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三四線城市樓市投資客暗涌:嘉善、滁州調控升級

本文作者為唐韶葵,來源於21世紀經濟報道,原標題為《三四線城市樓市投資客暗涌:嘉善、滁州調控升級》,授權華爾街見聞轉載。原文點擊這裡查看。

為進一步貫徹落實國家「房子是用來住的,不是用來炒的」房地產市場調控精神,長三角日前成交漸熱的強三四線城市相繼出台調控加碼措施。

3月13日,嘉善在2016年12月21日實施部分區域限購政策的基礎上,進一步擴大限購實施範圍。自2017年3月14日起在全縣範圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房;自2017年3月15日起在全縣範圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售二手住房。換言之,在嘉善已有一套房的外地人將沒有資格再買一、二手房。

就在前一天,3月12日,安徽省滁州市也出台了新政,規定居民購買二套房的商貸首付比例不低於40%,三套房首付比例不低於60%。

業內人士分析指出,滁州有合肥、南京的投資溢出效應,近期房價漲幅已引起有關部門注意。

就在3月11、12日這個周末,長三角的嘉興、嘉善、崇明島「綠地長島」項目、杭州灣新區「杭州灣世紀城」項目等多個售樓部均人滿為患,不少中介出動人員把客戶從上海、杭州等地帶到項目現場看房、交易。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出,市場調整政策只有一步步從嚴才達到效果。目前各地只是在壓抑房價上取得一定效果,市場背後卻是:北京在醞釀「漲」勢,一線城市周邊還是暗潮洶湧,因此進一步強化政策是必然的。

此前調控加碼呼聲較高的石家莊、青島、南昌、成都,只有南昌媒體在3月8日披露南昌即將加碼調控政策。張宏偉認為,大部分成交反彈的省會城市,包括環北京、環上海的強三四線城市,均有可能會在近期出現政策補刀。

張宏偉認為,現階段市場的反應,與一線城市周邊城市房企加大推盤力度,比如用「小蜜蜂」在捷運站做地推等有關。「這些城市的市場不存在去庫存壓力,加上周邊大城市嚴格執行限購、限貸,資金尋求出路」。

上海中原市場分析師盧文曦分析指出,這些城市房地產的熱銷與項目營銷工作出色、准入門檻低、一二線城市調控高壓導致的投資外溢明顯等原因密不可分。「總價百萬左右的房產還可以貸款,2、30萬元的啟動資金比上海、杭州要低很多」。

盧文曦認為,熱銷的城市都在環一線、環二線城市範疇,高鐵、高速網路建設發達,同城效應明顯。但他又提醒說,畢竟這些區域外來投資客比重佔一定比例,房價太高對當地老百姓剛需買房有影響,萬一市場出現波動,投資客佔比大的市場後果將不堪設想。

這波投資客將面臨多長的回報周期?盧文曦認為,強三四線城市的二手房市場沒有一二線城市那麼發達,流轉會有一定難度,3-5年的培育期是必經的。

張宏偉透露,限購升級之後,不排除有房企採取「用時間換空間」的手段,讓客戶先交付一筆定金,然後等客戶滿足購買條件再辦理貸款,通過這樣「私下協議」的方式激活投資客。



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