萬達商管是如何評審規劃設計的（乾貨）

來自：dichanMBA

為了讓萬達第五代城市綜合體設計評審有依有據，萬達研究院重點從這三個階段就商管公司參與規劃設計任務、準備工作以及從管理專業角度所需重點關注的事項進行詳細解讀，總結歸納了68個重點評審要點，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們今後在參與規劃設計工作時能夠有的放矢，提高工作效率......

【萬達•評審要點1】：業態定位

根據市場調研結果，綜合城市發展和商業發展狀況、商業項目所在區域的發展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態勢等情況進行定性分析研究，確定項目的商業定位、業態組合、業態布局，進而對項目的總體建築規模體量、項目內外交通環境組織、主要業態（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業態經營檔次和組合方式、以及大系統劃分方式等要素予以確認。

【萬達•評審要點2】：步行街布局

1)步行街應合理布局、與主力店有機結合併成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現交匯和共享；目前根據不同的建築體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數量應適當，並且通過在適當位置開口使步行街沒有明顯的「冷段」和「死角」；

2)步行街的總長度通常以280～350米為宜；一般在步行街的轉折處、入口處設置兩個中庭並且要分主次，主中庭面積約500～700平米（開洞面積），次中庭面積約300～400平方米（開洞面積）；兩個中庭的間距以80～100米為宜。

【萬達•評審要點3】：交通組織

1.城市廣場
萬達商業綜合體一般設置大型城市廣場（3000~10000平米左右）。大型城市廣場應該結合城市主要交通道路設置，其他廣場結合步行街入口設置；
2.豎向布置
在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數量合理，位置與客流動線相匹配。從商業角度看各出入口應與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結合，儘可能利用公共交通設施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進行「多首層」設計；
3.道路交通
重點關注廣場內外交通動線與城市周邊大交通的關係和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應有兩處雙向出入口並且分別設在不同的道路上，出入口位置應最大限度地降低地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；同時應該對整個廣場獨立外通道和內部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設計統籌考慮，提出設計思路（詳見方案設計階段：萬達·評審要點10）

【萬達•評審要點4】：停車位

根據當地法規的規定，結合城市私家車輛的保有量、當地居民購物出行習慣等因素，合理規劃機動車和非機動車的停車位數量，除了按照規定滿足商務和住宅（如有）的需要外，供商業部分使用的停車位數量通常應保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。

【萬達•評審要點5】：停靠站和公車站

為方便顧客下車，還應在主要的廣場出入口區域增設港灣式車輛停靠站，長度不少於20米，寬度為雙車道，可滿足計程車臨時停靠，停靠站的數量根據實際情況確定。根據公共客運交通現狀應在廣場周邊適當位置規劃公共客運交通車站。

【萬達•評審要點6】：管理用房

根據目前萬達綜合體的產品特點及物業管理模式，管理用房包括大商業管理用房和銷售型物業（包括大商業中的插蠟燭物業）的管理用房，還有食堂等輔助用房。大商業用房面積應達到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷售型物業（含大商業塔樓）的面積不得低於當地物業管理法規規定的管理用房面積（通常為3‰-5‰）；管用房位置應設置在地上區域。大商業部分和銷售物業部分位置應各自獨立，避免後期出現住宅物管用房產權糾紛問題。

【萬達•評審要點7】： 消防疏散通道

在消防規範允許的情況盡量減少消防疏散通道數量，並且盡量減少佔用步行街的商鋪位置。

【萬達•評審要點8】：變形縫

結合萬達綜合體建築形態特點，變形縫應沿著各主力店區域的邊界設置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。

【萬達•評審要點9】：建築方案評審

1．此階段商管公司任務及準備工作內容

1)任務：

規劃院將建築方案（初稿）反饋給各參與部門進行評審，商管公司則著重進行招商分析及物業管理方面的研究分析，提出方案評審意見。規劃院通過組織一次或多次評審會簽會匯總各部門的評審意見並結合各方意見組織修改調整建築方案，最終完成建築方案設計。由於建築方案通常經過多次評審和調整，在多次評審調整過程中方案設計也在不斷深化，因而這一段過程有時也被視為方案深化設計階段。為方便起見，我們仍作為一個階段對參與設計的工作內容進行闡述。

2)準備工作：

地方商管公司和集團商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部門根據各自的業務領域對方案進行全面解讀，並組織開展相關市調工作。

主要包括：當地商業建築的功能設施情況、當地物業管理水平及各類商戶對物業管理的需求情況、當地商家對商鋪規模體量的要求、當地貨物運輸車輛的類型、垃圾處理和清運方式、居民停車習慣和繳費方式、居民對休閑設施的需求、當地廣告經營市場接受的廣告位的規格尺度和安裝做法。

