改走棚改路線 深圳化解城市更新利益暗戰

■中房報記者 翁曉琳 深圳報道

聽到今年6月底深圳將對實施存在困難的更新單元進行清理，寶安37區的業主們心裡是喜憂並存。

「南頭關口37、39、43片區更新單元」最早於2007年納入深圳市城市更新單元計劃，在2012年深圳市城市更新單元計劃第三批計劃中，做過範圍調整。目前為寶安新安街道西南部南頭關片區，以新樂路、107國道、湖濱路、翻身大道為圍合的大部分區域。總拆除用地面積15.91萬平方米，擬更新方向為居住、商業等功能，公共利益項目等用地不小於拆除重建用地面積的15%。

目前由深圳海濱房產有限公司（以下簡稱「海濱房產」）開發，實為深圳市陽光華藝房地產有限公司子公司（以下簡稱「陽光華藝」）。但是至今仍處在和業主簽約拉鋸戰中。

2009年12月，深圳出台了《深圳市城市更新辦法》，拉開了城市更新的大幕。村民通過拆遷一夜暴富的神話很常見，「釘子戶」也不少。房地產報記者採訪了解到，城市更新項目往往需要7~8年時間才能操作完成。但深圳開展城市更新8年以來，未立法導致的規則不夠明晰，也促使原業主、開發商以及其他利益涉及者在這場大戰中利益爭奪加劇。

70個歷史遺留項目

面臨清理

近期，有媒體曝光深圳市規劃和國土資源委員會發布《關於規範城市更新實施工作處理意見的若干問題（一）》的通知，明確規定了城市更新單元計劃申報及清理、已批更新單元的容積率調整、舊工業區綜合整治、地價款政策銜接和城市更新用地審批等業內備受關注和爭議的幾點內容。

尤其是關於舊住宅小區的改造，處理意見還是堅持一貫基調：政府主導，穩步推進，由轄區街道辦作為申報主體展開前期工作。不過，成片老破舊小區符合棚戶區改造政策的，可優先按棚戶區改造政策積極推進。

另外，新安翻身工業區等70箇舊城舊村歷史遺留項目以及納入2010年結轉和實施計劃等由原先各區申報的更新單元，各區應梳理進展情況，對於長期無法推進，實施存在困難的更新單元，應在2017年6月底進行清理，調出計劃。

這對於駐紮此地多年的開發商來說，自身利益或將無法得到保障。但是對於陷入拆遷僵局的項目來說，尤其是已經互相對峙多年，依然沒有絲毫進展的如「南頭關口37、39、43片區更新單元」，又是一種解決方法。

深圳城市更新實施辦法於2009年出台，後期也相應出台很多指導實際工作的配套性文件。雖然走在全國前面，但目前政策文件規定需要拆遷範圍100%的產權人簽訂拆遷補償協議，面對上百上千的拆遷戶，要達到100%的簽約率不是一件容易做成的事。

從去年開始，對於城市更新條例就有了數次內部徵求意見稿。今年1月出爐的《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（以下稱《暫行措施》），明確規定，零散舊住宅區部分由區政府組織開展前期工作，由區城市更新職能部門申報，權利主體的城市更新意願應當達到100%。另外，零散舊住宅區的住宅類合法房屋產權置換原則上按照套內面積1∶1進行。

有業內人士向房地產報記者分析，「按照現在的城市更新辦法，1%的業主不同意都不能動。只有所有業主利益形成單一主體之後，開發商才能啟動賠償開發。因此時常出現一些業主漫天要價，甚至做釘子戶，拖累整個拆遷進程。深圳的舊改蛋糕，政府想要吃，開發商想要吃，希望通過達到原有物業價值提升的業主們想要吃，要儘快完善立法，定期研究制定或授權相關部門頒布專項政策，解決拆遷難的問題迫在眉睫。」

「拆賠比太低」

寶安37區的業主們近期當聽到今年6月底，將對實施存在困難的更新單元進行清理，他們喜憂參半。

「南頭關口37、39、43片區更新單元」最早於2007年納入深圳市城市更新單元計劃，但是時至今日仍處在開發商和業主簽約的無休止拉鋸戰中。

「說實話，如果是鴻榮源、華潤、佳兆業之類的大房企來負責拆遷，我們說不定還不會這麼僵持。37區舊改都換了幾個單位了，從2005年的盤田公司到後來的海濱房產，再增加了玉湖集團，再到現在陽光華藝加入。拆賠比變來變去，還是一樣的低。」晶美花園一位業主對房地產報記者表示。

據其稱，此前海濱房產已經簽約的一些拆遷合同是按照套內面積1∶1賠償，後來要求全部退回再和陽光華藝重新簽訂按照建築面積1∶1.12賠償，三年過渡安置費每個月30元/平方米。

