一年半限購真會收回？房價會反彈嗎？

一年半限購真會收回？房價會反彈嗎？

最近房地產預言帝任先生，頂著突然間花白的頭髮，再次對房地產做出判斷，短短几分鐘的視頻，任先生說了以下幾點。影響房價的三個因素，一個是宏觀政策，一個是微觀政策，第三是市場層面，他靠著這三個因素來判斷樓市方向。他的最後建議，如果有住房需求的話，就不要考慮，儘快買房，不要總想買到低點。這是不現實的。既然大家都在離婚買房，所以消費周期被延後了。而且現在的周期縮短了，原來3年一個周期，現在的調控周期在縮短。如果按照317位其實點的話，一年半之後調控政策很可能放鬆，起碼要改善一部分。

對於這段話，大家都在熱炒，起的標題都是樓市限制政策，一年半以後可能收回。這就有點太過了，因為原話根本就不是這個意思，主持人在問，說樓市3年一個周期，而任先生反駁，說因為現在樓市建設周期縮短，所以3年的周期縮短到了1年半到2年，主持人追問那也就是說一年半以後調控要放鬆。任先生說完全有可能，這種表態基本就是一種附和式的，如果有人問老齊，老齊也會這麼說，因為一切皆有可能。有可能並不代表肯定會，當然任先生可能也感覺到做了錯誤的附和，最後一句話是，完全有可能，或者起碼改善一部分。這很明顯就是信心不足的表現。當然，老齊可以負責任的說，限購一定會取消，但一定是在長效機制推出，市場供給充裕，大家炒房的預期改變之後，限購才會退出。到時候房產稅擺在那，多餘的房子根本賣不掉，估計讓你買你都不買了。

其實，這段短暫的對話了，任先生根本就沒對樓市做出判斷，只是勸你剛需的人趕緊買房，不要總想買在最低點，因為即使出現了最低點，你也不可能知道，等你發現他是低點了，他就不會是低點了。這就是一個邏輯陷阱。所以企圖買在最低點的，都是貪婪的一種表現，是不會得逞的。如果你自己買房來住，那麼也就是說沒房的痛苦會大於買房子買貴了的痛苦，這才叫剛需。如果你更在意價格，而為了價格可以等待，那麼其實根本就是偽剛需。其實老齊也是這麼建議的，剛需要趕緊買，不要在乎價格。因為可能未來你就拿不到貸款了。或者新的限購會把你擋在大門之外，又或者等房價跌下來，你就更不願意買了。

我們不妨順著任先生的思路，替他判斷一下樓市，首先他說宏觀，他提到了經濟工作會議，我們去年正是在這個會議上提出，房子是用來住的，不是用來炒的。所以這也就意味著宏觀政策這個因素徹底轉向，從金融，行政等多個手段，開始壓制房地產炒作。一邊金融去槓桿，另一邊增加房地產供給。從今年開始，國土部做出了很大改善，不在企圖用土地指導各地發展，而是用庫存來指導供地。也就是說庫存低於6個月的，加大供地。庫存多的地方則減少供地。

再看微觀，也就是某一個行業某個城市的政策層面，我們看到了北京上海，今年出現了土地盛宴，再加上因城施策的緣故。所以今年供給特別充裕，是去年的3倍，這個層面的變化將導致未來幾年供給大於需求。而相反一些庫存城市，他們要想獲得更多的可要出售的土地，就要儘力去庫存，所以貨幣化安置，反倒成了去庫存的妙招。你拿到錢了，肯定會再填錢去繼續買房的，現在幾乎沒有人會把錢抱回家。因為大家都認為在樓市裡肯定賺錢。所以貨幣化安置的錢都會變成誘餌，反過來掀起去庫存的浪潮，然後推高房價，進一步造成購房恐慌，庫存去的快了，也就能賣出更多土地，獲得更多可出售的土地。所以今年的特殊現象是，北上深不漲了，而三四五線，千年不漲的城市開始猛漲。主要的玄機就在宏觀變化。

第三個是供求關係，市場層面的因素，這裡面兩方面，一個是不受政策影響的，比如剛需，就是要買房的。這裡面主要兩類，一個是等房子結婚，沒房子日子就過不下去的，還有一類等房子給孩子上學。其他的基本都不算是剛需，大部分都是恐懼，這部分受到政策的影響，會發生預期的轉變，比如前兩年大家都說北京有套學區房，這輩子妥妥的，現在北京的學區房根本沒法變現。拿著學區房的，每月損失上百萬。至於改善性需求，由於二套房貸款基本拿不下來了，所以基本要換房的全都踏實了。樓市成交暴跌8成，這個市場一潭死水。

其實，任先生的判斷依據就是供求關係，現在很顯然，需求被各種限制所抑制，而供給正在變得充裕，只是預期還沒變，現在無論宏觀，微觀以及市場都發生了變化，唯一還沒有變化的是大家都有一顆要買房子的心，這點從老齊這裡的留言就能看的出來。討論這麼多就是很關心，說白了還是想買。什麼時候樓市沒人看了，基本就到了真下跌的時刻。

我們最後看趨勢，北京的政策已經很明確，下半年開始房價就是要下跌的，新房跌，二手房可能跌的更狠。而上海估計也很快會出現同樣狀況，深圳說是連跌好幾個月，但基本沒有實質性跌幅，下半年一線城市以量價齊跌為主。去年大幅上漲的那幾個城市，估計也全部都要下跌。而去年沒怎麼漲過，或者前10年沒怎麼漲過，這些地方下半年可能仍然上漲，人家還指著漲價去庫存，多爭取土地呢。前幾年由於房價不漲，所以地也沒怎麼賣，現在地方債危機正在清理，多賣地正好可以藉此償還地方債務，緩解危機。而且現在拿地都是開發商自有資金，或者自籌資金，跟銀行沒半毛錢關係，有個接盤俠出現肯定很好，我管你以後是否賣的掉，又或者賣給誰呢。這就是一個甩鍋的時代，既然你捨得死，我當然捨得埋，所以等土地賣的差不多了也就該嚴格調控了。一般這些地方都是12-18個月的土地去化周期，今年生意好，賣半年基本也差不多了，所以今年底明年初，你們看到的那些什麼補漲的三四線城市，估計也就漲到頭了。但這些城市有個特徵，一旦不漲了，你也就徹底別想賣了。看看燕郊，降價3成都一套賣不掉。只要限購開始房價停漲，就是擊鼓傳花鼓聲停止的時刻。

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