2．評審關注

商管公司在此階段應對整個廣場總平面以及步行街相關各區域的位置和平面設計的確認，包括：主入口、與主力店開口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、LED、有線電視控制）、挑空區域、衛生間、與地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、進深；地下室停車場的區域功能劃分和出入口、設備房、垃圾房、衛生間、倉庫、員工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面積確認；員工通道的要求。

商管公司需提交步行街初步業態規劃方案，確認餐飲區域的設計要點；同時提交商管用房平面布置，確認房產技術條件。

1)步行街主入口

步行街主出入口門高不低於3米，兩側及上方立面應採用通透玻璃幕牆設計，以增強門內區域商鋪的通透性，充分提高入口區域商鋪價值；商業廣場（含步行街）各出入口應設雙層門，並設風幕（長江流域及長江流域以北地區宜設手動三翼旋轉門）；步行街至少保證一處出入口可供車輛進出（室內展示用）；出於節能及實際使用效果的考慮，各出入口應安裝水循環冷暖風幕機；季風頻繁、風力較大地區，步行街入口應採用有框雙層夾膠玻璃門；以保證門的安全性和穩定性；

2)步行街空間：

室內商業步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。若室內步行街為三層，其第三層的業態規劃以餐飲業態為主，重點布置具有當地餐飲美食文化特色的餐飲業態。如有重油煙餐飲業態，必須放置在三層，以減少其對一、二層的影響，油煙必須高空排放。根據具體情況室內步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業態。餐飲商鋪應預留廚房點位位置和排油煙位置；

3)管道井：

步行街強弱電、供水等管道井應於公共通道集中設置，並將管井面向通道開門，盡量減少在商鋪內設置管道井，如確需設置管道井，其位置不能佔據商鋪的臨街面；商鋪門面盡量不設置防火捲簾，如確需設置則必須設置在商鋪門外側；

4)公共通道：

在步行街主力店入口做客流緩衝區設計；步行街兩側店面之間寬度：首層10～11米，二、三層16～17米，步行街樓板開口尺度：層數為2層的步行街，開口寬度宜8米；層數為3層的步行街，開口寬度宜9米；開口長度：為16～25米。步行街走道凈寬宜4米，「橋」的凈寬度宜3.5米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5～6米；2層以上的廊橋不宜過密（間隔在30～50米）；各主力店與步行街通道介面處應設置防盜捲簾，並且控制權在步行街一側；

5)步行街商鋪面積：

零售和服務類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為100～200㎡。所有商鋪單元進深宜8米～16米（其中零售和服務類商鋪不宜超過10米），面寬8.4米，儘可能減少門面過窄、進深過大、平面形狀不規則等異形商鋪設計，降低招商難度；

6)步行街商鋪門面：

所有商鋪門應正對步行街並盡量避免門對門式設計。步行街商鋪外立面，除預留店招位置外，應全部採用通透白玻璃到頂設計（包括部分商鋪與主力店通道的立面）；

7)步行街商鋪分隔：

建議步行街商鋪儘可能沿柱體進行分隔，以方便日後商鋪布局調整；特殊商鋪應在保證工期的前提下按照商戶提出的具體設計要求進行分隔設計，如肯德基、麥當勞、必勝客等戰略合作夥伴的商鋪通常會選擇步行街主出入口處的店鋪，面積不低於180平米，並在鋪內設計衛生間、一二層增加樓梯設計。

【萬達•評審要點10】：廣場內部豎向交通組織

1)扶梯：步行街的人流主要以電動扶梯來組織人流的垂直交通，設置的一般原則是，在步行街的主入口20-30米左右距離設第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設，步行街內的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側平行布置；（規劃院強制條文已列）扶梯位置應避免對商鋪的經營造成影響。扶梯應設置光感變頻裝置；

2)觀光梯：通常在步行街中庭設置，以2～3部為一組，觀光梯應通到地下停車場。觀光梯與商鋪門面的距離應不小於4米。井道採用鋼結構和玻璃立面，觀光梯轎廂立面也須做成玻璃，使觀光梯整體保持通透。觀光梯應可以到達地下停車場，以保證垂直客流動線的完整；

3)貨梯：步行街及各主力店均應設有貨運電梯，步行街除了與主力店共用的貨梯外，還應有專用的貨梯一至兩組。步行街的所有貨梯（包括專用和共用）位置一般間隔80-100米設一組，但不宜安置在步行街主入口的明顯位置。每組貨梯以兩部為宜，載重量為1.6～2噸；貨梯對應的地下卸貨區的位置必須考慮與地下停車場出入口的關係；