另一位安樂村村民也對房地產報記者直言：「雖然已經有過半人簽了拆遷補償安置協議，但沒簽的人都認為補償比例較低，而且希望能更換開發商。不過我們詢問過村股份公司，開發商是政府指定的合作開發方。政府應該指定一個有實力且兼顧民眾利益的公司，深圳市舊改賠償最低的開發商想拆37區，怎麼能拆得動？」

房地產報記者也實地走訪了寶安37區舊改辦公室。當詢問陽光華藝相關負責人關於目前拆遷簽約情況以及拆賠比，對方表示無可奉告，「我們都是和寶安區城市更新局有報備的，你要了解情況去找他們。」

隨後房地產報記者又向寶安區城市更新局發了採訪函了解情況，截至發稿，仍未收到答覆。

但是在之前媒體報道中，寶安區城市更新局曾表示，「70個歷史遺留項目是在深圳市尚無相關改造政策的情況下，由寶安、龍崗兩區根據經濟發展需要，先行先試自行開展的改造項目。南頭關口37、39、43片區舊城改造項目位於寶安區的門戶地區，情況複雜，屬於當時改造項目中的重點、難點。按當時的做法和要求，可由區舊城改造領導小組直接確定改造單位。」

不過，房地產報記者也發現了陽光華藝在深圳打造的項目，6個中有5個為舊改項目。有接近陽光華藝人士對房地產報記者表示：「陽光華藝在南山區算知名舊改大戶。像是南光村、桂廟村、桂廟新村、粵海門村這幾個佔據南山中心區黃金地段的幾大村落，成立南崗實業有限股份公司，到了推動城市更新階段，都是陽光華藝一家獨大，可見其背景深厚。」

舊改未至棚改先行

距離寶安37區不遠則是寶安區首個棚戶區改造項目——38區新樂花園、39區海樂花園。今年2月已經實施簽約，項目預計年底動工，2020年建成。事實上該項目是先納入城市更新后又被列入棚改項目。

2016年，深圳市政府連續下發了兩則關於棚戶區改造的通知，即《深圳市政府購買棚戶區改造服務管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和《深圳市棚戶區改造項目界定標準》（以下簡稱《標準》）。

深圳市住房和建設局相關負責人表示，深圳將城市更新計劃中符合棚戶區改造界定標準的改造項目也納入了棚戶區改造範圍。根據《標準》，只要滿足簡易結構房屋較多、建築密度較大、使用年限較久、房屋質量較差、建築安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全中的一條就可以申報棚戶區改造。

2017年1月，寶安區決定將38區新樂花園、39區海樂花園作為全區首個棚戶區示範項目。按照「政府主導+國企實施+人才房建設」模式，由寶安區住建局負責統籌、寶安人才安居有限公司負責簽約及項目具體實施，將兩個小區960套、8.6萬平方米的房屋按照6.0的容積率進行棚改。項目建成后，除供給回遷房960套以外，還將提供人才住房1000套，公共配套設施超過1萬平方米。

在拆遷補償安置方面，包括產權調換和貨幣補償兩種形式。商品性質被搬遷住房房屋按套內建築面積1:1（同用途）置換或按建築面積38000元/平方米標準給予貨幣補償。

深圳市寶安區委書記黃敏表示，寶安區今年之內在每個街道至少啟動一個棚戶區改造項目。目前已對10個街道256個老屋村進行了排查，入庫的121個待改造的棚改項目有望複製其成功經驗，採取同樣的模式進行「變身」改造。

目前，深圳市住建局已經建立了全市2016年至2020年棚戶區改造項目庫。「十三五」期間，深圳市計劃改善約4.8萬戶居民居住環境，釋放土地配建保障性住房和人才住房5萬套、500萬平方米，解決歷史遺留問題用地1.5平方公里，總投資約600億元。

深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉對房地產報記者指出：「棚改是政府主導，而城市更新是市場主導。棚改要由地方政府報計劃，有國家棚改財政資金支持。建成的房屋也納入了住房保障計劃，政府積極性比較高。」

「深圳城市更新與其他城市最大的不同在於，其他城市的拆遷由政府主導，深圳則是由市場主導，政府只起引導作用。但是政府要求開發商需獲得100%拆遷戶的同意才能確認實施主體，導致拆遷推進非常困難，一旦碰上『釘子戶』，項目基本沒辦法推進下去。城市更新中各法律主體間的利益平衡，必須在法律的準繩規範之下尋求。棚改的出現，未嘗不是解決城市更新釘子戶的好辦法。」一位長期負責城市更新的房企人士對房地產報記者稱。