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講真,還有沒有必要去關注一家央企地產公司?

不知什麼時候開始,我們對地產公司的關注面變得很窄,大多數的目光都聚焦在了「3+1」企業上,即行業前三名——恆大、萬科和碧桂園,最後那個1給了融創,這家公司近來各項指標膨脹的厲害,又匪夷所思的大手筆投資了「樂於看電視公司」,雖然孫宏斌應該忙於編製自己的故事,並沒什麼時間看電視。

但實際上,脫胎於福利分房時代的房地產市場,從來不缺少國有企業的參與,他們在市場中也一直手握大量籌碼。2015年、2016年的銷售額排名中,前六名中有三個是國有企業,其中兩家央企,這三家公司是綠地、中海和保利。

在所有的地產公司中,保利可能是最低調、最缺乏戲劇性的公司。既沒有股權紛爭的狗血,也沒有動蕩不安的人事,既不是情懷的朋友,也不是情懷的敵人。但最近五年,保利在地產第一梯隊的存在感其實一直很強,但它既不像恆大這樣唯規模論,也不像萬達謀求轉型,這家公司保持了自己的發展節奏。

在地產行業行業迅速集中、地產公司加速分化的趨勢下,這家風平浪靜的公司,可以當成一個行業研究的範本。

1、 一張昂貴的船票

儘管又過去了一個季度,但2016年的房地產市場讓人印象太深刻了,這是瘋狂的一年,無論是全國銷售面積還是金額都創造了歷史。牛市不言頂,這種市場里,感覺只要進來了,無論B端(開發商)還是C端(買房人),躺著都能賺錢。但事實是這樣嗎?

房地產曾經是一個十分分散的行業,但隨著土地成本越來越高,小型房企的生存空間越來越窄。2016年,排名前十的房地產企業的市場佔有率已經達到了20%,行業前十的門檻提升到了千億規模,而要躋身行業前五名,則需要2000億銷售額,排名第五的保利地產,這一年銷售了2101億元。

規模型房企每增加一個點的市場份額,都會有一批小型房企退出市場,後者既無心力也無能力繼續戀戰。不同的生態給行業內的併購創造了空間。以保利地產為例,2016年該公司新增的2404萬平米土地儲備中,75%由合作和併購方式獲得。

併購對於保利、中海這樣的央企來說,比其他所有制背景的房企具有先天的優勢。100餘家央企,很多都擁有大量土地資源,也有房地產開發的歷史,但真正拿到央企地產牌照的只有21家。在國務院國資委的主導下,央企體系內已經開始了地產業務整合,第一單就是保利地產併購中航系地產業務,截至2016年底,保利地產完成了中航地產下屬8個房地產項目公司及1個在建工程的收購,增加待開發資源140萬平方米。

大手筆併購的保利,拿到了一張寶貴的船票。併購作為一種機會,實際上有窗口期,它存在於行業集中度上升周期內。而一旦集中度達到峰值,地產行業會變成大公司遊戲,大量的併購將不復存在。在未來的大公司遊戲中,保利極有可能是重要的參與者,因為接下來它可能有繼續併購的機會,成為行業的大麥克。

2、機會合適最好,越大規模的重組併購越難開展

談到保利,就不得不說說中海,這兩家最大的央企地產商,在行業排名上一直咬得很緊。2012~2014年,保利地產一直略高於中海地產,但2015年,中海地產反超了保利,不過2016年,保利拿了第五,中海拿了第六。

央企正規軍正逢盛世,體系內部地產資源的重組調配,給保利、中海等企業帶來了巨大的機會,但機會並不均等,中海拿到了比保利更好的牌面。

中海地產重組的是中信地產,後者本身就是一個大麥克,在內地21個城市擁有2400萬平米土地資源,確非中航地產可比。但運氣這種事情又很難說。主導了8次央企重組的宋志平曾經告訴我,最難重組的是文化。弦外之音他沒說,我猜應該是——最難收服的是人心。

其實我們在觀察企業時,很容易發現,規模越大的企業,員工越像是被貼了標籤,他們內心的歸屬感很強。重組實際是一個去掉標籤的過程,所以對於中海來說,併購中信地產的過程很痛苦,70%的中信地產員工選擇了離職,在集團管理層層面,離職率更高達90%。

但對於保利地產來說,重組中航地產非常簡單,後者無論是項目還是人力資源規模,併入保利地產後都很容易被稀釋和融合。2016年,保利地產甚至藉助中航系的資源,在天津、珠海和三亞新增了3個項目,也通過此次收購,開始探索主題樂園產業,並且馬上要在珠海落地第二個主題樂園。

第一單重組水到渠成,保利地產顯然希望把握更多的機會,這些機會不僅存在於現有地產開發業務中——隨著央企去產能過程的推進,大量落後產能工廠將被關停,土地會騰退給城市開發之用,這也許也是機會。

3、 有質量增長

2017年一季度,行業的高增長並沒有剎車,隨著一線和核心二線城市限購政策落地,購買力溢出到了三線城市,一切看起來都很好。但萬科對未來的判斷是保守的,它仍認為地產黃金時代向白銀時代轉換的拐點到了。孫宏斌對未來的心態甚至是悲觀的,隨著調控的逐步推進,孫感到牛市一定會漸行漸遠。

在這樣一個時期,一味的追求規模是危險的,高資產規模可能由高負債堆砌,高土地儲備意味著背後沉澱了大量銀行貸款。一旦去化率不復從前,負債就變成了枷鎖,土地則如鯁在喉。