4)廣場內的所有垂直電梯應具有三方通話功能；電梯還應具有電梯廠家配套生產的運行狀態和故障中央監控顯示系統，以保證運行安全。

【萬達•評審要點11】：共享空間

以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下，如綜合樓、娛樂樓，因其與步行街營業時間的不同，宜在其樓內區域單獨設計共享豎向交通核並直接通向戶外及地下停車場，避免使用步行街的公共區域，使其顧客出入不受步行街閉店的影響，並降低管理公司的管理難度。

【萬達•評審要點12】：公共衛生間

根據步行街的長度不同一般設3～5處衛生間，衛生間的間距80～100米，面積70～100平方米，衛生間可與主力店合用，但每層至少應設置一處步行街專用衛生間，以滿足步行街與主力店錯時營業時使用需要；衛生間不宜佔用商鋪位置，應設計在較隱蔽的位置，衛生間的出入口應設計在步行街與其他業態連接的通道內而無需直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響；

衛生間應作無障礙設計，每處衛生間男間蹲位不少於3個，女間蹲位不少於6個，均以蹲便器為主；殘障人專用間蹲位1個，採用坐便器，輔助設施完備；男衛生間小便池不少於3個；公用洗手盆不少於3個，其中兒童專用1個；女衛生間還應設母嬰室或母嬰護理台，以方便帶小孩的顧客使用。衛生間內的梳妝鏡離梳妝台高度為40公分為宜。衛生間還應設置有供保潔員清洗儲放清潔器具的操作間；由於餐飲區域衛生間使用頻繁，還應酌情考慮在步行街餐飲區增設員工專用衛生間。

【萬達•評審要點13】：顧客吸煙室

建議在步行街各層適當位置設置一處顧客吸煙室，面積在10平米左右，並設置通風排煙設施。

【萬達•評審要點14】：主力店開口【萬達•評審要點15】：步行街專用貨物通道

因步行街較長，為方便步行街（特別是餐飲區）商戶貨物和垃圾運輸，建議在商鋪背街的一面設立專用貨運通道，以避免貨運對環境和顧客造成影響。

【萬達•評審要點16】：步行街公共通道頂棚

步行街公共通道頂棚通常採用多層挑空玻璃採光頂設計，採光頂的開口寬度，應較下層開口兩側各擴大800mm；玻璃採光頂宜採用分段式設計。

1)商業管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的員工宿舍應具備採光通風條件，並配套設置專用衛生間、淋浴間、更衣室、活動室及訪親室；

2)員工食堂應考慮燃氣管道、新風、油煙凈化及排放系統、上下水、隔油池等設施；

3)物管用房內使用的中央空調、管道天然氣、給排水、強弱電系統（消防、電話、網路）等均應獨立設置；

4)綜合體中管理用房涉及到銷售物業管理用房的，銷售物業處辦公室應單設，並應採取措施（如門禁等）與商業管理管理辦公區域分開。

1)開閉所、變電所、制冷機房、消防控制中心規劃在同一層相鄰區域，以方便運行管理；應為供電局預留（一般為10KV）開閉站的位置；為方便對各主機設備的管控，建議增設運行值班室並將變配電室與值班室之間的隔牆設計為防暴玻璃窗；設備房必須有空調設施（通風和散熱）；所有強弱電間門應向外開；值班室的位置可由商管公司提供或確認，值班室的建造標準可參照物管用房的標準；

2)地下各設備用房門及通道寬度要適合設備運輸安裝和日後維修；

3)為便於設備安裝和日後維修，地下設備間的門應朝向車場開闊區域；若超市等主力店設置於地下區域，其購物手推車臨時停放區不宜設置在設備間門口周邊；

4)由於各設備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設衛生間。

1)建議在電梯廳不設計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設備；

2)鑒於冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發生跑水事故，短時間內也不致影響到電梯的運行安全；

3)通往地下停車場的客用電梯和扶梯間應建造成封閉的通透玻璃候梯廳，候梯廳需設計空調及安全欄杆。

為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當位置增加步行街倉庫用房的規劃，面積不小於200平米。

1)步行街專用垃圾房應設立四～六處，其中一處為危險品垃圾房；每處分設干、濕垃圾房，每組面積不小於60㎡，主力店垃圾房應另外單獨設立；

2)垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口，或貨梯口及卸貨區的附近，垃圾房與車場出入口之間須有一條垃圾車專用通道，通道的凈高應滿足當地垃圾清運車的高度；

3)垃圾房的建造標準：牆面、地面鋪瓷磚，牆面到頂、地面包括排污溝滿鋪；配置上下水、排風、照明、滅蠅燈等設施；其中危險品垃圾房還應配置防暴燈、防潮燈、泄爆口及可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統，以確保廣場安全。

