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來自農民的吶喊:當接盤俠可以,但別斷了我們的後路

來自農民的吶喊:當接盤俠可以,但別斷了我們的後路

當前三四線商品房問題讓各地不甚頭痛,為了快速消減商品房,各地主要想了兩個法子:

第一,城裡人老房子拆了,原址不再蓋住宅,鼓勵市民在現有商品房中挑選,選中了還有一定的契稅減免和每平米幾百元的補貼。

第二,鼓勵農民就近在縣城裡買房,給農民買房的優惠其實也不低,比如買房后可為子女自由選擇學校就讀等。

在農村耕地確權方面,目前雖然只進行到村集體經營性資產這一塊,但按照目前的計劃,接下來要確權的就是耕地和宅基地。其中耕地應該在宅基地前面。

村集體經營資產按人確權,這將在未來五年內完成,屆時農民每年將獲得一筆穩定的財產性收入,經營得當的話,每人每年獲得2000多元的收入不成問題。

農民未來只承包,不經營

接下來就是耕地確權了,這裡將更加複雜,農民仍然擁有絕對的承包權,但考慮到相當多的農民常年外出打工,經營權有可能被流轉。說白了,地仍然歸你承包,但在農村集約化經營的趨勢下,這些土地由職業農民或類似機構來完成耕種,農民依據「承包權」來參與分享耕地的產出。

按理說這是好事,在農村勞動力老年化的趨勢下,大量農地效益不佳,讓種田大戶耕種,自己參與分享,既維持了耕地,又能獲得一筆收入。

但問題是,按目前的套路,農民將土地流轉出去后,將很難再回到手中,在實際操作過程中,這種「不可逆」的風險不得不引起我們的重視:

農民目前可以從打工來獲得家庭絕大部分收入,老了之後返鄉有可能無法從自己承包的土地上獲得任何產出,因為耕地的經營權已經流轉出去了。不僅老了,還有的農民進城討生活失意,也會選擇回農村繼續從事農業。這種「萬一」的可能性不得不考慮。

上面所說的主要指在外打工的農民,他們雖然握有土地承包權,但未來基本上土地的使用權已不歸他們了。這部分農民進城買房定居成功還好,如果定居失意返鄉,等待他們的將是尷尬和焦慮,因為他們已沒有地可耕種了。

失去耕地經營權,僅擁有承包權的農民,基本上等同於失地農民。

放棄宅基地

在鼓勵農民進城買房方面,還有的地方正在積極鼓勵農民放棄宅基地,對於放棄宅基地的農民,當地將折算給予買房補貼,比如某地農民可以將宅基地折算成房款,某地農民放棄宅基地可獲得每畝不低於5萬元現金(多少宅基地有一畝以上的?)

這招比上面放棄耕地經營權更狠。因為他直接來了一招「釜底抽薪」,屬於一次性放棄宅基地,未來也不可能要回,沒了宅基地,你會回鄉耕地嗎?

從長遠趨勢來看,未來會有大量的農民進城買房,而且會有相當多的農民不會返回農村,風險在於「萬一」,萬一農民進城有了套房子,卻沒有生計,農民們必須給自己留好返鄉的退路,而返鄉的訴求就是繼續使用宅基地和經營自己的土地。

當前的套路就是鼓勵農民放棄宅基地,然後土地的經營權也被流轉出去,農民只保留承包權。這無疑是斷了農民的「後路」。

專家:靠農民工購房去庫存 月收入至少5000元

農民工購房去庫存要邁三道坎: 工資低、貸款難、房價高。

在自己辛苦勞作的城市安家,是不少農民工的夢想。

楊一民,河南許昌人,在北京打工已有10多個年頭。跟其他外來務工者不同,他自己做老闆,在朝陽區的一個社區租了一間平房專賣蔬菜。每個月除去房租,有5000多元的收入。他常常夢想在北京城裡擁有一套屬於自己的房子。

