佛山近日發布公證執業五不準 精準打擊炒房行為

文/廣州日報全媒體記者陳鈺鳳 圖/廣州日報全媒體記者龍成通

近日，司法部發布《關於公證執業「五不準」的通知》，對於進一步規範公證執業行為提出明確要求。「五不準」針對不動產方面，特別提出「不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證」、「不準辦理具有擔保性質的委託公證」。而全項委託公證以及擔保委託公證，在炒房套路中被頻繁使用。因此，業內人士普遍認為，公證執業「五不準」將拆穿炒房客套路，杜絕炒房客。

記者昨日從禪城、南海司法局了解到，8月14日起，這兩個區域已經落地執行公證執業「五不準」，利用委託炒房的現象將得到遏制。

政策：司法部發布「五不準」

司法部近日印發《關於公證執業「五不準」的通知》，旨在規範公證執業行為。對此，房地產業內人士均認為，「五不準」中有兩個「不準」指向了不動產的處分，可以精準地打擊炒房客行為。

其一是不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證。《通知》指出，公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委託公證，應當按照「重大事項一次一委託」的原則，告知當事人委託抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律後果，不得辦理一次性授權全部重要事項的委託公證，不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。

其二是不準辦理具有擔保性質的委託公證。公證機構、公證員在辦理涉及不動產處分的委託公證時，應當嚴格審查申請人的真實意思表示，審查其與受託人是否具有親屬關係，不得辦理名為委託實為擔保，或者可能存在擔保性質的委託公證。

意義：精準打擊炒房客

在「五不準」中，涉及不動產處分的主要是不辦理不動產處分的全項委託公證、不得在公證書設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款，以及受託人是否具有親屬關係等。在這些條款中，雖然明確表示不辦理全權委託公證，但對炒房者而言，仍可通過多跑幾個公證機構的方式集齊涉及出售、租賃、抵押等幾項重要處分權。所以，這一項或許並不能真正杜絕炒房行為。

那麼，為什麼又說「五不準」在關於不動產處分方面的規定可以精準打擊炒房客呢？

在炒房客通常的套路中有兩個基本概念，一個是 「借名買房」，另一個就是交易過程中的 「A、B、C」單。所謂「借名買房」，即購房者甲實際上沒有購房資格，而乙卻有購房資格，於是，甲用乙的名義買房，通過公證的方式，獲得乙名下房產的全權處理權。因此，在有樓盤開盤之時，有時候會碰到有人拿著好幾張身份證購買房產，這就是所謂的「炒家」。

炒家「借名買房」之後，接下來就是為獲利做出「A、B、C」單。去年5月，王先生在中介公司掛牌了一套大瀝鹽步的住宅。炒房客司徒先生通過該中介，看上了這套房產，以40萬元的價格與王先生達成了協議，並支付了1萬元的定金。很快，司徒先生找到了下家藍小姐。藍小姐願意用45萬買下王先生的房子，其中，給予炒家司徒先生4萬元的轉讓費。在這個案例中，司徒先生要求所有交易由其全權代理，不管是定金和購房款都過司徒先生的手，不允許王先生參與。這就是典型的「A、B、C單」套路。炒家司徒先生充當了賣方和買方之間的「中間人」，他在原始房價的基礎上進行加價，再賣給買方，實現轉手獲利。

司徒先生如何代替王先生賣房？這是因為司徒先生跟王先生辦理了全權委託，並進行了全權委託的公證。這個過程中，買方的房款全部交給「中間人」也就是炒家，這就讓炒家或者是一些炒家的「同夥」中介，有了很大的操作空間。

因此，公證執業「五不準」規定不能在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容，可以說是精準地打擊了炒房行為。

最新：

8月14日起禪南兩區執行

縱觀2016年，佛山的外來置業力量自西向東滲透，主要分佈在里水、大瀝、桂城、石灣、陳村等區域。但這種情況隨後發生了變化。

今年佛山兩度加碼限購，截至今年6月底，去年最受外來置業者青睞的里水以及同樣是限購區域的桂城的外來購房者比例明顯降低。

佛山的限購在為市場適當降溫的同時，也為炒房客在限購區炒房設置了障礙，更加規範了市場的發展。記者從南海公證處了解到，從2017年1月1日至今，南海公證處辦理委託公證2069項，其中有八成以上都涉及不動產的委託。

據悉，禪城、南海公證處已於8月14日落實「五不準」。業內人士認為，隨著「五不準」的落地，炒房投資行為將受到遏制。

提醒：警惕有人「鑽空子」

很多時候炒家是以剛需客的身份購房，經常一次性付款，很少按揭，同時會要求將房屋過戶手續等事宜全權委託給自己。「買家當時說自己到佛山來工作，急著找房子住，手上資金比較寬裕，可以一次性支付，我想著可以立即收到全款，就以低於市場價1000元/平方米成交了；但後來中介私下透露給我說對方是炒家。」陸先生告訴記者，當時買家也要求辦理了全權委託，過戶一個月後，陸先生髮現曾經售出的房子再次在中介出現，但售價已比陸先生的賣價高了20萬元。

作為賣方如果不想吃虧，就一定要多個「心眼」：注意合同中的「公證」等字眼的條款。對方有可能會說自己沒購房名額，或者是幫父母、子女購買等等，要求做委託公證來迷惑賣方。這個時候，賣方不要輕易做出籠統的「處分權、處分、處置」等概括性字眼的委託，而是要將委託具體到某一項權利，如出售權、租賃權、抵押權等；同時，最好在合同中明確公證委託的時間期限，不要無期限或者長時間委託。

隨著「五不準」的落地，賣家要利用「五不準」來保護自己的權益，一定要親自收房款，炒房客也會擔心自己的利益受損，所以只要堅持不委託「代收售房款」這一條，炒家也沒轍。而且賣家保持有「撤銷委託」的權利，當發現不妥之時，可馬上撤銷委託，立即止損。