來自農民的吶喊：當接盤俠可以，但別斷了我們的後路

當前三四線商品房問題讓各地不甚頭痛，為了快速消減商品房，各地主要想了兩個法子：

第一，城裡人老房子拆了，原址不再蓋住宅，鼓勵市民在現有商品房中挑選，選中了還有一定的契稅減免和每平米幾百元的補貼。

第二，鼓勵農民就近在縣城裡買房，給農民買房的優惠其實也不低，比如買房后可為子女自由選擇學校就讀等。

在農村耕地確權方面，目前雖然只進行到村集體經營性資產這一塊，但按照目前的計劃，接下來要確權的就是耕地和宅基地。其中耕地應該在宅基地前面。

村集體經營資產按人確權，這將在未來五年內完成，屆時農民每年將獲得一筆穩定的財產性收入，經營得當的話，每人每年獲得2000多元的收入不成問題。

農民未來只承包，不經營

接下來就是耕地確權了，這裡將更加複雜，農民仍然擁有絕對的承包權，但考慮到相當多的農民常年外出打工，經營權有可能被流轉。說白了，地仍然歸你承包，但在農村集約化經營的趨勢下，這些土地由職業農民或類似機構來完成耕種，農民依據「承包權」來參與分享耕地的產出。

按理說這是好事，在農村勞動力老年化的趨勢下，大量農地效益不佳，讓種田大戶耕種，自己參與分享，既維持了耕地，又能獲得一筆收入。

但問題是，按目前的套路，農民將土地流轉出去后，將很難再回到手中，在實際操作過程中，這種「不可逆」的風險不得不引起我們的重視：

農民目前可以從打工來獲得家庭絕大部分收入，老了之後返鄉有可能無法從自己承包的土地上獲得任何產出，因為耕地的經營權已經流轉出去了。不僅老了，還有的農民進城討生活失意，也會選擇回農村繼續從事農業。這種「萬一」的可能性不得不考慮。

上面所說的主要指在外打工的農民，他們雖然握有土地承包權，但未來基本上土地的使用權已不歸他們了。這部分農民進城買房定居成功還好，如果定居失意返鄉，等待他們的將是尷尬和焦慮，因為他們已沒有地可耕種了。

失去耕地經營權，僅擁有承包權的農民，基本上等同於失地農民。

放棄宅基地

在鼓勵農民進城買房方面，還有的地方正在積極鼓勵農民放棄宅基地，對於放棄宅基地的農民，當地將折算給予買房補貼，比如某地農民可以將宅基地折算成房款，某地農民放棄宅基地可獲得每畝不低於5萬元現金（多少宅基地有一畝以上的？）

這招比上面放棄耕地經營權更狠。因為他直接來了一招「釜底抽薪」，屬於一次性放棄宅基地，未來也不可能要回，沒了宅基地，你會回鄉耕地嗎？

從長遠趨勢來看，未來會有大量的農民進城買房，而且會有相當多的農民不會返回農村，風險在於「萬一」，萬一農民進城有了套房子，卻沒有生計，農民們必須給自己留好返鄉的退路，而返鄉的訴求就是繼續使用宅基地和經營自己的土地。

當前的套路就是鼓勵農民放棄宅基地，然後土地的經營權也被流轉出去，農民只保留承包權。這無疑是斷了農民的「後路」。

專家：靠農民工購房去庫存 月收入至少5000元

農民工購房去庫存要邁三道坎： 工資低、貸款難、房價高。

在自己辛苦勞作的城市安家，是不少農民工的夢想。

楊一民，河南許昌人，在北京打工已有10多個年頭。跟其他外來務工者不同，他自己做老闆，在朝陽區的一個社區租了一間平房專賣蔬菜。每個月除去房租，有5000多元的收入。他常常夢想在北京城裡擁有一套屬於自己的房子。

「我們這些外出打工的農民，沒有不想在北京城裡安家的，都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城裡的福。」楊一民說，「這是我們的動力！」

但是，北京每平方米幾萬元的房價讓楊一民望而卻步。「我們在北京打拚這麼多年，在老家買一套房還是買得起的。」當楊一民談起在老家買房的事，禁不住開心地大笑起來，2015年6月他剛在許昌市買了一套三居室，有110平方米。

