實戰經典：通過中介投資二手房

實戰經典：通過中介投資二手房

房先生是廈門市的一位個體私營業者，自己做批發生意，小 本經營。一個月生意好時有兩三萬元的收入，生意不好時只能保 本，有很大的不穩定性。房地產市場的火爆掀起了一股股投資熱 潮，眼見著那些新開的樓盤一個比一個貴，商鋪的價格也是寸土 寸金，最近生意比較好，賺了 30多萬元的房先生很想把這筆錢 以及前幾年攢下的二十幾萬元投資到房地產市場上。

房先生就把投資的眼光轉向了近來很吃香的二手房市場， 房先生認為投資二手房是一個明智的選擇，二手房的價格穩 定性強於一手房，只要選好了地段、房型，就會穩賺不賠，不僅 能贏得長期的租金盈利，還會得到房子的產權。而且變現也 快，一旦出現資金短缺，即可以用房產做抵押、申請貸款或者 再轉賣出去。

決定購買二手房之後，房先生要找一家具有資質證書的大 規模中介公司進行交易。現在二手房市場魚龍混雜，許多中小中 介公司不顧客戶利益，擾亂市場，購房者被騙事件時有發生。正 規中介機構在代理二手房交易時，可以提供給投資者非常專業 的分析，使投資者不管是自住或是投資都可以獲益不少。

於是，房先生找到了信義房產，雖然信義房產做的大多是高檔二手房生意，但是推薦給房先生的卻是開元區的中檔房源，這 是充分考慮到了房先生的實際承受能力，把房子選在開元區也 有專業的眼光，開元區是市政配套和生活配套設施完善的成熟 住宅小區，此種地段的房屋出租比較容易，租房率可達90%以 上，加之房先生買的是小戶型就更易出租。最終房先生通過信 義房產購得了兩套全裝修的二手房，兩套房子都位於開元區，該 地區中檔的二手房單價基本在3000〜4000元之間，其中一套小 的兩房型是82平方米，售價32萬元，另外一套是三房型136平 方米，售價56萬元，兩套房子的總價是88萬元在房先生的預 算裡面，房先生另外向銀行貸款30萬元,5年還款。兩套房子都 通過信義房產租了出去一個月有將近1萬元的租金可以收，足 夠還每月的銀行貸款及利息。信義房產還為房先生做了下一步 的投資計劃，在1〜2年內房價還有上漲的空間，特別是房地產的 二、三級市場，等銀行的貸款還掉一部分后，把136平方米的房 子出餐（買家自住型喜好這種房型），賺取差價估計可以賺到8 萬4萬元，然後再買一套小房型繼續出租(因為在租房市場上 小房S比大房型走俏），這樣一來銀行的貸款還是可以用租金來 還。等還淸貸款后，每月七八千元的穩定租金還可以在生意場上幫房先生一把。

在房產投資領域，由於幾乎大部分在市場上流通的房源都 被中介壟斷，所以投資費無論是購買二手房，還是出租出窖房 產獲利，都不可避免地®與房產中介打交道。然而某些中介往往利用客戶法律知識的欠缺和交易安全意識的淡薄欺騙客戶，造成投資者難以挽回的損失，業內專家將這種現象稱為「中介風險」。

這種「中介風險」，只要小心謹慎，大都是可以規避的，一般 而言，房產中介的騙術不外乎以下三類：

一類是利用購（租)房者的急切心理和知識缺乏，一房多賣 (租），騙取「訂金」或捲款逃跑。事實上，《合同法》中規定，確 定買賣的只有定金，一旦買賣未成交，損失方有權向違約方索要 兩倍定金作為賠償，而「訂金」沒有法律效力。如果出現這種情 況，受害的購房者可向消費者委員會投訴，或通過法律手段進行 解決。

因此，在購房時一定要避免交訂金，因為房客一旦交了訂金 就十分被動，提出的要求可能不被寫進合同。

另一類是利用房地產市場的信息不對稱牟取暴利。例如在 房產買賣中，有關法律規定，房地產中介應當在銷售商品 房時提供房源信息、銷售價格並標明收取傭金，.即按房產成交 價格的3%到5%提取傭金。但現實中，中介往往隱瞞委託人的 實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。購房 者和售房者很難了解到真實的出售價格，差價則由不法中介 賺得。

類似的手段還有「陰陽合同」，如明明房屋成交是冗萬元， 中介公司卻要求客戶在簽訂的合同中寫成50萬元。很多購房者 認為這樣做可以少交稅款，往往同意中介公司的勸說，卻不知道 其中隱藏著風險。事實上，政府部門所看到和所審核的合同都是 按規定填寫的原價買賣合同，因此只承認原價合同。買賣雙方一 旦因為補充合同發生糾紛，就很難裁定。如果雙方是口頭約定，進行現金交易，那風險就會 更大。所以購房者一定要遵 循正常法律程序，才能保護 自己的利益。

更嚴重的是，一些中介 公司挪用客戶的資金進行 牟利。據了解，目前中介公 司參與房產交易時，一般都 是要求購房者在合同簽訂 的3天內，將首期款(一般 是售房款的兩到三成)打入指定銀行賬戶，進行資金監管。等到國土房管部門登記、合同生效后，中介公司才會把房款付給賣方。由於目前沒有嚴格的法

律限制，購房款在中介公司賬戶上的停留時間短則1個月，長 則半年或更久。由於鋪面多、業務量大，加上缺乏監管一些不 法房地產中介就利用收、付款的時間差，採取「拆東牆補西牆」 的辦法，挪用這些客戶的資金，用於炒房、炒股，或開設門店，追求短期利潤。

對於很多中介公司而言，他們挪用客戶資金的做法，實際上 相當於「小銀行」，開設的門店就等於銀行的營業網點。門店越 多，吸納的房款就越多，可以騰挪的空間就越大。因此一些中介 公司熱衷於「超常規發展"，開設的分公司、門店很多，但交易量 卻很少，其原因就在於中介公司「醉翁之意不在酒」。

近年來，房地產市場火爆，積澱在中介公司的房款很多，因此他們拆補挪用資金窟窿比較容易，一般不容易出現問題，伹這也不能排除一些公司因為經營不善而引發糾紛。更可怕的是一旦摟市整體下滑，資金鏈條發生斷裂，中介公司的挪用行為將引 爆巨大的金融鳳險。當前，國家正在進行房地產宏觀調控，這神 情況不能不加以提防。2005年7月，安徽最大房地產中介之一 的橈園房產代理銷售有限公司突然關門停業，數百客戶4000多 萬元的房款被「套」，由此而生的對房產中介的「信用危機」迅逢 擴散，導致當時合肥市住房二級市場交易陷入停海。

對於這種情況，專家建議，購房者在與中介公司打交道時 保持足夠的瞥惕，以防上當受騙。