距離房子越來越遠?剛需如何不被「誤傷」

在3月以來的這一波密集調控中，的確有部分

需求被擠出，這部分被擠出的需求大多是高槓桿人群；但也有一些剛需人群被「誤傷」，想住而不得

「房子是用來住的，不是用來炒的。」

幾個月前，中央經濟工作會議明確，2017年,樓市要堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」這一定位，綜合運用土地、金融、土地、財稅等手段，抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

法治周末記者在採訪中發現，在3月以來的這一波密集調控中，的確有部分投資需求被擠出，這部分被擠出的需求大多是高槓桿人群；但也有一些剛需人群，被某一項的調控政策「誤傷」，想住而不得。

高槓桿投資者被擠出

本金240萬元，借款60萬元，貸款300萬元，購買一套總價600萬元的學區房，不為孩子上學，只為保值。

這是劉女士之前的計劃。

劉女士在北京工作，單身，無北京戶口。幾年前在天津貸款購買了一套房。

在京工作5年之後，她終於有了購房資格，和另外一位單身好友商量后，決定雙方集資、以劉女士的名義購房，目的是保值。

在選擇投資標的時，她們把目光鎖定了學區房，她認為投資剛需之外的房產，風險太高，而學區房是炙手可熱的剛需。

3月14日，劉女士簽訂了買賣合同，這套售價600萬元的房屋，在兩周之前僅有550萬元。劉女士認為，學區房的升值幅度會覆蓋掉這50萬元的漲價，最終決定購房。

簽合同后3天，北京出台調控政策，認房又認貸。劉女士從首套變二套。

資金結構就變成了本金240萬元，借款180萬元，貸款180萬元。

如果急需購房，這部分借款需要先讓周邊朋友通過信用貸借到，然後再通過把她現有天津的房產抵押貸款，換掉信用貸。

但是綜合盤算之下，多餘借款支付的利息高達50萬元。

劉女士覺得自己無力承擔，最終放棄購房，和賣方協商解除合同。

「在這一輪限購中，最先被擠出的是那些高槓桿投資者。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

一位房地產中介也告訴記者，在學區房市場上，有些人是全款購房，在市場火熱的時候，有些賣房者甚至都不接受貸款購房，所以，當政策升級，首先影響的是需要貸款的人群，對於有錢人，則影響不大。

在接受法治周末記者採訪時，劉女士也提出了自己的擔憂。

「手裡這幾年攢了100多萬元，放在銀行里總是不踏實。通貨膨脹率那麼高，錢越來越毛。」劉女士說。

劉女士曾經想過把錢買美元或其他處於升值通道的幣種升值，但是相對於樓市而言，這些投資渠道的升值空間，都顯得微乎其微。

「對於老百姓而言，還有別的什麼投資渠道嗎？放在銀行，定期存款利息不足以覆蓋通脹；股市敢進，感覺進去就是當炮灰；基金和理財也不敢買，這些年的負面信息太多。」劉女士開玩笑說，唯一可以跟買房的升值空間媲美的，就是高利貸了，但高利貸這種事情咱們守法的人也不做啊。

買房，也是劉女士在權衡之後作出的投資保值選擇。

「我現在還在看房，只不過在新政之下，只能看總價在四五百萬元左右的房子了。」劉女士說，當前環境下，身邊放那麼多現金，是真的會心慌。

中原地產首席分析師張大偉也表示，在當下，市場已經脫離了價值在談價格，房產已經完全就是貨幣符號，所謂的供需結構已經不能抵擋洶湧的投資需求。

部分剛需被「誤傷」

成都限購之後，一個研究所畢業的女性大哭著喊「我要房子」了的視頻在網上流傳。

3月23日，成都出台限購政策，限購由商品住房擴大到二手房。在所有限購區域，購房者必須具有本區域戶籍或在本區域穩定就業並連續繳納社保24個月以上。

這位女子在呼喊中說著，自己讀書讀了二十幾年，出身農村，好不容易買套房子，首付也付了，貸款也貸了，就差一個網簽。

通常，新政的生效節點應為網簽，且辦理貸款的手續應該在網簽之後。

對此，成都市房管局回應稱，中介機構違規操作，弄虛作假，導致房屋買賣合同未能網上籤約產生糾紛的，除自身承擔相應的法律責任和經濟責任外，還將受到嚴肅處理。

法治周末記者在採訪中發現，也的確有一些剛需群體，在新政面前失去了購房資格。

北京3月22日出台政策，對非京籍人士購房資格從嚴執行，具體地說，「連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅」的政策，應為納稅人應從申請月的上一個月(或上一季度)開始往前推算60個月(或20個季度)在本市連續繳納個人所得稅。