跟許多在城市打工的農民兄弟相比，楊一民真是幸運多了。國家統計局公布的數據顯示，2014年全國農民工人均月收入2864元。楊一民每月的收入則接近全國農民工平均收入的一倍。

農民工憑2864元的人均收入，在北京等一線城市，甚至在包括省會在內的二線城市都很難負擔起一套商品房。而以這樣的收入能否在三四線城市買得起房呢？

我們不妨算筆賬，看看身在許昌、平均收入為2864元的農民工，想要付一套房子的首付需要工作多長時間？

統計顯示，許昌2015年11月新房均價為每平方米4704元，這樣算下來一套100平方米普通住宅的總價為47.4萬元。按照目前市場上大部分住宅25%的首付比例計算，首付金額為11.76萬元。

假設一個農民工不吃不喝，工資全部用來支付購房首付，需要41個月，也就是3年半的時間。

但如果算上衣食住行、養家糊口的開銷，農民工以2864元的月工資負擔三四線城市普通住宅還是有些困難。「如果農民工一個月工資達到5000塊錢，到三四線城市買房就沒有問題。」黨國英說。

政府補貼農民購房並非長遠之計

近期，為了房地產市場去庫存，多地出台了購房優惠政策。河南省政府不久前就出台了《關於促進農民進城購房擴大住房消費的意見》，這份被人們稱為「豫九條」的政策中明確對商品住房庫存較大、消化周期長的縣（市、區），當地政府及其房管部門要積極組織農民團購買房，團購超過一定規模的，政府可以適當給予一定比例補貼。

「豫九條」出台的目的，旨在通過鼓勵農民購買三四線城市的商品房，緩解當前縣（市、區）房地產庫存壓力大的現狀。

目前，在河南已經有新鄉、新鄭、許昌、漯河等多地出台鼓勵購房的政策。例如，在新鄉市，購房者在2015年底前在平原新區買房，可享受每平方米300元的補貼。在許昌市區購買144平方米以下（含144平方米）在售普通商品住房（不含二手房）的所有購房人，市財政給予每平方米150元購房補貼。在漯河市，凡在市區購買面積144平方米以下新建普通商品住房的購買人，至2016年2月29日（含）止購房，可申請獲得財政補貼200元/平方米；2016年3月1日至2016年8月31日（含）止購房，可申請獲得財政補貼100元/平方米。

「作為短期的調節，這個辦法可行，農民工購買了住房以後會進行裝修，會有其他的開支，經濟活躍了，稅收增加了，財政能夠補償回來。」黨國英說，「但長期這樣補貼肯定是有問題的，一定要調結構，不能把住房產業當成一個主導產業。」

其實，政府雖然給予多種補貼、出台免稅政策，但總數目不可能很高，農民實際購買力與高房價之間的差額政府也補貼不起，要想讓農民工買得起房，達到去庫存的目的，按照供求關係、需求原理，最好的路徑選擇就是降低房價。

「房子降價以後農民就能買得起了。先在一二線城市降價會有好的效果，因為一二線城市房價比較高，有一些農民在這些城市已經穩定生活了，他現在靠租房住，租房的租金也比較高，如果房價降下來，就會增加住房的購買力。」黨國英說。

北京大學國家發展研究院院長、教授姚洋去庫存的思路更為開放，他建議政府發債把這些過剩房子收起來。他提出，開發商已經意識到2016年日子非常難過，政府把房子拿去，打六折開發商賣不賣？很多開發商願意儘快地套現。政府有了這些房源可以分給這些進城的農民，李克強總理說要解決三個一億人的住房問題，已經進城的一億人，棚戶區改造的一億人，還有新進城一億人的住房問題，這是一個絕佳的機會。

龍霸金市——CFP國際金融理財師，網友最喜愛的金融分析師，眾多財經專欄撰稿人，專註研究國際經濟形勢，本人會不定期的向各地財經網站撰稿。文/龍霸金市/貴金屬，油，氣投資交流微信：284395344