search
尋找貓咪~QQ 地點 桃園市桃園區 Taoyuan , Taoyuan

萬科商業變奏,開啟印力時代

 股權事件后,明星公司萬科的每一步棋都備受矚目。經濟觀察報獲悉,萬科正在加快商業板塊與黑石旗下商業地產公司印力集團的整合。

  2月16日,萬科宣布印力集團董事長丁力業接替萬科「元老」丁長峰成為萬科商業新任負責人。

  接近印力集團高層人士向經濟觀察報確認,整合完成後,印力將成為萬科商業的新的也是唯一的平台,過去,萬科的商業項目大多是以配套形式出現在各個區域的城市公司中,在整體管控上未形成合力。

  這意味著,萬科將藉助印力打造一個脫離於地產業務、獨立運營的商業發展平台。「這是單獨辟出來的條線,類似於萬科物業。未來萬科的教育、養老都有可能這樣去做。」上述萬科總部人士說。

  另據萬科總部信源透露,萬科原有的商業發展部有所變動,相關人員併入冰雪事業部、事業發展部(原戰投部)和印力商置,各城市公司商用資產相關部門也在加快調整。

  萬科收購印力一事發酵於半年前。去年8月21日,萬科公告稱將通過成立投資基金以128.7億元收購印力集團96.55%的股權。在股權之爭的背景下,這一舉動一度被外界解讀為萬科管理層的「B計劃」。

  如今股權形勢趨於明朗,萬科重提「萬億市值」願景。經濟觀察報了解,萬億計劃中包括傳統地產業務和創新業務。而商業和物業、物流、教育等業務都在創業業務名單,都有望獨立上市。

  從這個角度,整合印力,加速商業地產的資本化或只是開始。

 開啟印力時代

  接替丁長峰接管萬科商業板塊的印力集團董事長、首席執行官丁力業,曾首度將全球最大零售企業沃爾瑪引進。據熟悉他的人稱,與凱德、西蒙、黑石等外資企業的合作使丁力業成為商業地產界最具國際視野的人之一。

丁力業  

  2003年4月,丁力業創辦深國投商置(印力集團前身),成為國內最早與沃爾瑪展開合作的企業。據了解,沃爾瑪在的第一家門店深圳羅湖店便是由深國投承建,丁力業是這個項目的主要負責人。

  早年間,深國投商置曾幾經易主,分別經歷了華潤集團、龍柏商置和黑石基金時代。2013年11月,黑石集團與工銀國際分別購入深國投40%及6%的股權,黑石成為深國投的最大單一股東。2015年2月,在完全卸下國資背景后,深國投商置更名為印力集團,並一度謀划赴港上市。

  印力的大規模擴張是從黑石入主后開始的。2014年,印力藉助黑石基金一口氣併購了位於瀋陽、天津、南京、長沙、武漢等城市的9大商業項目,涉資60多億元,共獲得了79萬平方米建築面積的商業物業,並對這9個購物中心進行管理。印力主要的購物中心品牌「印象城」也是在此時成為其主打的產品線。

  萬科執行副總裁張旭曾談及收購黑石的原因,稱印力是全國第三大商業管理集團,資產非常優質,集中在重點的二三線城市。截至2016年6月,印力在上海和長三角、珠三角等二三線城市的商業地產項目超過70個,總建築面積近600萬平方米。此外,印力還擁有的成熟商業開發管理和經營管理能力,以及大量長期穩定的優質客戶資源。

  據接近印力人士透露,由於萬科的商業項目呈碎片化,且單個項目體量較小,不排除萬科未來將所有商業項目注入印力。

  對萬科而言,收購印力的意義之一在於,這為萬科整而不合的商業地產業務提供了另一種可能性。屆時,萬科商業將成為一個獨立於地產業務之外的平台。但最終結果仍視乎雙方的整合進程,並且,其中避免不了對一些已有商業項目的取捨和重估。