1）考慮到步行街將設置較多餐飲商鋪，地下停車場貨運電梯口處設立面積為100～200M2的卸貨區域，各卸貨區域與車場入口之間必須有一條凈高不低於3米的貨車通道。

1)屋頂設備設施的安裝，應統一規劃、有序排列。所有冷卻塔、排油煙風機、油煙凈化器的安裝位置，包括出風口的方向，避免對塔樓居住環境的不良影響；

2)應充分考慮裙樓的冷卻塔、風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設備的相關雜訊、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理；

3)由於肯德基、麥當勞、必勝客等主力店獨立設計安裝VRV空調系統，裙樓屋頂應在適當位置預留設備基礎；

4)屋頂油煙井距高層水平距離20米以上。

1)車行道兩側（或單側）應設置平行的人行道，人行道與車行道之間應通過路面標線明確區分；

2)車場內部應設計為「單循環」交通形式，盡量避免交叉口；

3)地下車庫必須預留機械停車，由於機械式停車位的後期維護保養成本較高，管理難度較大，顧客的認可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，可暫不採用此停車方式；

4)為避免非機動車亂停亂放，應設置非機動車存車處，非機動車停車位數量為：1000～2500輛；

5)IC卡智能收費管理系統，具備自動發卡、辦理長期卡等功能；收費軟體應具備停車收費、已停車輛數量統計、空餘車位統計、出入口電子顯示板具有車位數、車位狀態顯示的功能；

6)地下車場出入口需設收費站，地下車場通往百貨、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近區域還應規劃中間收費站。具體位置應根據停車場交通規劃由商管公司設定。中央收費站布線應由橋架引入，在設計上要考慮到日後中間收費站的移動調整要求。收費站長2000mm、寬2000mm、高2500mm，並需安裝分體空調；

7)車庫出入口收費亭和道閘應儘可能設置在平坦路段；

8)車道地面增加指引方向形狀的減速帶。

地下室應在合適的位置設計安裝一定數量的燈箱廣告。廣告位主要位於以下各處：內牆面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道牆面廣告；廣告位需預留供電管線。

1)不同業態的機電設備系統應相互獨立，並獨立計量，避免造成營運期間管理界面混亂，給設施設備維護保養工作帶來困難；

2)為便於今后實際運營中對日常能耗進行統計、管理，各設備機房均需增加獨立電錶，例如：制冷機房、水泵房等；

3)外牆廣告和景觀照明應分別設置單獨迴路，單獨計量，在相應屋面或樓層預留外牆廣告、景觀照明用配電箱；

4)步行街中庭應設置100千瓦獨立電源；外廣場的主要促銷活動場地應設置200千瓦獨立電源。

【萬達•評審要點27】：外立面設計

1)外立面嚴禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕牆、鋁板幕牆為主。北方城市以石材為主，結合部分玻璃幕牆及鋁板。商業裙樓部分的色彩不能過於灰暗，應以暖色調為主，應關注裙樓的晝夜色彩視覺感受，增強商業經營氣氛；

2)步行街出入口外立面應設計大氣，步行街標識易於辨認，雨棚透光性好，易於保潔；

3)凡有對外採光的商鋪，應保證立面玻璃幕牆的透光率，確保正常經營；首層外立面應儘可能設計為展示櫥窗，並以白玻璃為主，以增加外立面商業氛圍；

4)塔樓與裙樓臨街的立面應避免在一個平面上，塔樓應退後至少2米，二者之間應有過度結構處理，以防止塔樓墜物危及廣場行人安全及裙樓泛光對塔樓造成的光污染；

5)室外應設置大型LED顯示屏，面積根據外立面的形式統一設計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應考慮LED顯示屏的維護保養以及防水的需求；LED顯示屏的規格、視距、高度應協調適度；室外廣場適當預留音視頻介面與LED顯示屏連接，以便在外廣場舉辦活動時在LED顯示屏上進行現場直播。

【萬達•評審要點28】：店招及廣告位

1)重點關注外牆廣告位設置位置、數量和大小與整體建築品質的合理匹配；

2)萬達廣場店招及主力店店招與廣告位在設計位置及內容方面的關係定位應準確合理；

3)外牆廣告位需根據外立面的高度及長度進行總體的確定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大於30平米；但如果當地廣告經營市場能夠接受的尺度有別於上述標準，應按市場標準建造；

4)建築立面可預埋不鏽鋼掛件，供懸挂條幅使用，具體位置可由商管公司確定；

5)所有廣告位、店招及相關照明的電源，建議在配電室內設立獨立的配電櫃，並採取集中控制方式，接入樓宇自控系統；廣場LOGO建議由光控開關控制；

6)為保證今後出租使用中計量準確，建議對每塊廣告位進行獨立計量；

7)燈箱廣告應在四周預留散熱孔，以保證內部燈具的可靠運行；

8)燈箱內部的電器元件須使用知名品牌，如歐司朗、GE的電子鎮流器、光源等；安裝、配線符合規範要求；

9)廣告位的照明應盡量採用外置照明（金鹵投光燈），內置照明為輔的設計。內置照明燈具應與廣告畫布保持一定距離，通常不小於300mm，並且要隨著廣告畫面增大而增大，以免過熱引發火災事故；

