誰說鼓勵租房可以降房價？

誰說鼓勵租房可以降房價？

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童大煥—2017年7月21日星期五

最近，住房和城鄉建設部會同國家發改委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，關涉土地出讓、稅收、金融、租售同權等諸多方面的政策傾斜和導向，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市被列入了首批住房租賃試點。

政策還未落地，實施效果還不能評價，但毫無疑問這是一個好的政策導向。隨著越來越多的人口向少數城市高密度集聚，越來越多的人在大城市將主要依靠租房為主，切實降低租房成本、保障房東和房屋承租人平等的合法權益，可以有效地降低的城市化成本，發揮人口集聚的規模和效率優勢，促進創新和發展，促進經濟和平順利高速轉型。中心城市和城市中心對人口的吸引力將大大增強，可能會對中小城市和大城市遠郊區形成一定的虹吸和抽水效應。特別是像「超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作」，相當於租賃式小產權房在政府批准前提下合法化，這對於保障城中村和城郊農民權益，降低進城人員的成本，降低遠郊區和中小城市房價，具有很高價值！

但是一些媒體工作者和所謂經濟學家過度解讀，有的認為樓市真正的顛覆來了，開發商、中介模式都將巨變；有的認為樓市經濟終結的時候已經到來，等等。此類只顧吸引眼球，不顧社會責任的危言聳聽，容易造成誤導，誤導年輕人，以為從此買房變得沒有意義。輕者給人打「租購同權」財富虛假平等的迷幻劑，重者嚴重妨礙人們在房屋主導財富的時代，合理配置自己的有效資產。

基本經濟學常識告訴我們，稀缺東西不會隨著一個政策或一個願望就瞬間變得充裕甚至過剩。房屋供應不論以售為主還是以租為主還是二者並重，一旦土地面積和容積率相對確定，房屋總量就是定數，需求沒變，出租房多了出售的就相對少了，市場上交易的商品房只有變得更貴。只需做加減法的國小生數學題都算得清的，卻迷惑無數人，以為從此買房變得沒有意義了，只能說一些民粹屌絲心態者利令智昏想不勞而獲想得太心切了，以為一個變數就能天上掉陷餅。廣州對學區房實行租售同權，也同樣被人過度解讀，被很多人解讀為是降房價的重大利好，甚至被一些人歪曲為「學區房一舉跨掉」，「租房的價值不差於買房」，等等，這種表面上為民請命骨子裡妄想不勞而獲的心態要不得。

首先，「租售同權」沒有減少甚至略有增加對於優質教育資源的需求，也沒有增加優質教育資源的供給。其次，任何事情總要進行權利和資質排序，優質教育資源即使不按學生能力和資質排序，「起點完全平等」，也還得按先來後到排序，這個先來後到的順序是：第一個大前提是要麼具有本市戶籍，要麼有人才綠卡，要麼有「所在區積分入學安排學位條件」且監護人在本市無自有產權住房，把租賃房屋所在地作為唯一居住地。在上述前提下，排在最前面的是房戶合一，也就是房主+住戶；第二位是房主；第三位才輪到租房客。

事實上，面對五湖四海湧向大都市特別是特大城市的人口，我們的租賃型住房和改善性商品房都面臨著巨大的缺口。先看看特姐《北上廣深有多少房子 + 租賃時代影響》（2017-07-21 特姐買房）一組統計數據，看看北上廣深有多少存量住房，有多少存量合格住房，就知道我們的房屋缺口有多大。

根據各地統計年鑒，特姐統計了四大城市所有住宅竣工面積，包括市場化的商品住宅，也包括非市場化的其他類型的住宅，北京住宅存量大約是5.6億平米/660萬套（截止2016年底，下同）；上海住宅存量大約是6.8億平米/850萬套；廣州住宅存量大約是3.4億平米/400萬套；深圳住宅存量大約是1.6億平米/190萬套。面積是準確的，套數是根據每套80-85平米估計的，這個80-85是歷年二手交易的一個面積區間。

有多少2000年後的商品住宅？這些住宅是1998年城市住房商品后以後的新型有電梯、有小區、有較好戶型的住宅，僅能稱為及格住宅。隨著改善階段的到來，對於比較優質的住宅需求會大大增加，城市和區域的分化，城市內部分化都在加劇。在改善型階段，大家的置換目標——改善型住宅將會跑贏大盤。改善型分為兩類，市區2000年後的花園小區 + 近郊1小時通勤的新房次新房，1小時通勤是指：20分鐘前後段+40分鐘捷運。改善型住宅很難準確計算，退而求其次統計了2000年後的商品住宅，這些可以稱為及格住宅，它們只具備了改善的基本條件，並不真正稱得上改善性住宅。統計顯示，北京共有300萬套及格住宅，上海廣州深圳分別是430萬套、210萬套和120萬。

再看看北京、深圳等地的實際人口，北京不下4千萬，深圳不下2千萬。平均每戶4人算，需要多少套住房？北京需要1千萬，總數只有660萬套，合格住房只有300萬套。深圳需要500萬套，但眼下只有190萬套，合格住房只有120萬套（深圳還有大量小產權房）。其他各大中城市的賬，大家各自去算。

人口的集中還在加速。眼下這些大城市的人口數據，每天都在發生改變，確切地說，每天都在增加。由此可見，人口凈流入城市不論是租賃性的住房，還是購買性改善性的商品房，都還有巨大的需求期待得到滿足。

我們再來看，假定增加租賃性住房的比重，房價是提高還是降低。香港經驗足以說明一切：2011年，香港有240萬套住宅，只有一半是私人住宅，其餘是公租房和其他類型，但香港商品住宅是什麼價格？買得起香港的人，不會買不起北上深廣吧？

建設更好的租房市場，讓買不起房或者暫時買不起房的人享受更好、更平等的租房條件和權益，是好經。但它與商品房交易市場絲毫不矛盾，不必聽一些歪嘴和尚把這部好經往租售對立的方向上念。沒條件時租房，有條件時買房，相得益彰才是真經，才是對自己和家人負責的好樣兒。