葉檀： 深圳房價真的跌了！但20年後將比肩香港！

7月1日，深圳官方發布6月房價數據顯示，6月房價為54492元/平，較5月微幅下滑。至此，深圳房價已經連續九月下跌。

房價大跌引起市場廣大關注，著名財經專家葉檀近日發表文章《葉檀： 深圳房價跌了？》，葉檀表示，深圳房價下跌時一種誤導，因為一手住宅下降的同時，深圳二手房價格在上漲。

此外，葉檀稱，如果粵港澳大灣區成熟，再過20年，深圳的房價很可能與香港並肩。

曾經是房地產的黃金寶地，現在成為房價下行的風向標。根據深圳官方的數據，深圳房價跌了，而且是大跌。在深圳買了房的人怎麼辦？大叫大嚷，然後把房子像28塊錢的中石油一樣一直攥在手裡？

去年10月至今

深房價已跌7108元/平

7月1日，深圳市規土委發布，6月房價為54492元/平方米，相比5月微幅下滑。深圳房價連跌9個月，自去年10月至今，深圳房價平均每平方米已經下跌了7108元。

去年10月份是個分水嶺。

今年2月始

深圳二手房5個月連續上漲

今年6月，深圳二手房均價是每平方米 46631 元，5月是每平方米 46162 元，環比上漲 1.02%，同比上漲3.68%。從今年2月開始，深圳二手房價格上漲，現在，已經是5個月連續上漲。

並且，出售價格不得超過備案價。如果是500萬元的一套房子，3成和7成相差了200萬元。

新房受政策調控影響極大

二手房反映出真正市場行情

高房價區域受到嚴格控制。2016年10月份，深圳全市僅有南山蛇口樓盤山語海入市發售，此後連續三周無項目發售。到今年6月，全市新增8個項目獲得預售證，其中住宅項目佔4個，環比5月新增1個。

龍崗區成交1253套新房住宅，環比減少0.1%，同比增加21.5%；成交面積11.16萬平方米，環比減少2.9%，同比增加12.5%。

深圳樓市最快的增長時期已經結束

市場現已進入震蕩期

據郁亮說，深圳14%新房，86%二手房，二手房是個龐大的市場。

二手房市場緩慢上升，深圳房地產最快的增長時期已經結束了，市場進入震蕩期。跟股市一樣，跌，跌不下去，漲，不讓你漲。

對於深圳的投資者來說，最好的消息是，深圳的房地產投資在下降，但人口還在增加。

7月1日，市規土委發布6月房價數據顯示，6月房價為54492元/平方米，較5月微幅下滑。

至此，深圳房價已經出現連續九個月環比下跌。市場需求逐步釋放，成交2953套一手住宅，為今年的最高值。

調控政策持續影響下，深圳房價已得到有效抑制，6月除羅湖外各區全線下跌。自去年10月至今，深圳房價已下跌7108元/平方米。

房信網數據顯示，寶安、龍崗兩個區為剛需盤成交量佔比較高的區域，故兩個區均價均有所回調。

寶安區均價環比下跌4.5%，為52057元/平方米；龍崗區均價環比下跌6.4%，為37731元/平方米。

南山區高端住宅成交量進一步減少，平價樓盤有所增加。全區均價環比下跌8.3%，為89673元/平方米。

福田區本月依然只有一樓盤成交，均價為98453元/平方米。

羅湖區成交均價76638元/平方米，環比上漲3.9%。鹽田區成交均價43689元/平方米，環比下跌3.0%。

從房信網和安居客的數據看，需求有所釋放，全市僅兩區成交量下行。

位於寶安的剛需盤成交量激增，帶動全市成交量上揚，6月全市成交2953套新房住宅，環比增加27.7%，同比減少9.2%。

福田區6月成交新房住宅98套，環比增加逾兩倍，鹽田區成交1套新房住宅。

位於沙井和觀瀾片區的剛需盤銷量激增，拉動全區成交量上揚，寶安區成交1297套新房住宅，環比增加62.7%，同比增加19.0%；成交面積約12萬平方米，環比增加56.2%，同比增加2.6%。

去年頒布的「深八條」對樓市的「餘震」依舊不減，2017年上半年深圳房價穩步小幅下跌，54931元/㎡→54778元/㎡→54730元/㎡→54619元/㎡→54512元/㎡→54492元/㎡。

同時，上半年多家銀行上調房貸利率，無疑給市場雪上加霜，雖然成交量自4月份開始有小幅上漲，但依舊低迷。

據深圳房地產信息網數據中心統計：2017年上半年深圳共成交10502套住宅，同比減少54.7%，成交均價54632元/㎡，環比下跌3.9%，上半年剛需盤是全市的成交主力。