  經濟觀察報獲悉,萬科商業與印力的管理團隊已經在部分業務上進行整合,主要在於項目、人員、財務、管理機制等方面,目前商業項目在做財務並表,人員方面,印力的項目團隊變化並不大。預計整合工作將於今年內完成。

  「由於萬科商業也較缺少專業的商業地產人才,此次整合,印力的團隊也是萬科看重的一點。」上述印力人士稱。

  更為重要的是,在收購印力之後,萬科打開了商業的盤子和影響力。由於「城市配套服務商」的一個重要能力是商業和存量資產的運營,對印力的整合,凸顯了萬科在商業運營上的野心。

  資本化底色

  萬科做商業地產,一開始時就有明確定位:輕資產。萬科商業的第一位掌舵者毛大慶曾表示,萬科商業是以凱德為對標,進行輕資產運營,培養自己的商業管理團隊,「做一個、資產化一個」。

  這並不是口號。2014年,萬科就與4家基金就十幾個商業項目搭建了資本化平台,實現了商業地產的退出機制。

  2014年8月,萬科與美國私募巨頭凱雷共同成立資產平台公司,兩者分別持股20%和80%,該平台收購了萬科擁有的9個商業物業並長期持有。同時,雙方設立了一家商業運營管理公司,負責資產平台公司持有的各境內商業物業招租和運營管理。

  2014年底,萬科將首個商業項目金隅萬科廣場賣給了資產管理機構麥格理。同時,聯手東方資產旗下的資產管理平台東方藏山,打造國內第一隻社區商業基金,萬科旗下的5個社區商業物業被打包進這個平台。

  毛大慶之後,丁長峰的一項重要的工作也是接洽資本端,其設想包括將萬科商業地產金融化或上市,因此常常現身香港投行圈。丁長峰說:「只有打通國際資本才能找到萬科商業的未來道路。」

  這與印力的做法不謀而合。早在2008年華潤控股時代,華潤就曾利用其海外融資平台發行了深國投商置第一隻房地產基金——華潤商業地產基金,總額8億美元。

  據丁力業介紹,印力曾探討過引入金融機構的多種辦法,包括傳統的信託、股權合作、私募基金等。實際上就是輕資產的做法,即尋求國際資本的合作,以較少的資本撬動更多的項目。

  一位不願具名的印力高層人士稱,印力的運營模式較為簡單:自己投資,自己開發,自己運營。商業模式上沒有短板,戰略上一直在做強產業鏈的各個環節。

印力集團主力購物中心印象城

  據其透露,印力建立了一套嚴格的投資模型,主要通過現金流量法來評估商業地產的投入、產出、回報、風險等因素,並滿足國際資本的要求。過去幾年,印力旗下商場出租率高達98%,利潤複合年增長率為34%。

  其中,黑石的幫助在於與資本市場的對接上,除了資金和國際商業合作資源,黑石會從股東回報、項目風險、資金安排等方面提出專業意見,由此加大商業地產的成功概率。

  萬科商業素描

  在萬科長達三十餘年的發展當中,商業地產從來不是主角。直至2010年,萬科才開始探討商業地產的可能性,2013年1月在北京正式設立商用地產管理部,並開出第一個商業項目金隅萬科廣場(后更名為悅薈萬科廣場)。

  2014年萬科正式提出「城市配套服務商」的轉型后,商業地產就成了一件不得不做的事。脫胎於曾經的「全球最大住宅開發商」的萬科商業經歷4年探索,究竟做的如何呢?

  根據萬科方面提供的最新數據,截至2016年底,萬科自身擁有的以及與合作方共同打造的商業地產項目共84個,建築面積600多萬平方米。另據公開資料,這些項目分佈於全國29座城市,其中社區商業面積471萬平方米,購物中心面積115萬平方米,此外還有辦公、酒店及服務式公寓。

  近幾年,萬科商業在全國跑馬圈地。從規模上看,萬科商業目前持有物業面積與全國最大商業地產開發商萬達尚無法相提並論,但與行業內以商業地產為標杆的華潤置地相比已經不相上下,甚至略有超出。