我們能看到,越來越多的企業開始強調經營性現金流和健康的負債率,正如郁亮所言,沒有現金回款的銷售都是耍流氓。一個月前,萬科欣喜的宣布,經過實施強化經營性現金流戰略,公司的現金回款率呈現高位,最高達到了95%。但實際上,保利地產在現金回籠方面超越了萬科,達到了97%,2016年,該企業的現金回款達到2041億元,經營性凈現金流為341億元,2016年末,公司賬上現金還有467億元,較上年差不多增加了100個億。

對於一家企業來說,賬面現金有多重要不用贅述,要不是賬上錢多,融創也不敢150億元投給了樂視。但現金的獲取有多種方式,通過增加負債是輕鬆卻危險的,增加現金的同時降低負債則是非常困難的,這需要企業一直保持規模和財務的平衡。保利地產2016年的凈負債率降低到了55%,有息負債減少了79億元,年末的短期負債只有132億元。

保利地產的幾種做法值得參考,一方面採用了直接融資,通過定增來替代有息負債;另一方面是發行債券,現在好公司在債市上還是很受歡迎,保利去年發行的「3+2」年期公司債券票面利率低於3%,這一下子將公司新增有息負債成本降到了4.4%。

4、 高層面發展紅利

過去一個月,大家都為雄安沸騰了。的發展戰略版圖逐漸清晰,分別是北部地區的雄安三角,東部地區的長三角,以及南部地區的港珠澳灣區,這三個區域都將輻射周邊地區,形成幾個大的發展帶。實際上,無論是長三角還是珠三角,多年來都是經濟發展的尖兵地帶,只有雄安新區所在的環渤海地區,雖然以首都北京為核心,但由於產業結構和首都的聚集效應,沒有形成協同發展效應。

一直以來,由於北京市場舉足輕重,幾乎所有規模型房企都有以北京為核心的區域業務中心,但重點一般只在北京,少數連帶天津。但幾年前,保利地產就開始推進城市群戰略,三大城市群分別是環渤海、長三角和珠三角,正好吻合了南北東部三個發展帶。從該公司已獲得的項目來看,它們在環渤海投入的籌碼,絕不僅僅在北京和天津,保利現在石家莊、滄州等地區擁有多個項目。由於雄安新區未來可能不主推商品房開發,其周邊的河北其他城市將獲得大量客流溢出。所以,從一家央企入手,回看它這幾年的步伐和路徑,或者能得到更高舉高打的答案。

此外,在擁抱白銀時代時,幾乎所有的規模型房企都在考慮戰略轉型。例如,萬科提出了要做城市配套服務商,恆大在投資快消產業失敗后,轉而收集金融牌照。最讓人看不懂的當然是融創,很難講孫宏斌馳援賈躍亭,究竟是出於戰略還是衝動,亦或是其他什麼原因。

地產行業具有兩個密集性,一個是土地密集,一個是資金密集,所以對於地產企業來說,最穩妥的戰略轉型還在於上述兩個密集的延展。所以萬達、龍湖的轉型重點在於持有型物業,恆大轉型金融也算是順理成章。保利地產的轉型同樣在這兩個方面,一方面是基於社區消費服務,包含了物業服務、商業運營和養老;另一個方面則是房地產金融和股權投資。注意,保利地產是滴滴出行的股東。

5、 不拘謹,更放鬆

握著一手好牌的中海,在2016年略遜於保利,除了併購的難度有點大之外,可能還和自身管理層的動蕩有一定關係。去年,中海地產高層巨震,相信會給中海地產整體產生一定的衝擊。雖然在外界看來,郝建民是閃電離職,但在中海內部,導致權力迭代的因子早已萌芽。

而保利地產董事長宋廣菊1993年即加入公司工作,是從辦公室主任一步步成長起來的管理者,2010年,宋接替李彬海任保利地產董事長。24年的工作經歷,讓宋廣菊和保利地產之間有很強的紐帶,這也讓她在作為國有資產代理人角色時,不拘謹,更放鬆。

「保利是個P。」兩年前宋廣菊發的這條微博,讓這位央企女掌門展現出獨特的風格。一時物議鼎沸,說什麼的都有,為保利吸睛無數。但過了幾天,她又施施然曝出幾張動圖,原來是保利地產發布了5P計劃兩年過去,5P計劃已經升級成Poly Plus,2017年4月25日保利發布了Poly Plus品牌戰略。升級后的保利,不僅把適幼到養老的「全生命周期居住系統」植入到每個保利社區,並且從用戶定位、品質、服務、科技和文化的維度對保利產品全面升級。

Poly Plus的發布會上,宋廣菊寫了一封公開信《寫給沙河路17號望星樓的一封信》,回顧了1992年以來保利在廣州沙河路17號望星樓創業的激情歲月,在結尾她動情地寫道:「『天下之本在國,國之本在家,家之本在身』。我們以此為己任,一如25年前在望星樓上的理想與清華。昨日雖逝,一如眼前;不忘初心,砥礪前行。

宋廣菊是千億級的大企業中少見的女掌門人,女性的細緻、溫情給龐大的公司增加了柔性色彩。2016年,宋廣菊在個人微博里轉了一條保利地產官方的微博,語言簡潔:「給你個東西」。宋廣菊的轉發詞是:「搞什麼東西?」顯然,宋廣菊又在明知故問的賣萌。

宋廣菊大概是所有央企地產負責人里,最具備萌感力的,她的女性身份和不拘泥的風格,讓保利這樣的央企,身段柔軟起來,和消費者也走的更近。在這個冬粉經濟時代,這是她和保利地產的加分項。

-End-



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