01

調控顯威力房價環比下跌3.9%

數據顯示：2017年上半年深圳新房住宅成交均價54632元/㎡，同比小幅上漲7.1%，但相對於2016年下半年已明顯回落3.9%。

上半年位於龍崗、龍華、光明等片區的剛需盤成交較為活躍，是持續帶動深圳房價穩中有降的原因。

福田區在豪宅產品萬科瑧山府的入市熱銷下，2017年上半年成交均價逼近10萬關口，為98794元/㎡，環比上漲4.8%，同比上漲23.8%。

南山區是高端住宅供應量最大的區域，均價達105797元/㎡，是全市均價最高的區域，環比上漲21.1%，同比上漲36.6%。

羅湖區2017年上半年成交均價77925元/㎡，環比上漲5.1%，同比上漲26.9%。

寶安區在改善型物業和剛需物業制衡下，均價較為穩定，上半年成交均價51587元/㎡，環比上漲1.9%，同比上漲13.1%。

因成交量較少，2017年上半年鹽田區價格受個盤影響明顯，成交均價55230元/㎡，同比上漲27.3%。

龍崗區2017年上半年成交均價37850元/㎡，是價格環比同比唯一下跌的區域，環比下跌6.8%，同比下跌2.2%。

2017年1月-6月，深圳新房住宅均價從54931元小幅回落到54492元，政策收緊情況下房價維持小幅震蕩下跌，是剛需置業的最佳時期，上半年剛需盤佔全市成交量的大半壁江山。

02

新房成交量腰斬 ，上半年僅成交10502套

2017年2-3月，深圳樓市受政策調控影響，同時正逢傳統節日春節，成交量明顯下滑，4-6月成交量有所回升，但是在限購限貸多重圍剿下，成交量依舊在低位盤旋，同比2016年上半年已減少一半以上，當前情況下市場觀望氛圍較重。

根據深圳房地產信息網數據中心統計：2017年上半年新房住宅成交面積1053217平方米，同比減少56.6%；成交套數10502套，同比減少54.7%。

受「深八條」影響，2017年上半年全市各區新房住宅成交量同比均下滑。

羅湖區2017年上半年成交228套新房住宅，同比減少83.4%，成交面積31751㎡，同比減少77.4%，深業東嶺和華潤銀湖藍山是區域的主力成交樓盤。

福田區2017年上半年成交128套新房住宅，同比減少52.8%，成交面積30285㎡，同比減少23.9%，萬科瑧山府是區域的主力成交樓盤。

南山區上半年入市新盤減少，拖動成交量下行，成交859套住宅，同比減少77.7%，成交面積141121㎡，同比減少70.4%，華潤深圳灣悅府、半島城邦、海上世界雙璽、華潤城是區域的主力成交樓盤。

鹽田區僅成交20套新房住宅，同比減少95.5%，成交面積2891㎡，同比減少93.3%，合泰御景翠峰是區域的主力成交樓盤。

受供應減少影響，寶安區成交量有所下滑，成交3869套新房住宅，同比減少58.0%，成交面積358057㎡，同比減少61.3%，鴻榮源壹成中心、金洪觀薈、華盛西薈城是區域的主力成交樓盤。

受供應減少2017年上半年龍崗區成交量大減，成交5398套住宅，同比減少逾三成，成交面積489112㎡，同比減少39.1%，遠洋新幹線、合正丹郡、心海城、佳兆業城市廣場等是區域的主力成交樓盤。

03

2房成交5528套，佔總量的53%

2017年上半年，深圳全市共成交10502套新房住宅，2房和3房是市場的成交主力，其中2房成交5528套，3房成交3013套，兩者合計佔總量的82%；其次是1房，成交978套，佔總量的9%。

4房戶型成交727套，佔總量的7%；4房以上戶型成交122套，佔總量的1%。

複式戶型成交129套，佔總量的1%；其他戶型成交5套。

04

2房和3房是供給主力，佔總量的八成

2017年上半年深圳樓市共計預售6725套新房住宅，其中2房3821套，3房1588套，是絕對的供給主力，兩者合計佔總量的八成。

1房戶型供應量576套，佔總量的9%；4房戶型供應量362套，佔總量的5%，複式戶型供應量28套。

05

小戶型產品是拉動房價下跌的主力

數據顯示：2017年上半年小戶型產品90㎡以下的戶型整體成交均價42155元；改善型產品90~144㎡戶型的整體成交均價48780元；大戶型產品144㎡以上的戶型整體成交均價98863元，小戶型產品是拉動房價下跌的主力。

06

2017上半年二手房成交33115套

自去年「深八條」頒布后，深圳二手樓市成交量萎靡不振，2017年2月成交量甚至不足3000套。

自3月後有小幅回升，但成交量僅相當於2016年同期的五成左右。

據深圳房地產信息網數據中心統計：2017年上半年深圳成交33115套二手房，同比減少一半，成交面積2986631㎡，同比減少49.3%。

成交量最大的區域是龍崗、福田和寶安三區，龍崗區成交8431套二手房，同比減少49.9%，成交面積727965㎡，同比減少54.7%；福田區成交6629套二手房，同比減少44.6%，成交面積595191㎡，同比減少40.6%；寶安區成交6253套二手房，同比減少54.6%，成交面積683641㎡，同比減少47.6%。

2017年上半年深圳樓市的表現波瀾不驚，受調控影響1-6月全市均價穩步下跌，成交量依舊低位盤旋，二月成交量險觸歷史大底。

目前市場已經在深度調控狀態，主要成交樓盤仍以剛需盤為主，4-6月成交量有小幅活躍的跡象。

展望後市，在政策持續收緊的情況下，短期內市場難有大起色。不過現階段房價穩定，對於剛需和改善型需求來說，是換房的良機，有需求的朋友不妨多留意市場。

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