「我們這些外出打工的農民,沒有不想在北京城裡安家的,都想讓孩子得到更好的教育,讓父母享享城裡的福。」楊一民說,「這是我們的動力!」

但是,北京每平方米幾萬元的房價讓楊一民望而卻步。「我們在北京打拚這麼多年,在老家買一套房還是買得起的。」當楊一民談起在老家買房的事,禁不住開心地大笑起來,2015年6月他剛在許昌市買了一套三居室,有110平方米。

跟許多在城市打工的農民兄弟相比,楊一民真是幸運多了。國家統計局公布的數據顯示,2014年全國農民工人均月收入2864元。楊一民每月的收入則接近全國農民工平均收入的一倍。

農民工憑2864元的人均收入,在北京等一線城市,甚至在包括省會在內的二線城市都很難負擔起一套商品房。而以這樣的收入能否在三四線城市買得起房呢?

我們不妨算筆賬,看看身在許昌、平均收入為2864元的農民工,想要付一套房子的首付需要工作多長時間?

統計顯示,許昌2015年11月新房均價為每平方米4704元,這樣算下來一套100平方米普通住宅的總價為47.4萬元。按照目前市場上大部分住宅25%的首付比例計算,首付金額為11.76萬元。

假設一個農民工不吃不喝,工資全部用來支付購房首付,需要41個月,也就是3年半的時間。

但如果算上衣食住行、養家糊口的開銷,農民工以2864元的月工資負擔三四線城市普通住宅還是有些困難。「如果農民工一個月工資達到5000塊錢,到三四線城市買房就沒有問題。」黨國英說。

政府補貼農民購房並非長遠之計

近期,為了房地產市場去庫存,多地出台了購房優惠政策。河南省政府不久前就出台了《關於促進農民進城購房擴大住房消費的意見》,這份被人們稱為「豫九條」的政策中明確對商品住房庫存較大、消化周期長的縣(市、區),當地政府及其房管部門要積極組織農民團購買房,團購超過一定規模的,政府可以適當給予一定比例補貼。

「豫九條」出台的目的,旨在通過鼓勵農民購買三四線城市的商品房,緩解當前縣(市、區)房地產庫存壓力大的現狀。

目前,在河南已經有新鄉、新鄭、許昌、漯河等多地出台鼓勵購房的政策。例如,在新鄉市,購房者在2015年底前在平原新區買房,可享受每平方米300元的補貼。在許昌市區購買144平方米以下(含144平方米)在售普通商品住房(不含二手房)的所有購房人,市財政給予每平方米150元購房補貼。在漯河市,凡在市區購買面積144平方米以下新建普通商品住房的購買人,至2016年2月29日(含)止購房,可申請獲得財政補貼200元/平方米;2016年3月1日至2016年8月31日(含)止購房,可申請獲得財政補貼100元/平方米。

「作為短期的調節,這個辦法可行,農民工購買了住房以後會進行裝修,會有其他的開支,經濟活躍了,稅收增加了,財政能夠補償回來。」黨國英說,「但長期這樣補貼肯定是有問題的,一定要調結構,不能把住房產業當成一個主導產業。」

其實,政府雖然給予多種補貼、出台免稅政策,但總數目不可能很高,農民實際購買力與高房價之間的差額政府也補貼不起,要想讓農民工買得起房,達到去庫存的目的,按照供求關係、需求原理,最好的路徑選擇就是降低房價。

「房子降價以後農民就能買得起了。先在一二線城市降價會有好的效果,因為一二線城市房價比較高,有一些農民在這些城市已經穩定生活了,他現在靠租房住,租房的租金也比較高,如果房價降下來,就會增加住房的購買力。」黨國英說。

北京大學國家發展研究院院長、教授姚洋去庫存的思路更為開放,他建議政府發債把這些過剩房子收起來。他提出,開發商已經意識到2016年日子非常難過,政府把房子拿去,打六折開發商賣不賣?很多開發商願意儘快地套現。政府有了這些房源可以分給這些進城的農民,李克強總理說要解決三個一億人的住房問題,已經進城的一億人,棚戶區改造的一億人,還有新進城一億人的住房問題,這是一個絕佳的機會。

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