10)戶外廣告位鋼結構支架應做全面防鏽處理，筋、梁密度分佈合理；內襯鍍鋅板厚度要符合要求，鉚接牢固、密度合理，以避免在颳風時出現噪音；廣告牌邊框應採用不鏽鋼包邊，並進行磨邊處理；

11)廣告畫面安裝方式應簡單牢固、易於拆換，廣告位內側應設置檢修口，方便維護；建議設計可滑動式爬梯或吊籃。

【萬達•評審要點29】：泛光照明

廣場外環境及景觀設計應首先滿足各種功能和需要，其次要考慮維護保養成本和管理難度。因此景觀設計應從以下方面考慮：

地面鋪裝材料的選擇和施工工藝是否合理；提供保潔取水用電等配套設施預留的點位和要求廣告燈箱、立柱標識、燈柱、花缽、樹池、垃圾桶、休閑座椅等景觀元素的位置是否合理；綠化的布置方式以及綠植品種的選擇是否合理；室外標識、售賣亭、促銷活動場地的位置、數量及設計要求。

【萬達•評審要點30】：景觀風格

廣場景觀整體格調應與建築的風格保持協調，通常商業以簡約時尚為主，銷售型物業以優雅舒適為主。

【萬達•評審要點31】：外廣場地面鋪裝

1)為避免日後出現塌陷，應根據地質承載力的實際現狀處理基礎和墊層，砼墊層至少要達到200MM；

2)廣場地面應採用防滑、抗壓耐用、不易污染、便於清洗的材質，建議採用600*600規格的天然石材，面積不宜過大，便於日後維修更換，更換后色差也不會很突出。允許機動車行駛區域的地面石材厚度建議不小於6cm或達到上車地面的要求；

3)廣場地面各種井蓋的表面通常應採用和鋪地相同的材料，井蓋至少應具有美觀、抗壓、便於開閉、防盜等特點；

4)車行路面（如車庫出入口）不宜採用鋪裝方式，如出於環境裝飾的需要，可選擇彩色水泥或環氧樹脂漆工藝處理。

【萬達•評審要點32】:交通組織及動線

1)人行道與車行道之間可採取綠植等景觀設施隔離和區分，避免人車混行；

2)為防止車輛亂停亂放，廣場邊緣路牙的高度應不小於180MM，同時應設置景觀綠植及擋車樁；

3)港灣式停靠站、公車站、城市道路人行橫道線等應納入環境設計中；

4)廣場應設置2～3個大型客車停車位，可與酒店、超市一併考慮，行車路線應避免在廣場中穿行。

【萬達•評審要點33】:配套設施預留

1)外廣場保潔取水點應每隔70～80米設置一處，能夠鎖閉。具體點位由商管公司提供或確認；

2)外廣場多種經營點位（售賣亭）應每隔100米設置一處，主幹道臨街面的數量應不少於二處，應具備供電、通訊、給排水功能，具體點位由商管公司提供或確認；

3)主要外廣場作為日後商家舉辦促銷活動的場地，應設置不低於120KW的電力容量的配電箱。配電箱應具備防水、防漏電的功能。

【萬達•評審要點34】:景觀照明

燈光要進行照度計算，明確燈具類型和功率，在滿足商業需要的基礎上兼顧節能，同時不能影響周邊住宅的使用；燈具的結構和材質應易於維護清潔和更換光源。

【萬達•評審要點35】:垃圾箱

1)外廣場垃圾桶應符合環保認證要求，即由可回收和不可回收兩部分桶體組成並配備煙灰缸；造型要美觀，與周圍景觀協調一致；材質堅固耐用，易於清洗；可固定於地面；

2)垃圾箱間隔距離宜為30～50米，且應靠近綠化帶、休閑椅等設置；具體點位由商管公司提供或確認。

【萬達•評審要點36】:休閑設施

休閑椅要堅固耐用，易於清潔，表面材質不易褪色，整體不易拆卸。設計樣式風格要與周圍景觀設施保持一致。

【萬達•評審要點37】:水系景觀

水系景觀的設計要充分考慮今後維護保養成本和難度；噴水系統宜採用旱噴；水池的池底須硬質鋪裝並保持平整，水深不大於20CM；水系景觀還應當避開各種機電設施以及汽車坡道等，以免滲漏造成設施損壞和人身傷害；水系景觀周圍夜間照明要充足。