  但在一些觀察者看來,與高度標準化的住宅項目相比,萬科的商業項目尚未在品牌上形成較強的話語權。「你可以迅速認出萬科的樓盤,但卻不知道萬科商業長什麼樣子。」高力國際諮詢服務部華南區董事陳厚橋說。

  從產品線上看,深圳、北京、上海和廣州等城市公司都推出過多個產品線,但從後來的實踐來看,其中一些並未在萬科其他城市公司中順利複製。

  郁亮曾說,萬科的住宅專業化道路不會改變,「萬科做商業地產,是為了進一步做好住宅而做商業,並不是為商而商。」這決定了萬科商業首先聚焦於業主需要,一般依託於萬科開發的樓盤,做社區商業。

  陳厚橋認為,萬科商業的短期目標,是將萬科住宅品牌的追隨者、住戶聚集在手中,不讓其他開發商搶走;中期目標,是形成穩定的租金收益。但目前做社區商業的回報率不理想,大約只有4%。

 萬億支點

  外界普遍認為,做商業是萬科轉型「城市配套服務商」的一個觸角,也是萬科未來十年奔向萬億市值的一項多元化嘗試。2015年5月,郁亮首次拋出了萬億市值目標,后明確了五大創新業務,計劃將萬科打造為擁有若干上市平台的控股集團。

  值得注意的是,彼時的五大新業務包括物業服務、公寓業務、物流地產、教育產業和海外業務,但並未提及商業地產。

  眾所周知,萬科在創新業務上採用了自下而上的「賽馬」機制。「沒放進五個新業務是因為目前還在『賽馬』階段,還沒有想清楚可持續發展的模式」。郁亮回應稱。可見,儘管商業體量顯著增長,但萬科傾向於認為商業地產還在摸索階段,尚未形成有效的、可複製的思路。

  2010年,萬科先是在北京、上海、深圳成立商業地產籌備小組,先行先試,以便總結商業地產的運營經驗,后給予城市公司充分的放權。

  在管理模式上,採取總部管理加一線公司孵化,即成立小規模的商用地產管理部(後於2015年7月更名為商業發展部),向總部彙報,與項目所在的一線公司協調。同時,萬科各城市公司紛紛成立商業地產管理中心、管理部、事業部等機構,叫法各不相同。

  萬科當時的想法是,商場陸續做起來,總部再通過觀察總結成功案例,進行下一步資產和管理模式的整合。沒想到,萬科商業項目的數量在此後的兩到三年迅猛增長,整合難度也因此加大。

  2015年1月,丁長峰接替離職創業的毛大慶成為萬科商業板塊負責人,對此前一直專註傳統住宅業務的丁長峰來說,一個迫切的任務是整合旗下商業資源,做好萬科商業的「頂層設計」。丁長峰曾提出,2015年一季度設立一間集團下屬的獨立商業地產公司,並在6月底完成25個購物中心、合約300億元資產的處理。據經濟觀察報了解,這個計劃後來並未實現。

  一位萬科城市商業公司員工表示,萬科的商業板塊是由各個城市公司獨立發展運作起來的,有獨立的核算體系、產品定位、考核權屬,商業的經營並無統一模式,不同地區也很難有繼承的基因。此外,由於集團商業發展部沒有決策權,與城市公司的權責也不明確,多數城市公司並不支持,這使得商業發展部的作用十分有限。

  明源地產研究院副院長劉策則認為,萬科對商業地產運作缺乏明確的目標,給外界一種被大環境推著走的感覺。相比於在物流地產、養老地產、長租公寓等方面的布局,萬科在商業地產領域的整合需要更多的突破。

  2016年8月21日,當萬科拿下印力,萬科商業地產也到了「賽馬」機制收官的階段。綜合評價下來,萬科或許找到了最合適的那個人。



熱門推薦

本文由 yidianzixun 提供 原文連結

寵物協尋 相信 終究能找到回家的路
寫了7763篇文章,獲得2次喜歡
留言回覆
回覆
精彩推薦