是火車站。在這之前，我們認識深圳是通過羅湖火車站，而未來，外來任再認識深圳，很重要的一個方式要通過深圳北站（當然機場、港口也是重要方式）。而原來的羅湖火車站，則主要變成了省內捷運。

在政府的規劃中，是期望通過高鐵和捷運的帶動，龍華最終可與香港、廣州形成「半小時交通圈」，而與武漢、廈門和江西贛州實現「4小時交通圈」。也許它需要通過更長的時間來兌現，但總之，我認為高鐵的價值還沒有被充分認識到。開發商作為最大的投資者，他們的認識值得我們借鑒。

單單高鐵顯然無法支撐龍華作為深圳城市形象的代表，但龍華的城市規劃和落地執行，很好的平衡了這一點。龍華對城市規劃的落地執行，是要遠遠好過寶安中心區的，它是深圳迄今為止非常少見的高標準打造並且執行沒走樣的新區——寶安中心區則受到前海影響，建設一度中斷。這些年，龍華新區的基建設施和重大項目，每年都有新變化。比如升級版的歡樂海岸，美術館分館等公共配套，以及未來大量地標，這些全面落成，影響面顯然不會局限於龍華而是全深圳。尤其是北站商務區和紅山商業區，最重要的地方，將會規劃出代表整個深圳形象的地標建築。

所以，無論是從龍華新區的行政地位、規劃定位看，還是從新區的城市化率、城市環境看，還是從人口結構、產業結構看，龍華新區都不再像是一個簡單的城市副中心。

我個人判斷：龍華新區未來可能會被並為福田——羅湖中心，成為深圳兩大城市中心（南山前海中心、福田羅湖中心）的一部分，而不再是一個單獨的城市行政區。即便最後它沒有併入，龍華新區事實上也已經和福田融為一體了。

讓我做出這樣的揣測的還有一個支撐，龍華新區在去年公布的《十三五規劃綱要》中對自己的定位是這樣描述的：

加快形成深圳北中心，努力建成現代化國際化創新型中軸新城」……未來五年，新區將與河套地區、福田中心區等共同構築深圳城市中部發展軸線……打造深圳城市中部發展的「脊樑」，帶動城市中部地區崛起。

總體上說，龍華新區這兩年房價的劇烈上漲，本質上是區域價值發生了重估。而支撐區域價值重估的因素，我的理解主要是以上這兩個。

現在有相當部分的觀點認為，龍華新區的房價已經過度透支了。但如果按照上述邏輯觀照，龍華新區這個價值重估的過程可能還沒有完成。

Ps：把寶安中心區、龍華新區結合起來總結提煉一下，什麼樣的區域值得重點關注？

1、靠近核心區，越近越好。

2、新區：政府手中要有大量空地，可以施展想象。

3、規劃和落地：有高標準的規劃以及不間斷的落地執行，要有大規模的基礎設施投資建設，以及公共配套的建設，尤其是交通效率優先有提升。

4、發生了較明顯的人口凈流入，人口密度在持續升高，人口質量也不斷升級。

5、前期房價基數較低，不存在明顯透支。