北京「商改住」之路走向何方？

就在今年，「商改住」項目迎來政策調控重拳。3月26日晚間，北京市發布了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。這是自通利福尼亞州（通州）商住項目限購以來，北京市首次啟動覆蓋全市的「商改住」限購政策。

而在此前，一些對於住宅市場無購房資格個人，通常把「商改住」項目作為置業需求的一種過渡，上述政策的橫空出世，無疑限制了此類需求。而開發企業而言，把商業項目改成住宅並得以快速回籠資金的做法，當下已然不可持續。

在業內人士看來，北京市的「商改住」限購政策是所有城市中最嚴格的，它不僅對購房者有諸多限制，同時也對開發企業做了進一步規範。

其中包括：

1、商辦類項目未經批准，不得擅自改變為居住等用途。

2、新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平米。

3、新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售。

4、在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織，不得出售給個人。

5、將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

這些商改住項目的市場存量有多少？根據地產一條公眾號報道，北京市住建委統計的數據顯示，截止2017年3月25日，北京可售期房中，商辦類產品共計20438套，面積為150萬平方米。而在簽約現房的數據中，商辦類產品共13012套，面積為279萬平方米。

也就是說，北京將有超過3萬套商住房在此次限購的範圍內。而據中原地產市場研究中心數據顯示，北京還有15萬套潛在供應的商辦類物業，全市預計有60萬套物業受此政策影響。

商住項目被限購后，這些項目未來將建設大型購物中心，抑或是辦公產品，還是另闢蹊徑，考驗著操盤手的智慧。

在贏商網和經營報聯合舉辦的《城市更新—商業地產存量市場如何盤活》城市沙龍中，多位業內大咖組團給商改住項目支招。

2

主持人：

贏商網華北中心主編 王傑

嘉賓：

贏商網華北區域中心總經理 衛芃

中信資本房地產投資執行董事 柴志培

黃金灣投資集團董事長 申威

中糧置地北京公司常務副總經理、北京中糧廣場發展有限公司總經理 孫天立

戴德梁行北區投資及顧問服務部主管及高級董事 劉兵

北京金隅嘉品Mall總經理 王萍

富龍控股有限公司集團總裁助理 李欣然

3

近期的商改住政策是為了打壓散售，其實很多前期政策對鼓勵過剩商業供應增加居住功能都沒有持續下去。比如很多原來核心區公寓都打散賣掉了，很多高端商務人群沒有地方住服務式公寓居住。商業產權和住宅產權只要滿足居住功能就會有市場，位置不同滿足不同層次的需求。商改住還是有需求的，或許會是下一個風口。價格預期沒有那麼高了，就想有流通性，等到價格降下來，隨著租賃升上去，反而會變成一個很好的產品。

中糧置地北京公司常務副總經理、北京中糧廣場發展有限公司總經理 孫天立

我覺得這個題挺難解的，不要去挑戰政策，應該要學會理解政府的要求。去賭將來政策會不會打開這個方向，我覺得並不一定是正確的選擇。我只能幹我能幹的事情和我能夠看得到、想得到的事情，至於其他人員會不會有好的解決方案，我不太知道。我們在非常努力得研究，也有一點點進展。

中信資本房地產投資執行董事 柴志培

國家出了政策，要充分解讀和嚴格遵守，另一個角度看，規矩訂清楚了，給市場上專業的資產管理人的機會也多了一些。同時這個政策對於未來北京的商業租賃市場也會帶來一些機遇和挑戰。

北京金隅嘉品Mall總經理 王萍

我們還在學習，跨到商業板塊，我們能想到的是把原來商業的配套做得豐富性更強一點，而且要跟現在寫字樓的定位匹配。你希望一些好的外企過來，但是你並沒有給外企的人員配備一些好的配套，所以我們把寫字樓的底商陸陸續續做改造，也把寫字樓一二層改成工位來出租，在現有基礎上先改一部分。寫字樓想引入500強企業一類的優質租戶，我們也在寫字樓配套商業上做了許多升級，滿足人群需要。

特別感謝合生霄雲路8號提供本次沙龍場地支持！