【萬達•評審要點38】：木製景觀

由於木質設施易損壞、保養難，地板、休閑椅、亭台、橋閣、欄杆等盡量少採用木質材料，如使用必須經過防腐處理。

【萬達•評審要點39】：盲道和無障礙通道

1)主要道路和出入口均應設置盲道和無障礙通道，並與城市道路的盲道和無障礙設施連接；

2)無障礙通道護欄應採用不鏽鋼製成，避免用土建矮牆；地面應採用防滑材質，地面坡度符合規範。

【萬達•評審要點40】：綠植

1)廣場綠植要根據其使用功能來選擇適當的種類，如隔離用的綠植，通常選用生長旺盛易於修剪的灌木或草皮；而遮蔭為目的的宜選用樹冠高大的喬木；以觀賞為目的的應選用形體優美，花色鮮艷、花期長的植物；

2)所有植物均應適應當地氣候，易於生長和栽培，耐病蟲害，無毒無特殊氣味。

【萬達•評審要點41】：屋頂花園

如建築物由裙樓和塔樓組成，則裙樓屋面應設置景觀以遮蔽其它有礙觀瞻的屋頂設施，美化屋面環境；如有需要也可營造休閑場所（參見萬達•評審要點22）。

【萬達•評審要點42】：坡度處理

1)對於地面標高變化較大的項目，在商業廣場各主入口要儘可能使用緩坡而減少台階設計；如有台階，每組台階的總高度也應小於1.5米；坡道坡度最大不要超過8％；

2)坡度較大必須採用豎向垂直擋牆設計時，應通過分層疊錯變化或者立體坡面綠化設計來進行美化。

【萬達•評審要點43】：景觀小品

1)室外各種標識、移動式花缽及樹池擺放位置應錯落有序，對客流動線無不良影響，具體位置可由商管公司提供；

2)所有燈桿、標識、立柱廣告、道旗等其突出柱體的懸挂物底端距地面高度應不小於2米；

3)可酌情考慮在城市廣場或主要臨街面設置在地區或城市具有標誌性特徵的藝術景觀或構築物，如雕塑、假山石等。

【萬達•評審要點44】：銷售型物業景觀

1)對於銷售型的物業應在每棟建築物門前區域增設公告欄，方便物業管理信息公示；

2)所有景觀元素應避免影響居住者室內採光；

3)夜間景觀照明不能對居住者造成光污染；

4)在保證安全的前提下，適當增加球場、沙池、健身器、兒童樂園等娛樂健身設施；

5)園區內人行道路要便捷、順暢；

6)獨立的園區應採用封閉式管理的設計。

【萬達•評審要點45】：其它設施

1)人防出口、燃氣調壓站、室外變電站等公共設施應進行適當的美化裝飾要與周圍景觀保持一致，或者設計成廣告位或路引標識，以發揮使用功能；

2)室外扶梯應有遮雨棚，且造型要與建築及外環境協調一致，有利於扶梯維護保養。

【萬達•評審要點46】：對所有景觀設施進行安全風險評估

【萬達•評審要點47】：商鋪交付標準

室內商業步行街商鋪的交付標準，餐飲類以及有特殊要求的戰略合作夥伴的商鋪通常毛坯交付，但配套設施應安裝到位；其他商鋪以及公共區域均為精裝修標準交付。

【萬達•評審要點48】：商鋪立面

商鋪店招應設置在鋪門上方，電源接入商鋪的配電箱（配電箱應設置在隱蔽位置）；一般精裝鋪的店招寬度與鋪門一致，但餐飲商鋪和戰略夥伴商鋪也可採用與鋪面等寬的店招或按照其要求設置；鋪門兩側的玻璃幕牆到頂，底部加踢腳線保護；所有店招均預留位置，店招的內容由商戶自行設計安裝。

【萬達•評審要點49】：步行街天面

1)步行街公共通道的天面顏色不宜單調，應豐富顏色和建築層次，和燈光效果良好配合，渲染商業氣氛；

2)步行街的天面（包括公共區域和商鋪內）吊頂應採用上人龍骨，在合理的位置預留足夠的檢修口。

【萬達•評審要點50】：步行街照明

1)步行街照明與內裝應有機結合，避免片面追求形式和不適當選取照度標準及照明方式，在不降低照明質量的前提下，應有效控制單位面積的安裝功率；

2)除有裝飾需要外，應優先選擇直射光通比例高、控光性能合理的高效燈具，如節能熒光燈和高顯鈉燈等；

3)為了充分利用天然採光條件，節約電能，應儘可能將照明控制納入建築設備自動監控系統；

4)目前在給各精裝商鋪作天花燈具的設計時，通常在周邊採用不同燈具以突出不同的效果。但根據以往經驗，各商鋪在進行裝修時，周邊往往放置高櫃，櫃內設有照明，而天花安裝的燈具往往閑置。為此建議店鋪內周邊的燈具仍選用普通燈具，僅預留充足電量即可，以滿足商鋪自行改動之需；