一家互聯網公司的網路編輯隨即在朋友圈說自己「中槍」：「好不容易快熬到頭了，但是中間換工作有4個月未交社保和個稅，一切都得從頭再來！而且外地人在精神上再一次被深深傷害。」

在廣州工作的黃先生2月份在佛山市認購了某樓盤的一套房，但該項目一直不開盤，直到佛山在3月25日出了新政，他已沒有資格購房。

黃先生在廣州市番禺區工作，由於廣州限購，他沒有廣州戶口，只能退而求其次，考慮離番禺區最近的佛山市的房子。

「新政一出，曲線救國的路也斷了。」黃先生很無奈，我只能等著社保交夠了在廣州買，而廣州最新的限購政策把非戶籍人士購房的門檻從「連續3年納稅或繳納社保」，變成「連續5年納稅或繳納社保」，房價漲的速度遠超收入上升的速度，我覺得離能買的房子越來越遠了。

黃先生的一位朋友，也跟他情況類似：在廣州做生意，沒有戶口，想在佛山買房落戶給孩子上學，已經交了認籌金，現在也沒有資格購房。

「你說，我們算不算被誤傷的群體。我們又不炒房，買房是為了住的。」黃先生表示。

部分改善性需求被抑制

這輪新政出台後，另一個受影響的群體是換房人群。有人是以小換大，有人是為了特定需求，比如賣房換學區房。

一位在換房途中被限購政策「擊中」的購房者告訴記者，第一套房是小兩居，自己有了孩子后，老人來幫忙照顧，所以希望換一個大一點的房屋，但是新政出台後，對於她而言，首套變二套的首付壓力和還款壓力都很大。

據騰訊財經報道，在3月18日召開的2017年發展高層論壇上，銀監會副主席王兆星表示，下一步將繼續採取差別化的信貸政策，對一些房價過熱的城市採取審慎的房貸政策，對一些基本的剛性住房需求、改善性住房需求都需要支持。

但是王兆星並未提及如何對待房價過熱城市的剛性需求和改善型需求人群。

北京的陳生(化名)則是在購買學區房的路上，遇到了新政。

他原本準備賣掉在天通苑的房子，換一套東城區的學區房。

3月17日，北京「認房又認貸」的新政出台後，他認為可以通過離婚的方式，繼續以首套身份購房。所以，3月18日，他按照計劃賣掉了原有房屋，在3月19日，簽訂了購房合同，且計劃在3月23日和妻子去民政局辦理離婚手續。

孰料3月23日，陳生有事耽擱了，然後就是3月24日央行發文稱「離婚一年內購房按二套執行」。

「幸虧我們23日沒去辦手續，要不然辦了也白辦。」陳生說，這樣一來，稅就高了，貸款利率也要從基準利率9折上浮到1.1倍。

在接受法治周末記者採訪時，陳生說自己並非為了炒房，而是為了孩子上學。以往並沒有想買學區房，但是研究之後發現東城區、西城區和海淀區的教育水平還是遠高於其他區，在這種教育資源不均衡之下，也是無奈的選擇。

「要不然誰願意用一套160平方米的房子換一套60平方米的老破小(即年代久遠、又破又小的房子)？」陳生說。

3月25日，北京市教委出台政策稱，將繼續實行單校划片和多校划片相結合的方式，但是多校划片範圍將進一步擴大，一對一的入學方式增加不確定性。

「在無法真正實現教育資源均衡的情況下，西城區和朝陽區乃至大興、昌平的教育質量還是完全不同的，那麼學區房就還存在，還是會有人願意買。」一位家長在看到這一政策后對法治周末記者說。