3)針對於暗槽內的燈具，為便於維修更換慮，建議採用「卡扣」式安裝；

4)步行街立面宜採用高反射率的飾面材料以提高光效。

【萬達•評審要點51】：商鋪門

各商鋪玻璃門採用的均為1米面寬、厚度不低於12MM的鋼化玻璃，為適應玻璃門較大的自重，必須選擇合適的優質品牌的地彈簧合頁，建議採用進口品牌，以往所使用的經常損壞，出現玻璃門下垂以及無法定位的現象。

【萬達•評審要點52】：步行街公共通道地面

1)步行街通道地面以淺米黃進口人造石為主，其中餐飲區的地面應選擇顏色略深，不易污染、易清潔的地磚；

2)中庭地面鋪裝應以天然石材為主，並通過拼花、環形裝飾燈帶等裝飾手法明顯區別於其它區域。地面若採用不鏽鋼壓條作為裝飾時，其厚度和長度應避免在今後的使用中出現翹起、變形。

【萬達•評審要點53】：多種經營點位

步行街首層扶梯下方、通道口等適合開展多種經營的區域可做強弱電（個別可考慮上下水）預留。具體點位可由商管公司提供。

【萬達•評審要點54】：步行街的採光廊和中庭玻璃穹頂

1)考慮廣告條幅及美陳裝飾物的安裝，步行街的採光廊需按每跨3對或5對預留弔掛件，中庭玻璃穹頂預留6個或8個弔掛件，所有弔掛件均要採用電動遙控升降裝置，每個點的承載力約45KG，具體點位可由商管公司提供；中庭的採光玻璃穹頂及步行街的採光廊應進行節能設計，必須設置電動遮陽裝置。在設計選型時請注意軌道、電機、控制機構的選擇，以避免後期實際使用時出現問題；

2)中庭玻璃穹頂在設計中同時要考慮預留安裝LED電子顯示屏的荷載和懸挂設施，總荷載為20KN。

【萬達•評審要點55】：步行街廣告

1)步行街公共區域及地下車場均可選擇客流集中的位置設置廣告燈箱，電梯廳等顧客能夠短暫駐足的位置也可設置滾軸式廣告燈箱，廣告燈箱的寬度以700MM～800MM為宜，高度以1800MM為宜；廣告燈箱應外形美觀、醒目，配合步行街整體設計風格；具體點位可由商管公司提供；

2)滾軸式廣告燈箱的設計應考慮方便維修和更換畫面，盡量採用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用玻璃膠封固的方法，所有廣告燈箱均需預留散熱口；燈箱廣告位應獨立或分區域安裝計量電錶。

【萬達•評審要點56】：客服中心

客服中心可設置在扶梯下方或中庭區域，客服中心接待台應由內裝單位負責設計製作，風格與周圍環境協調一致；客服中心所需的供電、通訊、網路、廣播等須一併安裝到位；如步行街過長或者體量過大（長度超過350米或建築面積超過5萬平方米）可考慮增加一個客服中心。具體點位由商管公司確定。

【萬達•評審要點57】：電梯扶梯

1)扶梯洞口周圍空隙須安裝防墜網；

2)圖紙中扶梯兩端與護欄銜接的部位及兩組扶梯之間的間距部分建議在該處應做明確設計，除採用不鏽鋼造型連接外，為防止縫隙過大，還需再增加安全玻璃攔隔，所有縫隙必須保證能夠阻擋兒童穿過；

3)地下電梯大堂、扶梯廳隔斷可多採用玻璃設計，以增強其通透性，便於客人方便找到進出通道；內部裝修達到精裝標準；

4)建議觀光電梯附近增加廣告液晶屏和樓層指示。

【萬達•評審要點58】：衛生間

衛生間內應增加應急照明，地面應採用防滑地磚，燈具及排氣扇的位置要根據蹲位的位置合理安排（其它要求參見【萬達•評審要點11】）。

【萬達•評審要點59】：休閑設施

步行街長度，在廊道內應按適當的間隔距離設置休息區，休息區以休閑座椅和景觀小品配合為主。

【萬達•評審要點60】：衛生設施

步行街需設置符合環保質量管理標準的高品質垃圾桶，擺放位置：步行街公共通道應結合休息區、扶梯口等處擺放，以30～50米擺放一個為宜；公共衛生間門口、電梯廳等處均需擺放；具體點位可由商管公司提供。

【萬達•評審要點61】：導示系統總體要求

導示系統的標識內容必須符合萬達集團的VI使用規範，材質優良，製作安裝工藝精細，易於維護保養，設計風格保持統一。

【萬達•評審要點62】：室外導示

室外交通指示標識、廣場標識、廣告燈箱等應根據標識級別設置於路口、主入口和廣場四周等視線較為集中的位置，選擇點位的原則：不能影響整個廣場的客流動線，可利用綠植區設置；不能遮擋主力店或外鋪的門面；不能對廣場舉辦大型活動的場地使用形成潛在影響；位置、高度、寬度以及安裝工藝等無安全隱患；具體點位可由商管公司提供。

【萬達•評審要點63】：室內導示

室內導示牌主要設置於出入口、主力店開口、電梯廳、扶梯口、衛生間等處，同時步行街公共通道也應根據合理距離吊設導示牌；具體點位和內容由商管公司提供。

【萬達•評審要點64】：導示製作及安裝

【萬達•評審要點65】：大商業廣場智能化系統（包括插蠟燭部分）

1)建築設備監控系統（BA）：除包括中央空調系統、冷凍機組系統、給排水系統、變電系統、照明系統、電梯系統等外，還應設置三表自動抄送系統、空調自動計費系統、水箱水位監控系統；集水坑液位（包括超高液位和超低液位）監控系統，排污泵監控系統、室外溫濕度監測系統（陽面、陰面各設1個點）；公共區域照明（含步行街、主力店、地下停車場）綜合自動控制系統，以滿足日後管理和節能需要；

2)辦公自動化系統（OA）：包括電子布告管理系統（發布即時信息、通知、通告等）、停車管理系統、物業管理計算機系統；

3)安全防範自動化系統（SA）：紅外報警系統與閉路電視監控系統應實現聯動；設計施工單位應與當地公安技防相關部門進行充分溝通協調，安全防範自動化系統的設計要完全達到公安技防的強制性要求。電視監控系統的備電達到2小時；監控錄像保存時間應達到30天；

4)火災自動報警及消防聯動自動化系統（FA）：包括自動火災報警系統、自動噴淋系統，並且將樓宇自動化系統（BAS）、消防智能化控制系統（FAS）、停車場管理系統（CPS）、安保智能化系統（SAS）等等各子系統樓宇綜合布線系統進行聯網，實現相互聯動控制；

5)廣場應安裝採用攝像分析技術的客流統計系統，計數點位覆蓋廣場通向外部的所有出入口；

6)由於廣場內部平面關係複雜，在商管公司管轄範圍內，電視監控等系統的攝像頭點位上應避免造成監控盲點；攝像頭可與客流計數系統共用；

7)個別項目存在插蠟燭物業的出入口設置在大商業正立面，對插蠟燭物業的安全和大商業的經營活動都會產生不利影響，建議儘可能避免此類設計結構，若無法避免，必須充分考慮在智能化方面的功能完善和提高。

住宅智能化系統主要包括對講系統、入侵報警系統、電視監控系統、電子巡更系統、門禁系統等。各系統的覆蓋範圍和點位由商管公司根據管理需要設置；其中對講系統應根據地方公安部門技防強制規範確定採用可視或非可視的系統。入侵報警系統的布防原則：由業主自行布防，報警信息報到消控中心。

【萬達•評審要點66】：自動控制系統

中央空調系統的空調機組、新風機組、送排風機（非消防用）、水箱、集水坑、排污泵等主要設備可納入設備監控系統，以達到設備監控系統根據其相關運行參數對末端設備適時調節的作用；所有冷凍站及冷卻塔均採用群控系統；空調機組迴風應加裝電動風閥，實現與新風閥的聯動控制，也接入設備監控系統；空調機組的風機設置壓差開關監控其運行、故障狀態。

【萬達•評審要點67】：系統分配

中央空調系統的分配原則：百貨、超市等大型主力店以及步行街應採用各自獨立的中央空調系統；電玩、KTV、影院、大型餐飲、酒吧等需要深夜服務的主力店合用一套中央空調系統；其他與步行街相近的業態可以併入步行街的中央空調系統。

【萬達•評審要點68】：步行街出風口

1)由於步行街通道為全部開敞式設計，每層中間有天井，建議在一層頂部增設側出風口，分別在冬季供暖和夏季供冷使用，保證步行街內不出現溫度分層現象；

2)各層挑空區域，特別是中庭的空調風口建議採用「螺旋式風口」，以保證風量能夠有效地傳遞，確保該區域的溫度；

3)由於三層全層為餐飲店鋪，客觀環境及顧客相對較為密集，建議該層的空調風口數量及冷量要明顯高於其他兩層，以保證實際的使用；

4)衛生間內以及通往各主力店通道部位均應設置空調風口。